有許多投資人連基本的常識都不具備就開始投資了，一些地產經紀人也缺乏相關的知識就為客人服務都是很危險的：加拿大的發展是從分田地開始，整片的荒地被整齊分割開來，或封或賣地變成了當初新大陸探險者的私田。200多年來，每個城市的規劃對每塊地的用途要求都很詳細，比如是用於商業、農用、住宅，還是工業、公園等很多類別。

如果買了一塊農田想蓋高樓，買了一處舊宅子想翻蓋成新屋等；如果居民想在自己的物業上進行大型改造工程，就需要查看當地市政府規劃《附例》。對比是否存在衝突，否則的話就要申請修改一些規劃。比如原來的農用地想變成住宅用地，原來規定蓋低樓房的土地想蓋高樓等。這些都需要向市政府提出更改規劃的申請，也叫做rezoning。

地皮最佳用途

在私人住宅改建方面，一般老房屋周圍都有很多樹木。這就將新房屋局限在一定範圍內，要想擴大面積就涉及移走或者砍掉樹木，這同樣也需要改變規劃。因為每個市政府都已經把所有土地上住宅大小、道路、綠地、樹木等做了詳細規定，大的改動就需要變更規劃。另外，對於高層公寓項目花費的時間往往是漫長的，從買下地到蓋好一般都需要5年左右或者更多年時間。

熟悉房地產開發經營的行家們都知道，土地升值是賺錢的關鍵。在加拿大，每塊土地都有其「最佳用途」(Highest And Best Use) ，而且，在不同時間點，某塊土地的最佳用途是可以變更的，這就是賺錢的機會。當然，這種變更可不是土地擁有者想怎麼變就怎麼變，更不是想什麼時候變就什麼時候變，一切變更都要跟隨政府的官方計劃(Official Plan)。做為土地買家，如何買到有用途變更可能性和升值潛力的土地，這就是學問了。

按規則做事

在加拿大做項目改規劃是一件復雜又容易的事情。複雜在需要花很多時間去和社區居民、市議員溝通，向他們解釋項目對周邊生活的影響，比如高樓產生的陰影覆蓋附近街道太多的面積，或擋住附近的居民享受陽光，高層建築導致路口變成風口等，都需要細緻地加以分析考量。因此，在上百人的社區民眾聽證會上接受質疑據理力爭，是投資方要習慣的事情。說容易的話，那就是整個過程都是在桌面上進行的，沒有私下潛規則。因為你可以說服市議員，但是他也不敢違背民意，因此大家都按照政策規則做事，這樣就會減少很多麻煩。

綠帶受保護

另外綠化帶（Green Belt），這個綠色帶像一個發卡鑲嵌在大多倫多地區外圍地帶。

多倫多建築規劃設計專家川克米指出，這些綠色保護區是大多倫多地區居民飲水的發源地，因此政府要善加保護，禁止那裏進行大的開發。從地圖上看，有很多村鎮處於這個綠色保護區內，因此這些村鎮規模的擴大和發展受到嚴格限制，即便是私人土地也不能隨意大規模開發，或者說只能點開發而不能面開發。這就意味著，你即便買下這樣一塊地，受政策限制未來也不會有很大商機，坐等什麼也等不到。按照《規劃法》第17條規定，每個城市都有一個官方規劃，該規劃由市議會審議通過，是一個城市未來發展的藍圖，一般來說需要展望未來30年的發展前景。包括城市哪些部分是用來修建民用獨立住宅，哪些地方是工業區、公園和辦公區、零售商業區、社區服務中心等。城市規劃也是構建一個城市框架的依據，比如給排水系統、道路交通等如何部排，如何既保證發展又保護環境等。《規劃法》第34條規定每個城市有自己的規劃附例，是一個法律性的政策文件。用於規定具體範圍的土地用途，規定土地開發建設的具體要求等細節。

肖郎建議有意向投資的人們，剛開始從小項目做起，逐步積累經驗。對於規劃變更之類的工作，從來不是一個人戰鬥可以成功的。需要有熟悉城市發展政策的顧問，需要了解當地環境的專家。投資地產需要搞好兩個關係。

一個是和當地市議員的關係，這個完全是桌面的關係，雖毋須潛規則但要取得他們的支持，才能與社區居民有更好的互動。其次，要與當地銀行和私人借款機構有良好的合作，沒有銀行的支持，單靠發展商自有資金就要求門檻很高。

變更中尋商機

很多投資者都把眼光聚焦在高檔消費人群上，修建豪華公寓和住宅。多倫多建築規劃設計專家川克米建議，不妨把目光投向出租公寓樓（Apartment）上。他表示，目前高層豪華公寓顯然是已趨飽和，有人甚至認為已形成泡沫。很多年輕人到多倫多連一個最基本的居所都買不起，因此公寓市場租賣都遇到阻力。所以，有發展商開始建造用於出租的公寓，所有權歸發展商，以較低的價格向居民出租。他還建議投資人多學習政府政策，在變化中找商機。比如他指出安省建築條例（Code）可能會做調整，木建築限高由原來的3至4層，會提高到7層。如果實施，因為木材料便宜很多，發展商就能在成本上有所降低，在購置土地的時候就會把這個因素考慮進去。

註﹕以上乃個人觀點，僅供參考。

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