當卑詩省溫哥華市中心600呎柏文叫價超過50萬加元的時候，Z小姐對兩年前購入的鐵道鎮樓花非常期待——550呎，27萬。
但是，隨著五月份交樓日臨近，期待變成了擔憂......
「去申請按揭，剛說房子500呎，貸款經紀馬上來一句：『Studio貸不到款』。我趕緊講是一房一廳，她才說，大銀行怕是不行的，要找二線小銀行，而且至少給30%至35%的首期才有可能。」
Z小姐搖搖頭：「（當初）選小（面積）是因為手頭錢不多，誰想如今既要多付首期，按揭又多波折？」
「小」未必真的容易負擔。列治文F女士現在終於明白：以為撿到筍盤，卻發現自己買不起！
「卑詩省素里那樓盤有一類小型柏文單位，只有316呎，但10幾萬就可以買下，我原來想就算自己不住，拿來出租也划算。」但當F女士跟銀行談按揭的時候才發現，原來這「筍盤」自己根本買不起，因為銀行說，房子太小難取得按揭。
窩居單位難批按揭
「300呎柏文要貸款基本不太可能。（面積限制）是全加拿大主要銀行都有的規定，因為顧慮以後（房子）會不好賣。」滿地可銀行(BMO)的貸款顧問說，「你要是真想買（超小柏文），最多把收入詳情提供給銀行，看有沒有可能爭取一下。還有就是要向保險公司(加拿大房屋及按揭公司，簡稱CMHC)買保險，一旦斷供，由保險公司負責，保費分攤在按揭裏。」
其實，對於超小柏文，加拿大五大銀行的態度都差不多——謹慎。業內人士指，近期超級小柏文湧現是事實，但此情況之前沒有出現過，很多銀行並沒有改變相關規定，最多在實際處理時略有鬆動。
加拿大帝國商業銀行(CIBC)資深財務顧問說，該銀行房地產按揭確實對面積有規定，但也不是百分百都不行，具體要根據每個個案情況考量：「主要看（房子）所在地段。（銀行）主要看Market Value(市場價值)而不是申請按揭的個人情況......要是市中心的500呎單位還有可能，在素里就真很難。」
按揭潛規則：地段最緊要
對於超小柏文在按揭時的困境，當地資深貸款經紀Helen更坦白：「一般600呎以下的都比較困難，不到500呎的，（按揭）你想都不要想！」
Helen多年承接五大銀行的按揭項目，對行內「潛規則」一清二楚：「銀行是不是批按揭，主要看兩點：一地段；二價值。價值主要指二手（Resale）市場，跟地段有很大關係。比如一間500呎的單位，如果在耶魯鎮獲批按揭可能性會比較大，因為那裏比較繁華，出手的可能性高。」
據Helen說，多年來接觸的客戶中，只有兩人諮詢過小單位按揭，都是從中國來當住家保母(Home Care)的打工者：「現在連中國的國際留學生都要買4、50萬的單位，小單位的市場有限，不過是發展商的噱頭。」
小單位呎價未必低
對此，怡富地產主席蔡宏安直言：「超小柏文的出現，實際上是發展商的遊戲——房價總有高點、有低點。自由市場下，高到不能負擔必然會出現調整。但發展商為了不降（呎）價，就用減小面積的方法。」
蔡宏安指出，銀行除了要考慮二手市場，還有成本問題。無論是豪宅還是超小柏文，一個按揭項目就是一個按揭項目，所花費的人力、物力相差無幾，但風險卻完全不同：「一個10萬塊的房子跟300萬的房子都是一樣的成本，但對銀行來說，付3萬首期，與付100萬首期的那個更容易放棄呢？追債的時候，追回來的一個是7萬，一個有200萬，當然也不同。」
沒有最小，只有更小！
實際上，不僅是大銀行對超小柏文心存疑慮，市政府也未必樂見其成。溫哥華市政府附例規定柏文單位面積不能小於398呎，出租柏文最小面積320呎，比F女士在素里看到的筍盤還大。
然而，「噱頭」也好，「遊戲」也罷，500呎「筍盤」一年多過一年，沒有最小只有更小。以素里市中心附近上周最新開售的高層水泥樓盤為例，350呎已經是一房一廳，510呎可以是兩房單位！現在，連多倫多也被「傳染」，據業內消息指，2014年在多倫多市場上銷售的500呎以下小柏文單位約500個，今年則會上升至接近3000個。
若非現款自付，不少小柏文買家轉而求助五大銀行以外的金融機構。資深按揭經紀韓女士說，很多情況下，超小柏文買家就算收入穩定也未必能從大銀行處得到按揭，只能另尋他途，比如信用合作社(Credit Union)之類商談。
「我知道一個買家是找Credit Union辦下來的，而且還不是每一個Credit Union都能批，要一家一家地問。當然私人貸款也是有可能的，但私人貸款來自私人投資者，所以利息就比較高。」
買大，難找錢；買小，錢難找！
CMHC審批房貸保險 不歧視「迷你」柏文
根據《明報》報道，加拿大房屋及按揭公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)向按揭行業表示，該機構在審批按揭保險方面不會歧視微型柏文。該機構傳媒關係主任孟璐(Kate Munroe)表示，只要這些微柏文是獨立的單位，便會被視為正常的共管柏文，但在審批方面會計算至少50%的管理費。這裏所指的獨立單位是需要設有一個廚房及一個浴室。
加拿大共有3間主要的房貸保險公司，除了屬於官方的加拿大房屋及按揭公司，還有私營的Genworth及Canada Guaranty。
來自Genworth的消息透露，這家私營公司在評估微型柏文方面與其他的柏文無異，沒有設定特別的標準。Canada Guaranty做法則仍未明朗。不過，來自房貸經紀界的消息指稱，這家公司設有面積至少500平方呎的要求。
「蝸居樓盤」影響溫哥華形象
蔡宏安是資深地產專家，向以坦率著稱。
問他，以後超小柏文會否成為溫哥華的生活「新常態」？
他張口便答：「溫哥華要變成『蝸居』之城並不是一件好事！」
「超小柏文是自由市場出現的一個新現象，並不反對。但自由市場出現的可以是對的，也可以是錯的。超小柏文湧現，其中一個主要原因是發展商的遊戲：減小面積維持呎價不變。」
「溫哥華是全世界最宜居的地方，是一個品牌。空氣、開放、綠化都是我們引以為傲的。要是溫哥華開始出現『蝸居』，一定會影響到這個品牌。就像香港的『板間房』，北京的『蟻族』，都比較負面。」
他認為超小柏文的合理消費群體有兩個：一是大學生；二是未能入住老年柏文的退休者。給大學生的，要建在校園附近，出租用途。給老人的，則要配套康樂設施。
「地產商推出超小柏文不是問題，要是所有溫哥華市民都接受才是大問題，那樣（溫哥華）跟香港有什麼分別？我希望大家有意見要表達，給政府管理者知道，給市場知道。」
蔡宏安進一步指出，我們（加拿大）是不缺地的，如果樓層能蓋高些，交通更便利，便可解決許多問題。
「未來地產市場的供求肯定是會增加不會縮小，利息在今明兩年有波動也不會大到影響房市，地產大市還是在上漲。在這種情況下，解決運輸交通問題是個關鍵：『要是低陸平原有高鐵網絡，大家還用花那麼多錢擠在溫哥華那一點地方嗎？』
