有些賣家賣房，比經紀更「懂行」。
現在「流行」搶柯化，賣家都知道﹐如果多個買家爭，這樣房子才能賣個好價錢。如今在士嘉堡買房，不少房子都要搶。
而買家經紀可能未能肯定真的有多少對手一起搶，卻也不得不告訴自已的客人要往上加價拿下房子，要不然便放棄﹐眼巴巴看著房子被別人買走。
於是乎，地產局不得不出台新政策，打壓虛假柯化。
不過新政策防君子不防小人，如今市場即使出現假柯化，地產局未必管得過來。若賣家找個朋友下個「真」柯化，新規就無可奈何了。更何況如今部分地產經紀賣房，故意出降價銷售，就是為了多來些人爭搶。
如今買房子，搶柯化已經不是什麼新鮮事。
既然是搶，搶的人愈多，價格愈高，於是以往有賣家便會謊報收到的柯化，讓買家誤以為有多名競爭者在同台競爭。
地產經紀Ben張最近代客人在士嘉堡賣了一棟房子。房子位置不錯，很快就有人來下柯化，一口氣就收到3個。於是他分別告訴買家，有人在搶柯化，看對方是否願意加價。沒想到通知剛剛發出去，自己的客戶反倒開始不高興了。
「我的客人是一個貸款經紀，自己也很『懂行』。他看到我發出去的通知之後，就問我為什麼不說收到7個柯化。他說這樣可以把價格拉得更高，而且經紀不用擔任何責任。」
這樣的事情，Ben不是第一次碰到：「虛假柯化在行內也出現過。在一些社區，搶柯化的現象就特別嚴重，尤其是在士嘉堡以及萬錦的Berczy區。如今在士嘉堡買個房子，經常就是有多個柯化，當中有多少是真的，多少是假的，誰也說不清。」
對此，安省地產局最近推出新例，打擊虛假柯化（phantom offer），已於本月實施。
新例規定，經紀只有在獲得了買家簽字的書面柯化之後，才能透露。買家如果懷疑，可以去安省地產局（RECO）投訴，要求賣家出示柯化。而經紀一旦被查出違規，將被處以最高5萬元罰款以及入獄2年。
然而虛假柯化能否到此為止？
新例防君子不防小人
對於新例的實際作用，Ben認為：「只能防君子，防不了小人。」
對於地產局新例所提出的要求，其實有些地產經紀早已經有了對策：「有些賣方經紀在收柯化的時候，明明收到2個，卻對對方說收到6個，其中4個自然是假的。但這些假的柯化很多也都有憑據，是賣方地產經紀找朋友註冊的。」
註冊個柯化並不難。只要打電話給賣方經紀所在的地產公司，告訴對方自己的姓名以及經紀的姓名即可註冊一個。新例加強了註冊柯化的難度，要求買家不僅需要提供自己與經紀的姓名，還需要提供一張由買家簽過字的書面柯化才行。
地產局想要打擊虛假柯化並非新鮮事。早在新例推出之前，地產局就要求只有在買家註冊柯化的情況下，賣方經紀才可以透露收到柯化，此前也有經紀因為在沒有收到柯化的情況下作假，被地產局處罰。然而新例雖然進一步收緊了政策，但對於能找到朋友註冊虛假柯化的賣方來說，讓朋友來簽一個字似乎並非難事。
而地產局通過打擊虛假柯化來遏制搶柯化，地產經紀依然應對有招。地產經紀汪濤最近在Seneca學院附近幫客戶搶一棟開價82.9萬的半獨立屋，下柯化的人都不止20個，最終成交價更是達到了126萬。
「現在的賣方地產經紀流行降低叫價，目的就是吸引大量買家前來下柯化，造成搶柯化的形式。一旦進入搶柯化，有些買家就會失去理智，再高的價格也願意下。像我之前去搶的這個房子，我估價最多90多萬，對方開價卻只有80萬，結果20多個人搶柯化，把房子炒到將近130萬。
「來看房的不少都是中國的投資者，趁著國內放長假過來看房子，下柯化的速度非常快。他們來這邊的時間短，對於本地市場不了解，而且能看房的數量有限。」
虛假柯化防不勝防
虛假柯化其實並不難防。無論再多柯化，房子的市場價值卻是可以被買方經紀估算出來。對於搶柯化點到為止的本地買家而言，虛假柯化其實沒有太大殺傷力。然而買家對此卻防不勝防，虛假柯化通常集中在華人密集的市場。
Ben認為，中國人容易中招，原因在於有些中國買家不信任自己的買方經紀。「本地人經紀帶客戶去看房前，通常都會跟客戶前一份代理協議。這份協議規定，買家在一定時間內只能通過該地產經紀買房，而經紀則必須盡全力保證買家的利益。這份協議，中國買家通常都不願意簽。
「一方面，中國買家不願意被協議束縛，如果今天覺得這個經紀不好，明天就會換人。另一方面，買家在換經紀的時候也不願撕破臉，還想之後或許還能讓原來的經紀幫忙。然而從地產經紀的角度去考慮，沒有這份協議，他們就要面臨很大的壓力。如果房子搶不下來，明天客人就可能換經紀。這時候地產經紀也沒有辦法完全代表買家的利益。
地產經紀Ben張表示，部分華人買家容易上虛假柯化的當。
「這個心理很容易被賣方利用。我在做賣方經紀的時候，遇上搶柯化，如果對方是個華人經紀，我就會問對方：『有沒簽代理協議？你想想看，你已經幫客人搶了3個柯化都失敗了，如果你不把這個搶下來，明天這個客人就不是你的了。而且你要是搶下了，客人永遠不知道第二名是多少。你還是會去勸客人再往上加一加吧。』」
Ben表示，正因為有不信任，有些買方經紀即便知道房子的價值被高估，也只能讓買家抬價。
而買家沒有專業的知識，一看有這麼多人搶，反而覺得這是一棟好房子，下柯化也就更「大方」。
他建議買家，如果想要避免上虛假柯化的當，最好找一個可以信任的地產經紀，然後簽一份委託協議。
