在七號公路以北、九街以東、16街以南、Donald Cousens Parkway以西的康奈爾（Cornell）社區內，至少已經有5家發展商在該區興建鎮屋，而剛剛才以近百萬元成交的鎮屋周邊都還是工地，附近也還沒有商店進駐形成商圈，但為什麼市價還能創新高？道路另一頭的鎮屋，一年前才以低於60萬元成交，同條道路但成交價卻差40萬。
地產經紀呂俊廷說，「華裔和南亞裔的群聚觀念仍然根深蒂固，讓發展商有機會炒作房市」，靠近康奈爾社區這一頭的房價，是「買家寧付高價也要買，那管居住環境周遭還沒有發展起來」。
同條街鎮屋相差40萬
從2015年底，萬錦市的市區已經開始出現成交價逾百萬元的豪華鎮屋，這股高價「鎮屋熱」如今卻在萬錦市東部的康奈爾社區點燃。今年4月一家小型發展商，在七號公路夾第九街東北方的康奈爾地區，自賣自建的一棟全新鎮屋，才7天便以近91萬元的全價成交。該棟三層樓的鎮屋室內有2255呎、共4房4廁、獨立雙車庫，有地產經紀說，這是康奈爾社區有史以來成交高過90萬元的鎮屋。
但是就在91萬成交鎮屋的同條街另一頭，有一鎮屋從2014年到2015年間，前後五次求售又先後撤銷出售。經紀呂俊廷指出，第一次叫價約為50.4萬元，到第六次的成交價59.4萬元，兩年間雖然上漲9萬，但鎮屋周邊卻沒有太大發展，「路沒修好、學校沒蓋好，買家如果為投資，還必須養房等個好幾年」。
雖然兩棟鎮屋都是全新，但今年4月近百萬成交的是三層鎮屋；道路另一頭近60萬成交的是兩層鎮屋、室內約1600呎，呂俊廷說，，除了房屋室內大小有別，成交時間相距一年，最重要的還是群聚效應，「百萬鎮屋接近康奈爾市中心的東邊，當地華裔和印度裔移民聚居，特別是華裔住民近年來有增多的趨勢」。
他認為，當地房市成交價早就和市場價、定價沒有關係，純粹是買家願付多少錢買房的「冤大頭」心態作崇。而發展商炒作和買家對未來房市看好的心態，讓該區鎮屋價格飆到超過市價，「發展商見到之前的鎮屋以超過90萬元賣出，現在隔鄰的鎮屋也比照相同價格求售，其他的發展商也想複製成功經驗，於是跟進才造就該區有許多發展商進駐開發」。
5、60萬的鎮屋雖是全新，但仍屬康奈爾地區的東北方，地產經紀指出，如果不是自住而是用來投資並不划算，雖然萬錦市物業稅遠較大多地區其他城市為低，「但一年還是需繳兩、三千元的物業稅，炒房風要吹到這裡還要等一等」，但如果自住就沒差別，可以等待未來發展的機會，「畢竟地區都會更新發展，早10年在第九街夾Highway 7附近，都還是一片雜草叢生的地區，如今已發展成康奈爾社區」。
群聚觀念根深蒂固，助發展商炒房
附近的何女士表示，自己是中國移民，左側鄰居接連兩戶是香港移民、接下來三戶也都是來自中國的華裔移民，孩子們一起上小學，她說在這區，華裔、南亞裔和西人各約占三分之一，「但是華人和南亞裔的居民加起來還是多一點」。其實只要在社區內轉一轉，並不難發現不少住家的正門上，貼著「囍」字、「鸞鳳和鳴」的春聯，以及「身體健康」的吉祥語和圖案。
何女士說，由於醫院、養老中心、交通便利都是華裔人口重視的居住因素，使得進住社區的華裔人口持續增加；她說鄰居中有部分華裔是早期移民印度的客家人，這些華裔移民已融入南亞裔移民的習俗，使得社區雖然有群聚效應，但不致形成太大的文化差異，而社區中約有三分之一的人口是希臘裔和早期來自美、英的拓荒移民後裔遷居。
康奈爾地區獨立屋 成交價更達140萬
根據地產資料顯示，4月份在康奈爾社區共有23間鎮屋成交，成交價在52.6萬到將近91萬的價格。該社區不只是鎮屋賣價攀升，獨立屋的價格也水漲船高，居民林女士說，在她住家南邊的Demott Avenue上，「去年十月有一戶獨立屋以120萬元賣出、室內約2700呎；而上個月就在同一條街，有一戶室內約3000呎的獨立屋，最後卻已經賣到約140萬元的價格」。
另有地產經紀指出，4月下旬有發展商在當地出售鎮屋樓花時，「有一天正好零下10度，數十名地產商要排隊登記搶購，由於天冷又要過夜、連續排隊三天 ，最後只見現場改成以椅子排隊，那次在等候名單上就已經有3、40人」。
現在這個地區還有沒有5、60萬的鎮屋？「室內約2000呎的鎮屋至少都是70多萬，要想找60多萬的鎮屋，得到16街以北找找看」，兩年前從士嘉堡遷入萬錦市康奈爾社區的華裔居民林女士，提到當地房價飆漲的速度，她說左鄰右舍現在見面時都開玩笑說，自己的房子「每天都漲500元」。
萬錦市物業稅低，吸引多市居民北上舊房換新房
康奈爾地區居民林女士說，「這個社區才發展三、四年，治安和生活條件都不錯，房價並不會比多倫多市區便宜，附近有St. Joseph Catholic School和Black Walnut Public School小學，學校雖然新，但反而能吸引教學認真的老師；另外，在頤康護老中心的南邊，正在興建一所高中，預定今年九月已經可以讓社區學生就讀」。
從外觀上看，康奈爾社區的獨立屋並不似「豪宅」，與隔鄰的房屋相距不到兩公尺，但由於屋齡新，「用相同價錢買房都想住新房」，林女士觀察，很多居民都是從士嘉堡、北約克等多倫多市搬遷過來，「在市區不但房價貴，就算相同房價的獨立屋都是數十年的舊屋，看道路旁樹木的大小就知道，這裡的房子最多不超過4年」，她說，社區距離407高速公路車程大約只有5分鐘，和走七號高速公路約20分鐘可達萬錦市中心的商業區，交通便利、物業稅遠比多倫多市低，是社區人口增加、房市進入爭搶柯化的原因。
早在1990年時，萬錦市便已規畫康奈爾為中密度住宅社區。在康奈爾社區，沿著通往萬錦市多福醫院（Stouffville Hospital）的Country Glen Road的兩側都是鎮屋，街道兩側除了住家之外還有商店，很有都市街道的風味。當地居民表示，社區中大部分的鎮屋、半獨立屋或獨立屋，車庫都是在房子的後方，社區市容規畫適合行走漫步，全區有公車相連，約克區公車局更打算未來在該區設置終點站。
