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申請房貸 高齡不用怕 只要有入息 不問何時退休 2018 / 10 / 11 

年近退休的買家入市買樓,可能會擔心就業生涯快將結束,薪酬入息不長久,因而被視為風險較高,導致貸款額縮水。
但有業界人士表示,房貸商不會考慮客人年齡因素,意味著高齡買家也可以按入息借取貸款,不會遇到不同的對待。
根據同時持有按揭及地產業務執照的Vicky Zhou表示,不曾留意到大型銀行或規模較細的房貸商會有考慮申請人年齡的做法。
地產方面的業務,她的客人不乏年齡60歲以上的買家,至於房屋按揭方面,她的最高齡客人紀錄是80歲。房貸商審批貸款,需要客戶提供入息證明。她指出,一般是看三或四期的出糧資料,既簡單又直接,不會顧及申請人什麼時候退休。
談及高齡買家會否引起顧慮的問題,她反而擔心,如果房貸商真的要在審批指引上加入年齡因素,恐怕要捱批年齡歧視。
年長買家不是風險顧慮
此外,高齡買家風險較高的說法也有商榷的餘地。她解釋,其實現行房屋按揭規定已經為貸款商提供一定的保障,因為購有保險的房貸萬一出事,損失可由承保商理賠,至於沒有保險的房貸,首期至少也有兩成,對於債權人來說,把物業賣掉也不至於虧本。
以加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)審批房貸保險的規定來說,年長買家看來也不是風險的顧慮。
CMHC 房貸保險不設買家年紀上限
CMHC的主要職權之一是提供房貸保險,由於承擔壞帳損失賠償,所以對樓市買家資格制定標準,以能控制風險。
該機構發言人也證實,加拿大按揭及房屋公司所提供的房貸保險,並未設有買家年紀上限。
她說,貸款保險申請方面,沒有年齡的限制。根據她提供的資料,申請人資格的規定,主要涉及到置業持續成本及其他債務開支佔收入的比率,不可超過設定的上限。
Vicky Zhou表示,不少高齡買家都有一些資產,若然只有入息,也一樣可以獲批房貸,以目前的情況來說,如果沒有負債,通常是入息的四倍左右,與一般的處理情況無異。
退休長者繼續供樓
房貸是長命債,還本期一般都是25年,甚或更長,所以供樓族之中,不乏已經退休的長者。
去年第四季,全國供樓族之中,年齡介於65至74歲的長者的份額佔了8%,超過74歲的也有2%。
根據加拿大按揭及房屋公司的按揭及消費信貸趨勢報告,過去一年,這些長者的定期供樓開支一直增加,幸運的是幅度溫和,平均只是稍逾20元。
長者定期還款均額$844
資料顯示,去年首季,65至74歲供樓族平均還款額939元,至末季期間漲至963元,亦即全年增加24元。同期間,74歲以上的人的負擔則增加21元至844元。
相對於全國平均房貸還款1,235元,這兩個年齡組別的長者的供樓開支依次減輕了22%及31.7%。
截至去年末季,年滿65歲長者尚未清還的房貸,佔了全國總額的7%。
樓價貴 多倫多業主逾七成收入供房貸
根據加拿大皇家銀行(RBC)最新統計,加拿大人的「住房可負擔性」(housing affordability)處於近30年來最差水平,國際金融機構更提出警告,溫哥華和多倫多的房市處於巨大的房產泡沫危險之中。
在多倫多,75.9%的「不可負擔率」,比去年增長1.8%,意味著一個房貸家庭需要花費他家庭收入的四分三才能負擔得起房屋的按揭還款。另外,購買柏文的家庭比購買獨立屋(single-detached homes)的「住房可負擔性」更差,因為比較獨立屋價出現小幅回落,2017年以來柏文單位價格已連續兩年上漲,令購房者供屋成本更加嚴重。
RBC經濟研究雜誌9月底出版了最新可負擔住房趨勢研究報告,統計顯示,從1990年至今,加拿大人的「住房可負擔性」處於歷史最差水平,今年第二季度全國家庭住房平均「不可負擔率」累計上升到53.9%,比三年前增加了10個百分點,三年前「不可負擔率」為43.2%。
家庭住房「不可負擔率」是計算一個家庭收入對購買住房的支撐,不可負擔率愈高意味著一個家庭購買住房愈難承擔。從城市看,「不可負擔率」最高的三個城市分別為溫哥華(88.4%)、多倫多(75.9%)和維多利亞(65%)。

 
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