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供樓族有好消息 2019料加息1次幅度溫和 2019 / 01 / 03 

2018年樓市表現淡靜,當中的因素包括加息困擾,皇家銀行日前公布去年第三季度加拿大房屋可負擔性(affordability)調查,聲稱加國房屋負擔性是過去30年來最差的。而多倫多、溫哥華情形已經達到「危機」水平,只有富人才有實力入市。
不過,最近卑詩省地產協會的一項市場分析,則為供樓族及準買家帶來好消息,預測2019年房貸利率升幅溫和,可望與2018年底的水平相差不大。
由於利率上升,去年第3季加拿大家庭供樓佔收入的比率上升,並且處於20多年來的最高水平。
供樓佔收入比率上升
根據加拿大統計局,去年第3季,全國家庭包括房貸及非房貸的還債開支,上升至可支配收入的14.5%。
國家銀行經濟及策略部在分析簡報中解釋,還本付息比率增加,應當怪借貸成本上升,因為目前可支配收入之中,用於還息的份額佔7.2%,屬於多年來的高位。
但不久前,加拿大中央銀行重申加息目標不變,換句話說,隔夜利率將會上調至中性水平,低則是2.5%,高則可以達到3.5%,以現行的1.75%及每次加25點子來說,意味著至少還要息3至7次,這次的周期才會見頂。
事實上,近期一些分析報告指出,抑制去年樓市需求的是房貸壓力測試,今年由加息接力,不僅提高入市難度,也會加重供樓家庭的負擔。
經濟回軟影響市場情緒
然而,卑詩省地產協會(British Columbia Real Estate Association)於上月發表分析報告強調,近數周經濟出現變化,市場情緒急轉,以致今次加息周期目標應要縮水,估計在2019年,最可能出現的情況是只加息1次。
這些經濟轉變包括數據回軟﹑油價下滑,以及通用車廠打算關閉多倫多東面的奧沙華廠房的消息。
根據該地產組織目前的基準預測,今次整個加息周期,隔夜利率只會升至2.5%,亦即是中性水平的下限,但如果阿省的石油業的困擾遲遲不解決,中央銀行加息行動可能要長期拖延。該協會在報告中稱,現階段預期央行明年最多只會加2次息,但傾向於認為只加1次的可能性最大。
目前主要銀行的最優惠利率是3.95厘。根據該協會預測,明年次季將會升至4.2厘,並且維持至年底。
如果預測達標,房貸利率還款增加的幅度可望較早前預期的為輕。對於尤其是多倫多及溫哥華的供樓家庭來說,這應當是好消息。聯邦政府房屋機構加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)日前曾指出,這2個貴屋市場的家庭還債負擔惡化,一旦加息,處境會更為艱難。
還息高於還本金
房貸利率上調,以致採用浮息或新造的房屋按揭的利率負擔加重。國家銀行經濟及策略部的報告指出,去年第3季供樓開支佔可支配收入6.6%,成為1990年代初以來的最高份額。
不過,去年第3季情況與20多年前有所不同。報告解釋,90年代初期,供樓開支方面,還息佔了大部分,現在幾乎一半是用於償還本金。
根據該報告,由於供樓族的房產淨值增加,應當更加能夠應付逆境。資料顯示,本年第3季還債比率14.5%之中,房貸的本金及利息分別佔了當中的3個及3.6個百分點。
浮動利率微升
卑詩省地產協會在分析報告中預測,今年房貸浮動利率應會隨最優惠利率輕微上升。至於較多供樓族選擇的5年期定息房貸,2018年的利率已由首季的3.39%上升至目前的3.74%。該協會預期,2019年首季可能輕微下調10個點子,及後在第2季回升至3.74%,並且維持至年尾,換句話說,可望與現行水平相若。
年輕人獲父母支持仍可入市
有多倫多房產經紀認為,多市房價迄今大致調整到位,雖然形勢仍比較嚴峻,但年輕人靠自身努力和父母支撐,也仍能進入市場。
所謂可負擔性,指家庭收入需要支付「擁有物業」費用的比例。第三季度中,加拿大平均是53.9%,比去年同期增加1.5%。溫哥華86.9%,多倫多75.3%。滿地可45.2%。
投資者調動資金不易
皇家銀行稱,負擔性指數上升,主要原因是利率提高﹔再加上貸款壓力測試,令到置業者百上加斤。
該銀行首席經濟師懷特(Craig Wright)稱:「溫哥華、多倫多和維多利亞的置業者需要超過家庭中線2到3倍的收入,才能夠格獲得貸款,購買平均值的房屋。相當差的負擔性指數,使得一些置業者,特別是年輕人,幾乎不可能踏入市場。」
房產經紀李幼萍說,目前要購買100萬元以上,乃至200萬至300萬元的房屋,的確比較困難。2年前多市房價在顛峰時,不少人從中國轉來資金買房。但現在這條路基本走不通。「其中一大原因是,加中兩國信息已經溝通。如果在中國的錢沒有付過稅款,一轉到加拿大,對方就知道。」
此外,中國的富翁如果打算在加拿大取得部分貸款,他們因沒有本地收入也不夠格。
不過,她說,年輕人購房,通常可以得到父母的支持。不但華裔家長幫補為孩子買房,伊朗、南韓等族裔和華裔相同,不但有錢而且有心。
另一位經紀譚樹國說,大學剛剛畢業的年輕人,就要買獨立屋,當然困難。但是,許多年輕人通過購買共管柏文單位來進入市場。工作一段時間,遇到合適的另一半,組成家庭。如果對方也有一個柏文單位。兩個人將單位出售,就為購買低棟房屋打下了基礎。
樓市回復理性增長
對於多倫多的房價,他們都認為已經調整得差不多。李幼萍說,2016年初房價的瘋長,幾乎失去理智。那肯定是難以維持的。過去2年中,房價溫和增加,比較合理。
譚樹國稱,大多區房價調整25%到30%不等,大致已經到位。今年春天的行情目前還不明朗。但是多倫多持續有移民到來,仍為市場帶來機會。
皇家銀行的報告說,「我們期待未來利率仍將向上,加重2019年置業的壓力。不過,一些關鍵市場的房價偏軟,和一些家庭的收入增加,可以對壓力提供一定的紓緩。」
根據這份報告,第3季度,如果在溫哥華買評價房價的房子,需要家庭年收入達到21.1萬元,才能獲得貸款﹔多倫多需要16.7萬元﹔維多利亞15.4萬元。
此外,報告顯示,雖然過往共管柏文總是比較可負擔,但近年來由於買柏文單位者增加,使得柏文價格上升,可承擔性下跌。

 
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