每年最旺的春季市場已提早來臨，2月剛過，3月份便創下一個又一個的新高峰。

成交價大幅高於叫價的實例時有出現，一些在去年好像天方夜譚的數字，在現時卻不斷地出現。現在市場都在玩「低開高賣」的遊戲，令資深的地產從業員也大嘆難以預測。

每一個賣掉的房子都會給下一個房子做出定價的標杆，就像走台階一樣，愈來愈高，讓人望塵莫及。今天的猶豫等待，不用很久，下個星期，都會錘頭頓足，悔恨自己為何上星期沒有及時出手把那個房子拿下。

獨立屋地皮價值珍罕

HomeLife大鵬地產張穎(Ingrid Zhang)指出，大多倫多屋價步步高升，當中最搶手的雙車房獨立屋，已經踏入$100萬的門檻。獨立屋上漲有其內部的原因。她說，首先，房屋的價值大部分決定於土地價值，而房子本身的價值在長期來看是貶值的。

在這個條件下，房屋的價格增長主要是來源於土地價格增長。土地價格的增長在歷史上有很多可以借鑑的例子，可以看到最近的例子就是市場非常火熱，翻建比較普遍的Willowdale地區。

這些原來破舊的房子基本上建成於50年到70年之前，那個時候自己有車庫的房子不多，而且普遍擁有比較寬的Lot，房子本身也比較小。現在這些剩下的房屋本身已經老舊，不能再滿足現在居住條件的要求，但是潛在的買家看好的是這個地點的優勢，學區的優勢，以及方便的交通，那麼在這個破舊的房子基礎上推倒翻建，就能發揮本身土地的價值。

老屋重建身價漲

張穎表示，而房屋內部結構和裝修水準也隨著推倒翻建而更新到現在流行的內部結構，建築裝飾材料，顏色，電器和其他設施配置。這些豪華上檔次的裝修能夠滿足高資產買家的需求，這些買家往往比較看重房屋的位置以及周邊社區的環境，以及周邊學區，這些對未來將會有較大的增值潛力的因素。

買家在綜合了周邊出售房屋價格水平之後，願意在Willowdale出比York Mills略低的價位來買入一個裝修豪華，格局恰當，學區優秀的新房，而這個標杆就成為了這個社區房價的標杆，同時其他有能力的買家也就願意依照這個標杆，買下自己心儀的房子。

翻蓋的開發商也會依照這個買入破舊房屋的價格（土地價格），以及建築成本，來盤算翻建這個生意在市場價出售之後，有沒有利潤可圖。土地的價值就在這樣的循環中得到實現，給最初50年或者70年前購房者最終交出極高的升值回報。

三大重點區域

張穎認為，華人普遍關心的獨立屋行情主要集中在三個華人居住比較集中的地區，她分析如下﹕

多倫多市北邊的新區，萬錦和烈治文山

在這個區過去兩個月的成交紀錄來看，獨立屋搶Offer的情況相當嚴重。對於上市定價合理，用心佈置的房子，往往非常受買家歡迎和關注，如果社區的設施完善，學校表現優秀，交通方便，比如靠近高速404﹔再加上生活方便，周圍有很多華人超市、商場、餐飲等，這樣的房子必然熱門。但是，在1月和2月，市場上好的房源太少，買家一窩蜂擠到某些表現好的區域，造成這些區一房難求。

買家要勢在必得，需要或者出更高的價格，或者要比其他買家提早一步，拒絕猶豫，最先向買家提出Offer，這個壓力完全在買家身上，造成市場火熱的局面。

在烈治文山和萬錦兩個區，買家的主要類型是中產階級，夫妻雙方都上班，並且需要一個足夠大的房子給一家人提供比較舒適的生活。在這個基礎上生活的便利，交通方便將成為首要問題。所以在這些區域內靠近商場或者靠近交通總站，房屋價格會比靠這些地點稍微遠的房屋價格要高一些。

最好的例子就是烈治文山的靠近Yonge和Hwy 7的Langstaff社區，這個社區可以很容易地連接上Yonge和Hwy 7的YRT總站，分別可以去東南西北四個方向，同時可以很輕鬆地連接上Go火車，對於在市中心上班的專業人士，在路上通勤的時間以及精力來看，可以說是極大的一個便利。

這個社區從2009年以來，一直都是烈治文山同類型的半獨立屋和鎮屋裏面，價格最貴，買家最鍾情的地區。

另外的例子，比如萬錦的房產，往西靠近404的房子，就比類似房齡和類似大小的房子，但是往東邊（越過McCowan，甚至越過Markham Rd）的房子就便宜很多，主要原因就是往東邊的居民，要連接上404，需要多15分鐘以上的車程，而且上下班時間Hwy 7和16街的交通擁堵狀況非常令人頭痛，隨著萬錦靠東部大批新房落成，居民密度愈來愈大，向西前往404高速的交通會愈來愈擁擠。

士嘉堡偏北偏西的社區

士嘉堡區的房子特最大的特點是，如果房屋地下室有分門，可以方便地用來分租，那麼將會非常受到偏好出租的買家的青睞。

這樣的社區，房屋在小區內部的位置都會顯得尤為重要，尤其是臨近大路，靠近公車站的房子將會非常受歡迎。

除此之外，在士嘉堡內，屬於優秀小學和中學校區的房屋也非常受買家的關注，尤其是首次購房的置業者。

區內也有一些房產，房屋本身已經陳舊，一些買家願意買下，做一部分的翻新，或者乾脆推倒重建，以此達到高端用戶的需求。

本來士嘉堡房子的價格普遍在六七十萬，但是隨著翻蓋屋的普及，不斷出現的超過百萬的房子，已經將整個社區的平均價格提上一個台階，這個過程也就是這個社區土地價格實現的過程，以及長期土地價格上漲的過程。

華人追捧的富豪區

這包括了烈治文以及萬錦的富豪山庄以及York Mills地區。這些地區比較搶手的房屋還是價格相對比較低，內部裝修比較有檔次，土地面積比較規整，周邊環境良好的房子。這些房子的買家往往是從海外投資移民過來的買家第一次購房，以及有一些生意成功的老移民，希望自己的生活更上台階的買家。

當然富豪區共同的特點就是學校的素質普遍比較高。這些房子普遍的土地面積比較大，因此自然環境比較好，社區內部居民的收入情況比較好，素質也比較高，社區內部的自然環境和前院後院維護程度也比較高，不會出現亂丟垃圾不剪草的情況。孩子在社區內成長，周圍結交的朋友也大多來源於注重教育的家庭，孩子之間互相正能量傳遞的交流會相對比較多。

張穎說，我們常常說房地產最核心的要素就是「location ﹑location﹑location」，但是如果把這個location翻譯成幾個細化的要素的話可以看出來，決定房屋價值最主要的幾個因素，首先是房子的位置地點比如去往高速的方便程度，靠近公交總站的遠近等等；再一個就是社區內部的環境以及社區內居民的素質。社區居民素質可能會被轉化為社區內小學中學的優良程度，比如考試成績以及各種參與活動的多少等等。

這些地區的房屋在未來的50年內房子本身會出現老化和折舊，但是房屋本身的折舊並不會影響土地價值的升值。在房屋本身折舊程度到一定狀況的時候，自然會有賣家希望買下這片土地在這片土地上面進行翻建，變成更加豪華，面積大，功能更加實用和時尚的房屋，其實這個翻建的過程也就是房子升值的過程。

獨立屋地位無可取替

除了這三個區域之外，還有很多位於多倫多周邊，以及多倫多市中心表現非常優秀的獨立屋社區。不過從上面的分析可以看出，獨立屋作為擁有不可再生的土地資源的房產類型，在這個上漲的房地產市場中，扮演的角色會愈來愈重，或者換一種說法，獨立屋在未來幾年的房價升值過程中，依然會一馬當先，領先於其他種類的房產。當然，如果獨立屋負擔太重的話，半獨立，無管理費的鎮屋也會是一個比較經濟的選擇，畢竟，擁有土地，尤其是擁有熱門位置的土地，才擁有房地產價值增長的不可複製的根源。