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買樓花要賺 先把自己分類 再將樓盤分類 2018 / 08 / 09 

今年以來,渥太華及滿地可搖身一變成為樓市新秀,表現強勁。至於大多倫多,本年上半年,二手樓市走勢仍然量價齊軟。不過,滿銀資本市場日前在報告中說,多倫多樓市銷量及價格正在穩定下來。
另外,大多區6月房產市場新屋數據出爐,佔新屋銷售主體的高幢柏文價格繼續上漲,建築業及土地發展協會(Building Industry and Land Development Association,BILD)發布6月份大多區房屋市場報告,結果顯示,2018年6月柏文價格繼續上漲,基準均價(Benchmark Price)為77.4萬元,比去年同期上漲23.5%。
BILD主席兼執行總裁David Wilkes表示﹕「當前新建柏文的銷售已經成為大多區房屋市場活躍的主導力量。
這幾年來,多倫多的樓花很洶湧。怎麼判斷哪一個樓花好,應該怎麼選擇樓花?對於這個問題,很多投資者都感到苦惱。Bay Street Group Inc., Brokerage的地產經紀Rhino Zhai表示,選擇樓花可根據以下原則﹕
選擇樓花的謬誤
有的人覺得,廣告多的樓花就是好,因為只有大公司才能撐得起這麼大的市場費用。有的人覺得哪個樓花熱就買哪個,大家都喜歡的肯定有道理。還有人覺得要撈便宜,買入的價格便宜了,以後的上漲空間當然就大呀!還有人把樓花當成股票,在樓市裏面追漲買跌。
Rhino Zhai認為,「上面這些看法都有一定道理,但是都有失偏頗。我們購買樓花之前應該先把自己分類,再把樓花分類,兩者互相符合的才是你應該選的。」
把樓花分類之前,先要把自己分類
「因為作為一個普通的投資者,相比於市場上的投資產品,我們對自己更熟悉。了解了自己之後,我們再用這個確定的標準去找樓花,事情就事半功倍了。」他說。
首先我們要先搞清楚自己買樓花的目的是什麼。是純粹為了投資?純粹為了自住?還是投資自住兼顧?
純然投資
是準備要長期持有,賺取更多的現金流;還是追求最短時間最大的投資收益?
純然自住
想要這套單位滿足你的什麼需求呢?是要位於市中心?是要位於某個確定的社區?是要位於主幹道或者地鐵沿線?還是有特別的校區要求?
投資自住兼顧
你更看重哪一邊?投資、自住的比例大致是多少?
要確定預算
明確了自己的目的,確定預算非常重要,尤其是今年樓花單價上漲非常多。很可能有一個樓花特別適合你,但就是超過了預算,一樣沒法購買。
樓花超過了預算怎麼辦?
由於樓花的特殊性,除了預算,付款方式也很重要。
有一些樓花前期要求的定金特別少,可以達到10%,偶爾還會有一些交房前只需要付5%的樓盤。這時候,有一些風險偏好比較大的投資者就可以不顧預算,並在交房期把樓花轉出,賺取利潤。需要注意的是,雖然這種投資槓桿特別大,但是,這種投資方法的風險比較大,大家選擇前一定要慎之又慎。
把樓花分類
像其他產品一樣,樓花並不是一種單一的產品,而是可以劃分很多不同的類型。有的樓花升值快,有的樓花居住性強,有的樓花適合長期持有。
想要把樓花分類,除了需要了解樓花本身,還需要一些周邊的情況,比如:
  • 開發商的信譽
  • 樓花的定價
  • 戶型設計十分合理
  • 樓花所在的社區如何
  • 該社區的主流物業和某樓花的價位相差多少
  • 樓花所處社區未來前景如何,政府是否有計劃大規模投入
  • 政府的規劃是5年的、10年的、還是20年甚至更久的
  • 社區有沒有交通線路方面的規劃,比如說未來修高速或者通地鐵的可能性有多大…等等。
樓花到底有沒有學區?
Rhino Zhai說,「把學區這個因素專門提出來,是因為對於樓花是否有校區這個概念眾說紛紜,沒有定論。今天我就來和大家澄清一下這個概念。
「從理論上說,任何一個樓花都沒有確定的校區。大多數樓花都位於交通要道附近,我們都知道一般來說,安靜內街才有好學校,而在喧鬧的地段學校質量一般都不是很好。
「那為什麼在樓花宣傳的過程中,有的樓花或明示或暗示的說自己有好校區呢?」
Rhino Zhai表示,像這種有可能有好校區的樓花,一般都要滿足幾個條件:
  1. 當下樓花所在地位於好校區之內(教育局有可能會變化校區範圍);
  2. 周邊同一地段的樓花不多(沒有大規模masterplan);
  3. 以前交房的樓花被劃到了校區之內
「如果一個樓花符合上面的條件,我們基本可以判斷這個樓花是有好校區的。當然,這個結論並不是100%正確。畢竟校區完全由教育局制定,而且還經常會有變動。關於這一點,大家要留神。」Rhino Zhai說。

 
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