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最佳出手買房的信號 2017 / 06 / 15 

安省政府壓抑樓市新政出台後,人心不多不少受影響;
剎那之間,幾天前還在瘋狂熱鬧的房市彷彿忽然冷靜下來,以往都是到了6月中市場才開始冷靜走平,七八月為每年的淡季;
而今年5月剛到,在歷年房地產最熱的月份卻遭遇突如其來的冷靜期,讓很多人無所適從。
據HomeLife大鵬地產從業員張穎(Ingrid Zhang)透露,同行好友們掛牌出售的房子,有的陡然冷下來,有的卻突然迎來近10個註冊的offer;除了說明好房好價不怕百煉金剛外,更預示著接下來的市場走勢愈發高深莫測。
「最近我連續接到幾個電話,打電話的人年齡背景各不相同,但是主題卻極為統一:你能告訴我什麼時候買房最合適呢?現在是買房的好時機嗎?還是我再等等?房價會大跌嗎?我買了房子之後會不會滯在手中難以出手呢?石油跌價股票跌停加幣貶值房價會不會與之相應大跌呢? 」
張穎針對這些問題悉數道來,逐步剖析,希望可以讓所有心存類似問題的朋友們撥開雲霧見青天。
錦囊1﹕化無形為有形,該出手時即出手
此乃武林秘籍第一條,此法必先煉有形者,為無形之佐;培無形者,為有形之輔。房地產大佬任先生曾被無數人問到:「什麼時候買房合適?」 他的回答是:「只要你需要,什麼時候都可以買房。」他說:「這十年來我有九次說過房價會漲,結果每次都漲,但大多數人還是不信,真信我話的那1%、2%,買了也確實都漲了、賺了。」理財專家認為,對於剛需族來說,買房不宜過分觀望,有合適的房子,該出手就出手。畢竟,你需要的是一片屋檐和安家落戶的蝸居,而不是思前想後為房市所左右的人生。
錦囊2﹕準備充分,收入可負擔房貸
最佳出手買房的信號:Loan-to-Value Ratio (LVR) 譯做「貸款價值比率」指的是借貸數量和房產價值的比例 (Loan-to-Value Ratio)。用自己4-6年左右的家庭總收入計算,能買到房價相對自己收入比較合適的住房。這個比例也是參考了銀行批複貸款的計算方法。
比方一棟房子的價值為$1,000,000,如果自備款的部分為$200,000,貸款的金額為$800,000,則Loan to Value Ratio (LVR) 為80%。銀行往往利用每月的平均收入,對比每月的房屋花費,和其他固定花費。如果其他固定支出過高,比如汽車貸款,教育貸款,信用卡餘額等等,可能會影響銀行批覆貸款的額度。
銀行的貸款額一般不會超過房地產價的一定的百分比(如80%、90%)。購房價和借款額之差必須由借款人自己支付。銀行通常在借貸人不能按時償付貸款時,會將而相應的房產拍賣,如此一來就能夠較輕鬆地收回貸款及成本。切記,房地產是貸款的抵押物。
錦囊3﹕在別人貪婪時恐懼,在別人恐懼時貪婪
當報刊廣播電視網絡各種媒體上充斥著各種奇怪的看跌理論,將石油股票加幣下跌與房產掛著等信息時,其實正是買房的天賜良機。
多個業內資深人士表示了同樣的錦囊。「在別人貪婪時恐懼,在別人恐懼時貪婪。」這是巴菲特投資股票的至理名言。正當市場一片慘淡之時,或許正是買房之時。
回望2008年底和2009年初,環球經濟環境凄風慘雨,房價搖搖欲墜的時期,大膽入市的買家都在往後的幾年賺最多。市場走勢出現問題,如果這個問題的根源已經在修復,那麼房價回升是遲早的事,買房最好時機就出現了。
錦囊4﹕加拿大央行出台更低的利率和寬鬆的貸款政策鼓勵買房時。
低利率意味著每個月的負擔降低,同樣也適用於所有其他的購房者,也就是從財務上強化了房地產的需求。寬鬆的貸款政策也是一樣,比如最大還款限額延長,允許用更少的首付等等。這些政策改變,短期內就會創造額外的需求,也是最好的時候入手房產。盯準政策,一旦有貸款利率的調整變化,會直接影響房地產市場。
錦囊5﹕撥開浮雲,透過現象看本質
看透哲學上說,從表象看實質,從現象看本質。現象是紛繁複雜的,而可以透過現象看到本質,這是一種能力,是一種獨特的眼光。有些人看事情,只看事情的表現,看不到事情的本質,常常糾結在紛繁複雜的表面現象裏,不能自拔。影響了決策,影響了生活的向前。而另外一些人,常常可以透過表面現象,看到事情的本質。這是一種智慧,這是一種悟性。
張穎表示她一直反覆強調,房屋的結構和地理位置等等不可逆因素,遠遠重要過房間內牆的顏色,或者是廚房是否用了新潮的不鏽鋼電器。這一點在一些年紀大的老房子社區尤為突出。
很多買家自己設定一些條件之後,還是經不住外表的誘惑,對一些表面看起來不是最理想的房屋心存芥蒂沒有錯,只是在做決定的時候,聰明的買家會多考慮位置,大小,內部結構,朝向,以及一些不可改變的因素。看到這些因素滿足要求的時候,放棄一些小的問題,果斷出手,是很重要的。
錦囊6﹕掛牌數量多的時候能撿到便宜
很多買家在開年的時候準備不充分,錯過一些比較中意的房子,但是之後在市場愈來愈熱絡之後,就萌生退意。實際上,在市場火熱的時候,由於掛牌數量也相應增加,其實還是有機會遇上合適的機會。在市場冷清下來的季節,掛牌數量也相對較少,遇上合適的房子就更加困難。所以等待季節冷清下來再出手,不一定能達成心願。
而在市場熱絡時期的訣竅,其實就是更加用心地觀察市場,等待時機,並且做好比別的買家更充分的準備,比如貸款預批,學區設定,房型設定,房價設定,不要等到好機會來臨的時候,由於各種猶豫,讓別的有所準備的買家先下手。要知道,市場上準備不足的買家還是大多數,只要功課做到,就會佔有先機。
錦囊7﹕切忌管中窺豹,一葉障目
市場交投不活躍的時候,往往也能看到一些難賣的房子價格一降再降。一些不明事理的門外漢會對這種價格下降嗤之以鼻,認為房價暴跌即將來到。一葉障目的行為是他們最擅長的做法,因為他們不了解房價下跌的內在原因,而只會簡單地拿當前的價格來試圖分析並預測未來。
各類長周末以及公眾假日的機會,往往很難得。這一階段的賣家,要不就是迫不得已,要不就是沒有高人指點,而只能自己做一些不符合潮流的決定。假日出售的房屋,往往叫價不高,而且預期不高,還價的空間比較寬一些。這些屋主還有一個特點是,往往房屋保養還做得不錯。房屋定期做了保養,自然會給下任屋主減少很多不必要的花費。
錦囊8﹕把握時機 合適的就是最好的
影響房子的因素有很多,位置、配套、戶型和品質等等。但購房時機,則因盤而異,因人而異。
「選擇房產一定要註意周邊規劃建設,這對提升房產價值十分重要。交通便利、配套齊全、學區好,商業氛圍濃厚的主城區房產,你能指望它降價50%嗎?合適的就是最好的!對於不急於置業的剛需來說,也不能荒廢等待的過程,可以關自己意向房產動態,注意房地產政策變動,根據自己的需求做出最合適的決策。」張穎忠告。
她又說,錦囊只是一個工具,作決定還是買家自己,「房產也好,人生也好,其中的成功秘訣其實是最樸實無華的東西。把握時機,當下決定,不前瞻後顧,更不哀嘆後悔。」

 
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