自由黨在大選中大獲全勝，國會山莊變色在即，加拿大國民除了期待小杜魯多展現個人魅力，也期望他為國家帶來新氣象。

有經濟分析師指，小杜魯多的經濟和房屋政策對未來房地產市場的影響間接，反而是自由黨傾向寬鬆的移民政策可能會吸引更多移民來加買房，令需求繼續高企。

非首次置業人士有望能受惠於退休儲蓄買屋計劃以減輕買房負擔。但有地產經紀表示，多倫多樓房持續熾熱的主因是供應不足，要治標又治本，還是要看新政府能否出招開發更多土地。

自由黨打算在未來三年推行赤字預算，與保守黨一直以來的平衡預算經濟政策不同。滿地可銀行資本市場高級經濟師陳蔚純指，杜魯多計劃未來3年每年保持100億元預算赤字，對加拿大整體經濟負面影響不大。「赤字不是一個嚴重的問題，加拿大現時已有財赤，我們亦要看債務和GDP的比率。」在債務增加的同時，GDP亦會因為基建發展而增加，陳蔚純表示，加國負債不是太高，而現時全球的借貸利率都低，是投資基建的好時機。按比例來說，自由黨預計的赤字數目和整體經濟相比並不算高。

今年加拿大央行減息兩次，現時的隔夜利率為0.5%，很多人都想知道低利率可以維持多久。陳蔚純表示，現時外圍環境的經濟走勢並不是那麼好，行內人士預期央行未來一年都不會調高利率，最快可能要等到2017年才會加息。「美國的經濟大致轉好，但有些方面仍不如理想，如淨出口表現偏軟，職位增長步伐減慢。他們在十月宣佈維持息率不變，今年最後一次息口會議是在十二月，相信屆時亦不會加息，當美國的利率都不變，那麼加拿大亦不用急。」

利率、人均收入和就業率都是影響房價的經濟要素，但房價和經濟發展步伐卻不一定一致。加拿大的樓市在過往十幾年一直暢旺，其他經濟領域的發展卻不如理想，原油價格低迷和加元匯率走弱都反映出加國的經濟疲弱。經濟上的波動影響著房貸利率，在現時低息的環境中，投資者買房的成本減低，幾乎是打了個八折。可是低息亦意味著更多人願意在加國樓市市場投機買賣，進一步推高房價。自由黨承諾在2016年到2018，每年會投入50億元作為基建，如果政府以發行債券的方式來籌集資金的話，貸款利率將會受影響，按揭利率屆時亦會有所調整，自由黨上場後推行的經濟政策可謂舉足輕重。

更多移民湊熱鬧

多倫多樓房價格冠絕全國，房子愈賣愈貴，同時也有很多人未買到屋、未上到樓，歸根究底的原因是需求旺盛，房屋供應不足。加拿大都期待著新政府能為樓市降溫，但陳蔚純表示，根據自由黨的政綱，他們的房屋和經濟政策對於解決土地問題的直接影響不大，反而是他們對移民開放的態度，有可能令更多移民人口進入房地產市場，爭奪原本已供不應求的樓房。

自由黨揚言在上台後會令更多家庭得以團聚，又承諾加速審批速度和歡迎留學生成為加拿大國民，陳蔚純表示，自由黨的移民政策較保守黨寬鬆，未來移民來加應該會更容易。「新移民也需要買屋，這樣就進一步推高了對房屋的需求，當人人都想買屋，要舒緩樓市就不那麼容易。」

而多倫多地產專業協會副主席吳樹聲就表示，若果移民人口增加，對於樓市會有一定影響，「多倫多樓市的主要買家都是買來自住的本地人，如果可以更容易來到這裡定居、有更多新的買家，樓房需求會繼續高企，政府就更加要想辦法去找土地來興建房屋。」除了華人，近年來自印度和中東的移民亦愈來愈多，他們原本居住地的樓價可能比多倫多的還要高，來到多倫多自然買得「爽手」。

極速「上車」

自由黨在競選期間曾承諾將分析研究造成房價上升的相關原因，有人就歸咎於海外投資者來加大肆買樓。吳樹聲表示，雖然愈來愈多海外買家在多倫多買樓，但他們只佔整個市場的幾個百分比，他們並不是令樓價高漲的主要原因，「俄羅斯、中東和中國大陸的投資者很多都是有錢的人，他們以投資貴價屋為主，一般人買不到樓是因為需求太厲害、單位供給不足夠。」吳樹聲表示，最徹底的方法是增加土地供應，但卻不是一時三刻可以實現。

大多區可用於興建房屋的土地越來越少，而安省在2005年實施的「綠帶法案」 (Greenbelt Act)更令土地供應變得緊張。在供應量低的情況下，獨立屋和鎮屋價錢有升無跌，亦一步步帶動整個樓市價格上升。在大多地區的樓不勝負荷的時候，投資者無論眼光和金錢都要「放遠一點」，例如西北的賓頓市現時一幢3000呎的屋不過是70萬，相對於很多地區為低，而在密西沙加市獨立屋平均價格約50萬，都是可以負擔的選擇。杜魯多提出多項房屋政策，包括放寬政府註冊退休儲蓄買屋計劃(Registered Retirement Savings Home Buyers Plan)(簡稱HBP)，現階段搜羅一下大多地區以外的「筍盤」，到政策出爐後，或許能極速「上車」。

HBP推行多年，計劃允許每位置業人士從他的RRSP戶口裏提取不超過$20,000，作為買屋自住之首期，而且不需要付稅及當作那年之收入。現時的規定申請人必須在一年內要住進這物業，作為主要居所，申請人一定要是第一次置業人士。按自由黨政府的計劃，HBP將放寬到因工作而搬家、配偶過世、離婚或須與老年家屬同住等原因換房，參加者不限於首次置業人士。吳樹聲認為，這些政策得以落實，對投資者心理上有鼓勵作用。

還看明年走勢

除此以外，杜魯多亦提出透過減稅吸引發展商興建更多出租柏文，陳蔚純對此就持觀望態度，表示這項措施的幫助間接。「興建多一點這類的房屋，供給是會增加的，但也要看實際上可以減稅多少、發展商有沒有興趣跟從。亦要留意，當息口持續處於低水平，買房的人只會愈來愈多。新建的房屋數量又追不追得上市場的需求？」

多倫多大學經濟學系教授Peter Dungan就表示，政策皆要經過一段長時間才反映到成效，但相信在新政府的領導下，經濟會愈漸轉好，「長遠來說經濟前景是樂觀的，未來中產一族可獲減稅，理論上消費能力會更強，樓房買賣和消費品都應該能夠受惠。」但Dungan亦表示，新一屆政府重點投資於基建，藉以振興經濟，這同時會增加通漲，「政策往後的發展值得留意，通漲率太高變相會令加息提早出現，按揭利率亦可能會隨之而上升。」

信貸網站 Ratespy.com.就估計自由黨的政策會更具彈性，有可能會延長貸款還款年期，藉以減輕投資者的負擔，相對於RRSP，這項措施的實際幫助可能更大。不過現階段仍未有任何相關細節，還需要待杜魯多正式上場，才知道他會用什麼方法為樓市撲火。不過可以肯定的是，自由黨作風較執政近10年的保守黨積極進取，大家都期望為國家帶來真正的改變。