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樓花轉讓vs全新現房 視個人財力 Deal 2018 / 12 / 13 

大多數人在買東西的時候,都更趨向於買全新的而不喜歡買別人用過的貨品。
很多選擇買房自住的人,也會考慮購買剛剛落成的全新物業,或是快要建成的樓花轉讓。
但是,買樓花轉讓和買新落成的現房有何區別呢?
一般情況下,樓花轉讓的價錢比買全新現房便宜,舉例說,賣家在較早時以$45萬買入一個單位,現以$55萬轉讓樓花,但以現時的市價,若購買類似的全新現房,價格可能要$60萬,所以,有些買家會傾向購買樓花轉讓。
此外,嘉德置業的李丁說,如果大家購買現房的話,隨便找一個地產經紀在MLS系統上,就可以找到非常多的房源。
但是樓花轉讓的話,因為很多開發商不允許公開轉讓信息,所以大多數樓花轉讓都是私下進行的,這就需要通過一個可以找到更多樓花資源的地產經紀尋找房源。
樓花轉讓和購買新現房,兩者性質有什麼不同?李丁闡釋如下﹕
樓花轉讓和全新現房的區別
所謂樓花轉讓(Assignment),是在原購買合同的基礎上通過Assignment將轉讓人的名字改為受讓人。在Final Closing時,受讓人拿到物業產權成為物業的第一手房主。
費用上有什麼差別
如果是購買現房,買家主要需要準備的費用是:
首付(看客人的財務狀況,一般是準備房價的35%),土地轉讓費,律師費。其餘一般由銀行貸款支付。
購買樓花轉讓,買家要準備的費用
樓花轉讓時就需要支付的費用:
對方已支付開發商的的首付款,轉讓差價(談好的樓花轉讓的價格 – 樓花的原始價格)
之後還會交的費用﹕
對方還未交清的首付,Occupancy Fee(入住費),土地轉讓稅,律師費,樓花產權交接雜費。其餘一般由銀行貸款支付。
為什麼買樓花轉讓比買現房便宜
如果不看雜費只看物業成交價。購買現房,買家只需要支付首付(一般是成交價的35%),其餘是貸款。
購買樓花轉讓,買家需要支付原始樓花購買合同上的首付款 + 轉讓差價,其餘是貸款。
也就是說,購買樓花轉讓,買家需要多準備轉讓差價×65%的現金,這就直接增加了買家的經濟負擔,但這也就造成了樓花轉讓價格比現房價格便宜。
當然,如果有些買家不需要太多貸款買房,或可以直接全款買房,購買樓花轉讓絕對是一個不錯的Deal。
樓花的HST Rebate問題
其實購買樓花是要交稅的,但是一般在原始購買合同上的價格都是包了稅以後的價格。
購買合同上寫的價格=開發商出售該樓花的價格+13%的HST–HST Rebate
HST對應的稅分別是GST=5%×樓花的價格,省稅=8%×樓花的價格
政府對新房的HST有一部分退稅:
關於GST Rebate:如果房價低於$45萬,GST的36%會退還;45萬以上的房價沒有GST Rebate。
關於HST Rebate:HST的6%會退還給業主,但最多只能退$24,000。
但是政府為了防止炒樓花,只有在業主符合一些條件後才會給HST退稅。
自住房,並且交房後1年內不出售。
在產權交接時不需要先繳納HST Rebate的部分,之後也不需要退稅。
投資出租房。
產權交接時,需要先交齊HST Rebate的部分,然後憑完整的一年租約申請HST Rebate。最快30天可以拿到退稅。
李丁說,所以購買樓花轉讓作為投資出租房的話,買家還需要再額外先準備好大約$24,000的現金,作為預交的HST Rebate,雖然之後就能退回來,但是辦理產權交接時是還是要準備。

 
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