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大市放緩無拖累 重售柏文 首季錄兩成增長 2018 / 07 / 05 

今年出台的壓力測試,催旺多倫多開放式柏文需求,首季樓價升幅驚人,在大市調整氛圍之下,仍能錄得超過兩成的增長。
本年頭3個月,大多倫多地區未能擺脫回軟市道,在重售市場,綜合平均屋價由去年同期的873,631元回落至767,271元,跌幅12.2%。不過,較為容易負擔的共管柏文與大市背道而馳,價格續升,只是勢頭轉弱,年計增長由1月的14.6%逐步回落至3月的6.1%,但仍能將平均屋價推高至55.1萬元。
根據Urbanation,大多倫多地區首季二手柏文市場價格顯現韌力,單季上升2%,而一年來累積升幅11%,將平均呎價推高至661元。
同期間開放式細單位價格表現更加顯著,均價漲至381,000元,年計升幅高達24%。
這間共管柏文市場資訊公司解釋,由於房貸要求收緊及平均柏文屋價上升,買家對這類沒有房間的柏文需求轉強。
市場一般估計,今年1月1日新的壓力測試生效之後,支付至少兩成首期的買家可以借取的房貸額被削弱,導致低價柏文需求升溫。
多倫多地產商會(Toronto Real Estate Board)主席Tim Syriano亦指出,首季期間共管柏文市場買家競爭激烈,帶動價格增長遠勝通脹。
該地產商會的資料顯示,首季二手柏文的銷量5,084間,按年下跌29.7%,但庫存月數維持在1.5至2個月的幅度,與歷來的市道相比,非常之緊張。
柏文屋價升幅顯著,但首置買家的需求持續。該地產經紀組織市場分析主管Jason Mercer解釋,相對於其他主要類別的低幢住宅,共管柏文平均價格仍屬最低水平。
他說,所以共管柏文受到首置買家歡迎,在屋價及供應較為緊張的因素支持下,今年餘下的時間及打後的日子價格表現可望不錯。
細單位不易獲房貸 二手市場成交少
多倫多地區開放式柏文屋價走勢不俗,不過,這類單位成交少,也較難獲得銀行提供房貸,二手市場未成氣候。
開放式柏文在樓花市場已經普及多年,但地產從業員陳澤華表示,重售市場方面,目前至少有2間大型銀行不做這類細柏文的房貸生意。
他表示,由於取不到銀行貸款,一些買家需要利用現行房產來借錢入市。至於沒有房產淨值可動用的首置買家,則可能需要向B類銀行借錢,以致房貸成本略為加重。
根據共管柏文市場資訊公司Urbanation,大多倫多地區本年首季開放式柏文需求轉強,平均屋價按年計算?升24%。
這些細柏文屋價表現出色,但市場份額不大,甚至乎在多倫多市中心也不多,至於其他地區,基本上未成氣候。
多倫多地產商會的資料顯示,上個季度,多市中心只有58個開放式單位轉手,換言之,平均每月賣出不足20間。
同期間北約克市中心只有1宗的交易紀錄,至於密西沙加市中心,整整3個月內1宗交易也沒有。
約克區柏文價微回
約克區5月份多個市場共管柏文樓價回落,表現落後大市。較能準確反映走勢的基準屋價顯示,約克區二手柏文價格5月份按年微漲1%,明顯比整個大多倫多地區同期間錄得的8.3%升幅遜色。
根據多倫多地產商會市場報告,約克區5個城鎮的共管柏文價格下跌,當中以惠特徹奇-史托夫維爾及奧羅拉的幅度較顯著,分別達到5.3及4.1%。萬錦及烈治文山的二手柏文屋價同告微回,依次下跌1.3%至497,100元,以及0.9%至455,800元。
約克區西端旺市的基準屋價則升至則超過51.2萬,升幅7.7%。值得一提的是,5月份約克區柏文市場銷量與新樓盤量比率由4月份的47.7%下降至38.2%,意味著市道已由平衡轉變至略對買家有利。
不過,樓盤減價幅度及待售日數的指標則略為好轉。資料顯示,4月份區內柏文平均成交價只及叫價的98%,但5月減幅收窄至1%,至於平均待售日數,也由26天縮短至24天。
面積增 呎價升 樓花銷量達10年水平
在5月份的新屋銷售市場, 大多倫多地區共管柏文單位的銷售量接近過往10年的平均水平,但單位的售價繼續攀升,主因是平均呎價上漲和單位平均面積增大。
根據建築業及土地發展協會(Building Industry and Land Development Association、簡稱BILD)最新報告,大多區共售出新屋2,345間,與去年同期相比減少45%。
當中有2,003個單位是新建的共管柏文,而在高層或中層大廈內的共管柏文單位以及層疊式鎮屋內的單位,所佔比例接近85.4%,但與去年同期相比仍減少了47%,與過往10年的平均銷售量相比則下跌1%。
同時,大多區今年5月共售出新建的低棟住宅,總數合計只有342間,包括獨立屋、半獨立屋和鎮屋。與去年同期相比,大多區在今年5月售出的低幢住宅的銷售量下跌了33%,與過往10年的平均銷售量相比則大跌了78%。
售出的低幢住宅只有33間,荷頓區則僅次其後,有31間。相比下,在皮爾區售出的低幢住宅有141間,比例佔售出的低幢住宅總數的41%。
根據BILD屬下的商業地產服務公司Altus Group的統計數據,大多區在今年5月新建的共管柏文單位的基準均價(Benchmark price)攀升至758,370元,較去年同期上漲25.4%。至於新建的低棟住宅的基準均價為1,144,191元,與去年同期相比下跌6.4%。
上述報告在分析新建的共管柏文單位基準均價上漲的原因時指出,除去新屋買家尋求在經濟上更能負擔的房屋的強勁需求之外,共管柏文單位價格的上漲,部分原因是平均的單位面積從去年的814平方英呎增大至今年的892平方英呎,從而反映了家庭居住的需求。
與此同時,共管柏文單位的平均呎價也從去年的743元上漲至今年的850元。
上述統計數據還顯示,大多區在今年5月的共管柏文單位的庫存量減少至9,345個單位,低棟住宅的庫存量則略微增加至4,505間。

 
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