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申請房貸過三關 不先做預批 資深經紀也緊張 2018 / 03 / 08 

隨著壓力測試出爐,準置業者的確壓力加重,對絕大多數人來說,最大因難便是申請房貸不獲批。
打現金工的、過去兩年內基本上交稅是最低限以及信用卡也基本上不用的,這些種種問題累積在一起,就導致了貸款的困難。
萬一已簽了柯化才向銀行申請貸款的,郤因條件不符被拒,急切間未有貸款,眼看交割日期迫在眉睫,那時不僅買家心焦,經紀也跟著擔心。
有經驗的地產經紀,都會忠告客人在下柯化前申請預批按揭,據HomeLife Landmark地產公司的從業員張穎(Ingrid Zhang)說,去年初遇到以下這樣的問題:
她說:「我的一個伊朗客戶,一家四口買房,老爹遠在伊朗工作,媽媽是超市收銀員,年薪2萬多,兩個兒子都在上大學,買的房子是42萬的。與我見面的每個客人,第一個我都會詢問有關貸款和首付的問題,確定可以保證足夠多的首付和足夠大的能力才會繼續合作。
「但是,這個客人比較特殊;因為他們向我百分百拍胸脯保證,女主人的親哥哥就是貸款經理,並且已經得到了銀行的預批按揭(Pre-approval)才開始做買房打算的。」
等到房子買下來,真正要做貸款的時候,問題出來了,轉戰了好幾家銀行都不行。後來張穎找到一個非常有經驗的貸款經理,經過幾日的努力才順利並合法地得到銀行批准,貸到款。
「那幾天因為緊張這個deal,徹夜難眠的經歷,實在給我上了一課。」她說。
「以後再面對新客人的時候,對於貸款這項問題,我是提高十二分的警惕;很多與我合作的客人,在看房前,我都建議他們去找銀行貸款經理仔細談談,看看最大的支付能力以及銀行可以審批最多的貸款額度是多少,這樣才會放心地去買到自己滿意的房子,也不會擔心最後因為貸款的問題給自己帶來很大的損失。」
如果,因為提前已談了貸款,很多人在談柯化的時候去掉貸款條件,有助拿到不錯的價錢;尤其是在搶Offer的時候,Firm Offer也就是去掉條件的柯化,勝算的機會最大。
她認為,沒有敲定的貸款也是談買賣合約時中的大小冰川,如果不得到重視,別說徹夜難眠,有可能丟掉一個好不容易中意的房子也說不定。真的要嚴肅認真地對待貸款,才能讓你安然無憂。
貸款審批 重重關卡
張穎說,銀行審批貸款的程序是這樣的:在銀行審批貸款的時候,有一套完整的程序來對申請者的風險程度進行評估,評估的依據有三個:信用水平、首付比例、以及收入情況。
三者都處於優勢水平,尤其是首付佔房價比例高,貸款審批就很寬鬆,基本上來講,如果買房有35%以上的首付,大多數能貸到款。
但是,不是每一個人都那麼幸運,能夠攢足35%,或者說25%,甚至是20%的首期,那麼沒有錢的人是不是不能買房了呢?張穎說:「不是。」
她解釋,加拿大政府組建了一個政府管理的金融機構,稱為加拿大按揭及房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation,簡稱CMHC),而這個機構協助沒有能力支付20%首付的購房者,能夠順利成為業主,擁有自己的物業,當然,申請者需要符合數個條件。
如果購房者沒有足夠多的首付,那麼銀行強制要求客戶向CMHC購買一個保險,保障銀行貸款的安全。
如果客戶斷供,銀行出售物業時出現損失,這損失將由保險公司承擔;但是同時保險公司向客戶收取一定比率的保險費,收費率在貸款額的2%左右。
這個保險不同於人身保險或者人壽保險,是一個強制性的險種,而支付的保費是為了保障銀行的利益,這個保障合同給了借貸者有機會從銀行享受高比例的低利息貸款。
保險作用大
張穎又說,為什麼銀行不肯借錢給首付少於20%的購房者呢?這就要從貸款的風險談起。
銀行借錢給購房者,承擔的風險是有一定的保障的,就是抵押的物業。如果購房者沒有辦法償還欠款,那麼銀行按法律程序能夠把房屋進行出售,並從收回的資金中拿回自己的投資。那麼這個抵押的物業就成為了重中之重。
如果物業不能按時出售,或者物業狀況太差,或者物業本身有種種結構問題,導致不能按原本的價值出售,那麼銀行就會出現巨大的損失。
但是如果購房者能夠提供超過20%的首付,那麼就算斷供,假設房屋沒有遭到嚴重破壞,銀行將房子出售也能收回自己初期的投資。於是首付多少就成為了批准貸款很重要的一個因素。
對於沒有足夠多首付的客戶,這個保險不會讓他們陷入困局,真正產生麻煩的,是每個月的供款。舉個例子,購買一間比較新的管理費也相對低的30萬的最小戶型的condo,如果借75%,就是22.5萬,如果貸款利息是4%,分35年還清,每個月供款為992塊,加上管理費,電費和地稅,大概一個月的支出是$1,550。
對於一個單身,或者小家庭,總收入在6萬,這個負擔其實可以接受。但是如果購買同樣一間condo,只付5%的首付,那麼貸款額加上保險費總共是$29萬3千7百,同樣4%的利率,35年還清,每個月的貸款供款額是$1,295,增加了$300。
對於一個6萬年薪的家庭,其實稅後的每個月收入只有大概$3,600,除去各種支出,要額外固定多$300支出對於現金流可能是一個問題。
而對於銀行批覆貸款來講,假設銀行採用5.4%的利率來計算借款者的支付能力(只是計算,不是實際支付),那麼借$22.5萬的月供是$1,185,加上地稅$250,管理費$250(銀行用一半來計算,就是$125),每個月固定支出就是$1,560,每一年的支出就是$18,720。
銀行規定貸款者最多只能用收入的32%來支付房屋開銷,那麼貸款者需要不少於58,500的稅前年收入來滿足銀行的要求。
試想想,這位客人只能提供5%的首付,每個月用5.4%計算的供款額是$1,558,那麼每個月的支出變成$1,933,每一年就是$23,200,至少需要稅前年收入$72,500來滿足銀行的要求。
總收入需要到達$72,500,那麼對於真的只有$60,000收入的家庭來講就成了噩夢。
貸款造假 自食其果
那麼貸款的時候滿足不了條件怎麼辦呢?
張穎說,有人或者用一些文件,或者找一些朋友協助,這些各式各樣的蒙混過關的方法,她在工作中見過了。
蒙混過不了關的結果,就是銀行拒絕貸款,那麼買了房子到截止日期時不能交足全款,就只有毀約,而對賣家,對經紀造成的各種損失都需要買家承擔。
那麼如果僥倖過了關呢?
過關以後,每個月房子的將近$2,000就成了雷打不動的負擔了。
如果家庭收入富裕,那麼不會有大問題;但是如果收入是緊張的,那麼在花光預算內的錢之後,任何的意外發生都會拖垮家庭的財政支柱。
銀行設定貸款的要求,是有其合理性的,如果貸款有麻煩,那麼自己需要真正冷靜地想清楚風險收益,要做好最壞打算。
「如果家裏有足夠多的流動資產,就動用一部分來作為首付,使每個月的負擔在自己的承受範圍內。」張穎又說,「如果既無資產,也無收入,但是硬要買下那間房子,造假貸款是風險之一,負債太多最終破產也真正害了自己。」
「其實,先攢錢,我們做事一定要量力而行,房子什麼時候都有,我們也終將積攢足夠錢財。如果目前沒有能力買房,或者手頭太緊,就稍微等一等吧。 」她忠告。

 
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