上半年樓市的火爆到了下半年卻開始降溫。
本該是全年房價第二高峰的秋季黃金檔，地產經紀卻發現市場上出現了供增求減的現象，而進入9月，價格卻遲遲沒有上升的趨勢。今年的下半年開始得有些冷。
多倫多樓市也有季節規律，七、八月房價降，九、十月房價升，所以下半年樓市如何全看九、十月份房子賣得如何。然而上周三央行並未如外界預料降息，加上大選將至，不少買家開始進入觀望狀態。
都說多倫多樓市可能軟著陸，今年下半年如果房子賣不好，可能就是軟著陸的開始。所以接下來的36天有兩件大事得關心：大選形式怎麼變；央行調不調息。
中國有句話叫金秋十月。多倫多的房地產界也有這麼一個說法。
根據多倫多地產局往年的數據以及地產經紀的經驗，每年春秋二季是房地產市場最為火爆的季節。在一年之中，通常入春後房價會逐漸攀升， 5月份的房價會是全年最高。到6月，房價則會逐步下降，在七八月達到一個小低谷。而每年的9月通常是一個轉折點，10月則又是房價的頂峰。
所以說一年中樓市如何，上半年看五、六月，下半年看九、十月。
今年的9月已經過去一半，下半年的復甦卻遲遲不見蹤影。
9月賣家增多
Richmond Hill的老王9月剛賣了自己那棟住了10年的房子，正式進入退休一族。
老王今年60多了，孫子都已經上學了。看著自己的身體一天不如一天，卻離法定的退休年齡還有好幾年，老王便動起了賣房子的念頭。
老王的房子買在Yonge街與14街附近，房子是近3,000呎的獨立屋。這麼大的房子，他和老伴兩個人自覺已經打理不過來。於是兩人決定以大換小，在同一社區買一棟鎮屋養老。
不過讓他決定賣房子，還是因為隔壁鄰居的房子春天賣了個好價錢。老王的房子買了10年了，買的時候不過五六十萬。最近這幾年，這個社區的價格漲得很快，春天賣房的那個鄰居，同樣的房型賣了120萬。老王知道，今年要想把房子賣出去，九十月份價錢最好，所以這個月才把房子掛牌。沒想到掛牌半個月，房子就已經賣出去，賣了110多萬，而他換的那套鎮屋離自己賣的房子不遠，卻只花了60萬，多了50萬養老。
不過老王還是有些遺憾：年初鄰居賣房的時候，來看房的人絡繹不絕，賣的時候有10多個人搶柯化。等到他賣的時候，不僅沒人搶柯化，價格還比鄰居便宜了好幾萬。
老王的朋友Andy最近也賣了一棟房子。Andy的房子在老王家北邊一點的Oakridge，是一棟鎮屋。不過他的鎮屋卻不是自住，當初買來就是為了投資。
Andy的鎮屋面積不過2,000呎，不過在一排鎮屋的頂端，實際上和半獨立屋無異。這房子是剛剛建好的樓花，一年前才交房。這房子買的時候，Andy花了不到60萬，當時他還打算留著觀望一陣。沒想到今年春天，房子已經增值十多萬。於是等到秋季市場來臨，他趕緊將房子出手，成交價接近80萬，一年賺了20萬。
今年9月，像老王和Andy這樣新入場的賣家還有很多。然而無論是老王還是Andy，賣房的時候都沒有出現想象中搶柯化的情況。
上半年火爆影響下半年市場
「9月份目前已經過去一半。就我目前看到的情況而言，市場上出現了供給上升，需求下降的情況。相比上個月，9月份的市場上有更多賣家進入，但買家的積極性卻有略微下降，最明顯的就是早前搶柯化的現象緩和了很多。」地產經紀徐華飛博士說道。
無論是供給上升，需求下降，徐華飛覺得都和上半年異常火爆的市場脫不了關係：「今年上半年的樓市可以用historical（歷史性的）這個詞形容。5月份多市的平均房價為64.97萬元，比起去年最高記錄高出6萬多，增長超過10%，為歷史最高。而光上半年，多倫多就樓市的成交量就有5萬多，其中五六月的成交量都接近一萬二，也是破記錄的。
「然而從6月到7月，平均房價從639,613元下跌至609,308元，一個月內跌了3萬塊，到8月份又跌了7千。而銷售量上，6、7、8月分別為11,932套、9,854套、7,998套，跌幅比往年要大。如今看來，上半年的市場火爆得有些異常，這對下半年市場造成了一定壓力。
「供給方面，這個月在市場上新增的賣家主要分為兩類人：換房的以及出售投資房的。換房的人當中，以大換小的人比前兩月有所增加。這些賣家都是看到上半年房價走高，覺得是時候將房屋兌現，於是紛紛賣房。
「然而需求方面，今年上半年搶柯化的現象使得許多買家擔心房價繼續高漲，於是提前買房，導致進入下半年市場後，許多買家手裏已經有房，無錢再買。如今的市場雖然還是賣家市場，但搶柯化現象已經有明顯消退，年初十個人搶柯化的房子如今只能拿到三五個柯化，不用搶柯化的房子越來越多。」
買家進入觀望
National Bank上個月時曾預測「央行將會再次降息」。在上周三（9月9日）之前，不少地產經紀也都表示降息的可能性比較大。然而央行卻在上周三例行利率報告中表明暫時不會降息。
徐華飛看到，不少買家已經進入了觀望狀態：「9月9日的利率報告之後，央行今年還有兩次例行利率報告，分別是在10月21日以及12月2日，屆時央行也有可能再次調整利率。而在10月19日，聯邦政府將舉行大選，而作為加拿大的龍頭行業，房地產將會是各政黨爭論的重中之重。此外加拿大已經陷入『技術性衰退』，連續2個季度出現GDP負增長，第三季度是否能夠回到正增長也是影響房價的一大重要因素。」
然而這樣的觀望狀態對於今年下半年的樓市卻不是一個好消息：「從現在到10月21日，這中間的36天的市場走勢將會決定今年下半年樓市的表現。下半年的市場主要由9、10、11三個月決定。進入12月之後，多倫多的樓市將進入冬季市場，無論價格和成交量都會大幅下降。所以不管是大選誰上台，還是12月央行真的降息，對於市場的影響也要延遲到明年春季。如果能有什麼轉機，那麼必須發生在36天之內。」
此外，今年下半年的市場有可能會決定多倫多的房價是否會「軟著陸」：「截至8月，大多地區今年的成交量為72,198套，平均價格為620,353元。這比去年同期高出不少。如果今年整年的平均價格不能突破60萬，成交量僅達到9萬多套，那麼這很有可能是多倫多房價軟著陸的一個前兆。
「目前看來，這種情況不是沒有可能。歷年來9月份房價要比8月份高，今年8月的平均房價是60萬，就上半個月的感覺，9月份很不明朗，有可能超不過這個數。」
競選過程或影響樓價
接下來36天，最有可能影響房價的就是大選。目前保守黨總理哈珀已經做出一些承諾，包括將向戶主提供裝修退稅補貼，增加首次購房者從養老金RRSP中提取的金額，而哈珀政府實行的低稅率政策對於房地產也有利。不過哈珀也承諾將研究海外購房者對於加拿大房產的影響，可能限制中國富豪購買加拿大豪宅，對於豪宅價格將會有所打擊。
而自由黨候選人Justin Trudeau則承諾，將在當選後投資200億用於基礎建設，以出租單位、廉價住宅以及老年公寓為首要目標。政府投資房地產建設無疑會直接刺激房地產市場，帶動開發商的積極性。
然而對於房地產有影響的，除了最終的大選結果之外，中間的過程反而更會影響房地產走勢。10月是下半年房地產的關鍵時期，而大選發生在後半個月，等大選結果出爐，黃金十月已經過去。而除了房地產政策之外，各政黨的經濟政策也將影響到多倫多房價能否在10月抬頭。
此外對於10月21日央行是否會降息，徐華飛覺得，可能性不大。上周的報告中，央行已經表明了態度，認為加拿大經濟並沒有衰退到需要今年第三次降息的程度，時隔一個半月，央行改變態度的可能性不大。如果央行再次降息，那麼意味著加拿大第三季度出現GDP負增長，失業率上升的情況。就目前的信息而言，加拿大第三季度GDP正增長的可能性比較大。
所以接下來的5周時間，你有兩條新聞得關注：聯邦大選如何進展；央行是否降息。
