多倫多樓市與本地居民一樣多元化，有各式各類價位、面積與地點，可供眾多買家選擇。

但是，有些售盤備受追捧，爭柯化以高價售出，有的物業條件不俗，卻為何無人問津？

原來﹐這是售盤所屬管理公司的儲備金不足所致。

據Realosophy Realty Inc. Brokerage的經紀Nicole Harrington說，最近密西沙加有兩間共管鎮屋上市，都是同一日期收柯化，她的客戶斟酌應該買哪一物業，是位於祈德港(Port Credit)的或是拉思伍德(Rathwood)的那間？最終，他們決定了位於拉思伍德的物業，但奇怪的是﹐祈德港那一間（競標夜未售出），之後還留在市場待售。

同屋不同命運

該共管鎮屋群有另一個單位，不論是狀況與面積，兩者極為類似，在一周內以675,000元售出，那麼，為何另外這個單位要價599,000元，在一個月後仍未脫手？

Nicole Harrington表示，大多倫多地區房地產白熱化，尤其每年春季這段期間，上市房源不多，準買家則選擇有限，兩者之間存在較大落差，多份柯化競價已是常態，成熟社區另有名校加持，肯定吸引買家爭先恐後。

值得探討的是這間鎮屋位於密市祈德港，有齊上述賣點，它在米尼奧拉公立小學(Mineola PS)與祈德港高中(Port Credit SS)名校區，兩者獲安省教育質素和問責辦公室( Education Quality and Accountability Office ，EQAO)評得A級成績，舉步可及祈德港GO火車站，到多市通勤極為方便。此外，它坐落於成熟社區，眾多特色購物商店與餐館近在咫尺（何況還有濱湖景觀）。

據該鎮屋的售樓信息，物業有3睡房、新裝修衛生間與實用的樓面格局。全磚的共管鎮屋單位，管理費低廉，包括很多項目。任何人在這個社區找房都知道，售價100萬元以下物業有如鳳毛麟角。這間物業早前集中一日收柯化，但過後卻還在市場。

業主須夾錢維修

共管柏文公司財務報告（亦即 《共管物業證書》status certificate，柏文公司核發這份文件，勾勒柏文建築物財政現況），顯示共管柏文董事會2016年12月發信通知所有單位業主，表示根據最新儲備基金研究（它協助共管公司決定，他們的帳戶有無足夠資金，支付公司開銷）揭露，現有資金不足，難以承擔酌情的翻修共管物業。

共管柏文董事會當下決定，酌情處理的物業升級不足款額，所有業主共同分攤，每個單位一筆過繳納差不多1萬元，通常被稱為特別估值。對於買家來說，那意味這筆應繳款額到期日之前出售物業，新屋主將需支付這筆費用。

這個理由是否已足以令潛在買家放棄理想物業？似乎很多買家都那麼想，「其實，儘管出現這類情況，仍有辦法保護你的，沒錯，你能夠兼得魚及熊掌。」Nicole Harrington又說，「買家面臨這類情況，要保護自己，你的經紀可以寫入一個條款，要求屋主承擔這筆特別估值額，假如繳款期在物業入伙之後。這在購屋合約裏稱為留置條款(holdback)，買方律師留置款額，不給賣家，兩方同意這些錢將用來支付特別估值額、未繳的物業稅等等。」

勿被「特別估值」嚇走

「特別估值」這個語詞可能嚇退潛在的共管柏文買家，但最重要是查看﹕特別估值作何用途，款額若干，儲備基金還有多少錢，共管物業群增加管理費及特別估值的過往紀錄。

以該間共管鎮屋個案來說，共管物業公司財政健康穩健，過去未有特別估值，提高管理費亦無逾越平均增幅。考慮到它包含的項目、建築物年齡，管理費其實算是很低的。儘管如此，建築物畢竟已經老舊，共管公司時不時會作出決定，美化建築物與翻修共用設施，這個案就是這個情況，實際有利柏文單位升值。因為款額是用於美化升級（不是用於每日例行開支），Nicole Harrington認為這不算壞事或有風險，只要寫一個留置條款保護買方。

對於共管柏文項目，特別估值可能是個警訊，但這個例子的留置款要用於翻修建築物，可能有助於提高柏文單位價值。「這麼來看，它更像是投資美化建築物。許多人都投資於翻修他們的住家，這有什麼不同嗎？」Nicole Harrington認為。