收到「特別評估」，柏文物業管理費又漲了，一個月漲800元，原來是大樓通風系統失靈，電梯間又發霉了。
你說：物業管理公司管理不當，和住戶有什麼關係？這話沒錯，你大可以把物業管理公司告上法庭。
不過官司輸贏，結果都一樣：輸了得交管理費，贏了，管理公司沒錢賠償，只能找保險公司代付，之後保險漲了，管理費還是得漲。這叫羊毛出在羊身上。
等你賣房套現，抱歉，銀行已經將大樓列入黑名單，你想賣，沒人買。
所以買柏文，還是得找個靠譜的開發商和管理公司。
柏文要交管理費，兩室一廳的房子，一個月交五六百已經算不便宜。不過在多倫多，如果買的是一個老柏文單位，你的管理費有可能上千。
Kipling與Finch街口附近有的柏文，管理費一個月可以要到2,000元。這可不是什麼豪華柏文單位，而是一棟年久失修的老房子。
這棟柏文樓齡超過30年，2011年時曾向法庭申請集資800萬元用於維修露台、升降機、垃圾處理以及黴菌，如今，管理公司又要集資60萬再次用於清理黴菌。
目前這棟樓裏兩室一廳單位的管理費為每月1,200元，相當於在隔壁大樓一間同樣戶型單位的租金。有業主表示，剛剛入住大樓一年，管理費已經翻倍。如今管理費再次升高至2,000元，而且將至少持續4個月，不少業主已經難以承受。
房產律師周毅表示，同樣的情況，士嘉堡地區華人聚居的柏文大廈中並不罕見。
士嘉堡老柏文問題多
在Agincourt Go火車站附近有一棟柏文，最近剛剛做完大樓的維護，30多年的老樓不僅重新刷了油漆，陽台的欄杆更是換成了新的。不過業主Adam前兩年剛剛買了這棟樓裏兩間一室一廳的單位，現在卻叫苦連天。
原來大樓的修繕可不是例行維護，而是樓到了不得不修的程度。因為大樓建成年代已久，地下停車庫年久失修，陽台的鐵欄杆大多都生鏽，大樓外側的玻璃需要維護，否則恐怕出現安全隱患。
幾年前，大樓的物業公司曾經提出要集資修繕，結果遭到業主委員會的反對，因為修繕費用需要每個戶主平攤。
前段時間，物業公司請了專業的檢察人員做了一份報告，說明必須進行修繕，否則日後要花的錢可能更多，業主委員會這才同意物業公司貸款修樓。
修樓的錢自然還是業主掏。大樓給每位業主發了一份特別評估（special assessment），表示為了修繕大樓，每位業主需要額外繳納2,000至3,000元。
Adam自然也收到了這份賬單。拿到賬單時，Adam正要賣房，都已經和買家談好價格，結果買家一看到這2,000元，當場就不要了。「我這房子也就六七百呎，每月管理費就要532元，還不包水電。如今再加2,000元修繕費用，回想起來，買這房子只有虧沒有賺。」
周毅表示，如果大樓真的出了問題，告管理公司未必能解決問題。
控告管理公司 管理費一樣漲
管理費一個月2,000元，業主自然可以控告物業公司管理不當，而且有很大幾率贏得官司。「如果管理公司的人出現瀆職，或者大樓維護不及時、選擇負責維修的工程隊有問題，業主都可以把管理公司告上法庭。」
不過周毅卻認為，這並不能解決問題。
「加拿大的柏文，管理公司並沒有錢，它們只負責向業主收錢用於管理柏文。假設管理公司管理不當導致管理費大幅上升，業主將管理公司告上法庭並且贏的官司，管理公司也沒錢賠給業主，通常都是保險公司負責賠償。然而保險公司賠償之後，大樓的保險費用勢必也要上漲，而管理公司沒錢墊付，還是從業主的管理費中扣除。安省柏文法規定，當管理公司的債務超出自身支付能力的時候，有權將債務分攤到每個業主。所以到頭來，業主的管理費一樣要上漲。」
他舉例道：「Sheppard與Kennedy街口有一棟柏文，之前出現大樓廣告牌被風吹落，砸死路人的事件，賠償費用達千萬元。最後讓保險公司賠償，但大樓的保險費用也是大幅增長。而保險公司也未必會支付所有賠償，有一部分費用還是通過特別評估分攤到每個業主。這件事發生的時候，我有多個客人原本打算購買那裏的房子，有些都簽了合同。結果紛紛撤回offer。」
周毅表示，如果遇到了這樣的情況，業主有如陷入到泥潭之中，無論是否把管理公司告上法庭，管理費勢必都要上漲。而業主若是想賣房脫身，買家也會被管理報告嚇跑。管理費升到一個月2,000元的那棟樓，有業主如今標價5萬塊賣樓都賣不掉，因為銀行早就把房子列為黑名單，拒絕貸款給買家。
「許多人購買柏文，只考慮自己作為業主的利益，但《安省柏文管理條例》（Ontario Condominium Act）也規定柏文業主的義務，既當管理公司的儲備金不足的時候，業主有義務平分支出。如果整棟樓出了問題，你一個人很難置身事外。」
新樓7年保修
除了管理公司，你還可以把造樓的開發商告上法庭。
Bill剛買了一間柏文單位，買了沒兩個月就漏水了。原來大樓頂樓的水管漏水，導致多個單位的牆面滲水，地板、家具被浸泡。Bill的單位受損嚴重，從天花板到新換的實木地板都被浸泡，而新買的櫃子因為靠牆擺放，也被浸泡。採取了臨時補救措施之後，管理公司告訴Bill這是開發商的施工質量問題。
「一般新樓都不會有問題。這棟樓今年才建成，所以我也沒想到會碰上這樣的災難。」
不過好在管理公司直接找到了大樓的開發商，開發商隨即派人維修，並且更換所有受損失的牆面和地板，Bill的櫃子也換了一個新的，擺在原來的位置。
周毅表示：「凡是在安省新屋保障公司（Tarion）註冊的開發商，都有7年的新屋保修計劃，如果出現施工質量問題，開發商都會負責修繕。如果是在保修範圍內的修繕，一般通知管理公司，管理公司會直接找到開發商進行處理。如果是開發商負責修繕，管理公司不需要動用儲備金，管理費也不會增長。」
不過如果住的是老房子，那出了任何問題，就只能讓所有業主平攤了。
