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柏文愈來愈貴 供款佔收入四成 買樓上車吃不消 2018 / 11 / 29 

共管柏文漸成為多倫多置業負擔能力轉壞焦點,在樓價及利息同升的形勢下,房貸要求的入息已與收入脫節。
今年第三季,多倫多的low-rise(低幢住宅)類物業如獨立屋﹑半獨立屋等的負擔能力略為改善,但相對較易負擔的柏文則背道而馳,轉差之嚴重程度,足以影響整體水平惡化。
根據國家銀行的分析,7月至9月期間的第三季度,低幢住宅中位價格為$887,025,相對第二季下跌1%,至於年計的跌幅更高至6.3%。
該銀行經濟及策略研究部在報告中指出,上季期間,這些住宅房貸還款佔收入的比率回落至72.8%,單季及年計分別改善了0.2%及3%。
柏文買家申房貸 要年入9.3萬
柏文的情況剛好相反,季內樓價續升,與去年及次季相比,依次增加1.7%及6.1%,將中位屋價推高至$521,239。
由於樓價及利率齊升,這類高密度住宅對於尤其是首置及年輕家庭也變得愈來愈難買得起。根據該銀行,以最低首期﹑25年還本期及5年定期計算,房貸要求的年收入增至93,602元。
多倫多地區的中位家庭收入只有7萬元,這意味著若只支付稍逾5%屋價首期,至少一半人的收入未符合資格,不足之數也不少,達到2.3萬元。
供樓佔收入 逾四成
與此同時,共管柏文的每月供樓負擔亦日益加重。以第三季來說,房貸還款佔了收入的42.8%,比去年多了3.4%,僅一個季度也惡化了1%,平均每月供款2,496元,與兩睡房單位平均租金2,333元相比,高出163元。
無論如何,這類單位還是比低密度住宅容易負擔得多,因為多倫多地區獨立屋及半獨立屋上季的房貸入息要求高至幾乎16萬,比中位收入高出一倍有多。
此外,根據該銀行指出,如果撥出稅前收入的10%儲蓄最低首期,需要約109個月的時間,亦即稍逾9年,但柏文則只是46.5個月。
該銀行的資料顯示,自從2000年以來,儲蓄柏文首期平均需時只是25.7個月。
二手柏文佔總銷量 近四成
另一方面,地產公司Re/Max日前發表的報告指出,今年以來大多倫多的二手共管柏文單位銷售量約有2.5萬宗,佔總體銷量的36.7%,與2013年同期的30.1%相比,有顯著增加。自2013年以來,柏文佔二手房屋總體銷量的比例,呈現按年上升的趨勢。
該公司指出,除了因為可負擔能力外,投資者進入柏文市場都是柏文佔總體房屋銷量增加的要因。這份報告同時指出,只有柏文單位的銷量,在2017年以來,能夠逆市而上。
柏文平均價格 與鎮屋持平
今年1月至10月,共管柏文的平均價格由51.26萬元,升至55.18萬元,升幅為8%或4萬元,在同期內,鎮屋均價持平。
Re/Max的安省副總裁亞歷山大(Christopher Alexander)表示,柏文能夠成功主要因為可負擔能力。
他又說,銷量增長主要來自過去2年,在2016年至2017年,增長有4%,之前並未有太多的柏文存貨,柏文亦未有太大的價格升幅。他又表示,有意置業人士在選好地區後,發覺柏文價格與獨立屋相比,價格相宜30%至40%,雖然居住的地方是細小了,但是卻可居住在同一社區內,最終選擇柏文,可負擔能力是柏文愈買愈好原因。
愛蒙頓柏文均價23萬 27個月入息就可買樓
根據分析,安省以西阿省愛蒙頓的共管柏文買家令人羨慕,收入不僅可應付房貸要求綽綽有餘,而且稍逾兩年的入息便相等於整個物業的價格。
國家銀行經濟及策略研究部分析顯示,全國10個主要市場之中,大部分市場的買家均能夠負擔共管柏文,例外就只是多倫多﹑溫哥華及維多利亞。上個季度,多倫多地區的柏文中位屋價稍逾52萬,比中位家庭入息7萬元高出六倍有多。
溫哥華的情況更為惡劣,雖然屋價單季回落0.5%,但仍然處於逾64萬的水平,與77,429元家庭收入相比,高出超過七倍。同屬於卑詩省的維多利亞的屋價與收入相差的幅度也相若。不過,其他主要市場的柏文則明顯較為容易負擔,當中以愛蒙頓買家的處境明顯較為有利。
根據該銀行的分析,上個季度,愛蒙頓中位家庭收入最高,超過10萬元,但柏文的中位價格卻略低於23萬,換句話說,只是相等於27個月的收入。
值得一提的是,甚至乎支付最低首期,這個阿省首府的一般買家應有足夠的能力來取得房屋按揭,因為房貸要求的入息只是4.1萬元左右,比當地家庭的中位收入少了幾乎6萬。
溫哥華買家處境則是天淵之別,因為房貸的收入要求達到11.5萬元,反映出半數家庭的收入尚欠3.8萬元才符合資格。

 
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