許多針對房屋買家尋求作出聰明購買決定的研究﹐經常會投入大量時間﹐研究他們感興趣的柏文建築中﹐每平方呎的平均價格。單獨聚焦在平均價格上﹐會有兩大問題。首先﹐價格是拖後指標﹐那意味著一棟建築今天的價格變化﹐反應過去6到24個月中﹐潛在的問題和失衡。而且﹐今日的價格﹐通常掩蓋柏文建築中真正發生的事。
據 Realosophy Realty Inc. Brokerage的負責人兼持牌人John Pasalis說，「在我最近的貼文中，我寫有一篇文章 ，題目為《如何避免在地產泡沫高峰期買房》，我在其中提供一個真實案例，我們如何在房價真正下滑前，看到美國亞利桑那州鳳凰城(Phoenix)地產市場下滑的信號。在該宗案例中，價格兩年來保持相對穩定，而待售房屋存量卻飆升，那是供應超過需求的跡象。」
他說，類似措施也可用來將一棟柏文與另一棟對比。柏文是有一個自成一國的迷你社區，可以也應該獨立分析。兩個相鄰建築有非常不同的投資潛力，那很常見。
供過於求不利前景
John Pasalis分析如下：
如果你試圖確定一個柏文單位是否良好投資，你應該詢問一個重要問題：在過去一年該棟建築內所有上市待售的單位中，實際售出的是多少套﹖
我們稱這個數字為吸納率。100%的吸納率等於是說，每個上市待售的單位，都實際售出；而0%的吸納率，就是沒有單位售出。
吸納率是重要指標，因為它顯示一棟建築中的供需平衡。高的吸納率意味著需求強勁，可能甚至超出供應，通常導致更高價格。低吸納率告訴我們，該棟建築的單位供應超過需求，經常導致降價。
今日的吸納率告訴我們價格的未來方向。
案例﹕
讓我們察看一樁真實案例，顯示兩棟共管柏文吸納率的不同。32 Davenport 是Yorkville地區一棟共管柏文，2015年完工，擁有200多個單位。18 Yorkville是同一個街區的10年新共管柏文，有超過300個單位。
下面的表格，顯示每棟建築的吸納率。
這表格顯示，18 Yorkville的大廈中，72%試圖賣出的業主，都成功將單位售出。而32 Davenport業主的成功率，卻僅在12%。換個說法，32 Davenport大廈88%的業主，無法在掛牌後售出其柏文單位。如果你是32 Davenport的業主，那不是好的統計數字。
這當然引出兩個重要問題，這種情況為何發生﹖為何它很重要﹖
32 Davenport最初在2011年，以樓花方式銷售，單位是在每平方呎750元+的價格。4年後，許多購入該單位的投資人，希望得到可觀回報率，將單位掛牌在每平方呎1,000到1,100元間出售。許多賣家的要價，並非基於市場比較，而是賣家認定的希望投資所得。
結果市場的反應是，標價過高的單位滯留在市場上，僅有極少量實際售出。
標價過高難售出
假如單位被過高定價，為何賣家不降價，讓它們售出﹖
簡短答案就是，賣家非常頑固。在股票市場中，如果特定股票的需求下降，價格馬上跌至一個水平，市場會清理，供應將等於需求。這個下滑立即發生，那是為何我們會看到，股價在單一一天能夠下跌20%或更多。
地產市場的表現卻和股市不同。房屋需求降低、存量增加時，價格不會立即下降。它們不下降，因為多數賣家傾向暫時堅持想要的價格，或者暫時放棄出售，而不是接受大幅降價。
John Pasalis說，我們可以在32 Davenport的低吸納率下，看到這個價格堅持。近90%的業主，寧可不賣單位，而不願將價格降到期望值以下。
那對於32 Davenport的單位價格意味著什麼﹖它實際依賴現有業主的動機。售出的為數不多的單位，都是在每平方呎900+的價格範圍內，遠低於多數其他賣家的要求。如果更多業主決定，他們不願堅持膨脹的價格，決定可以降價出售，那麼價格就會持續下滑，直到達到市場認定是正確的水平。「最終平均價不管在每平方呎950還是850元，那不清楚，但我可以說的是，我沒有預期看到以下一、兩年，32 Davenport的價格會出現大幅升值。」John Pasalis說。
先跌後揚
我們看到類似情況發生在Festival Tower，那是多倫多娛樂區一棟共管柏文，在2011年完工。在完工最初兩年中，僅20%上市待售單位實際售出。結果，2011-14年間價格下滑，最終在2015年輕微上揚。Festival Tower的故事類似32 Davenport，大廈最初完工時，投資者膨脹的期望值導致非常低的吸納率。
如果你處在共管柏文的市場，要確定你感興趣建築的吸納率。高的吸納率意思是，單位有強勁需求，因為多數待售單位實際售出。
當多數上市待售的柏文單位沒有售出，也就是低的吸納率，這等於告訴你，該大廈的單位供應超過需求。這種不平衡通常會導致很低的增值，可能甚至價格下滑。
買家如果只是聚焦察看每平方呎平均價格，或者大廈內可比銷售，是在望向後視鏡。取而代之的是，要理解價格可能引致的未來方向，查看吸納率便知。
