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油價滑落 央行按兵 房價或反彈 租金繼續漲 2019 / 01 / 10 

對加拿大房地產市場來說,剛過去的2018是艱難的一年,因為聯邦按揭貸款壓力測試以及利率上升,已經將購房者的購買力消耗殆盡,同時也讓潛在賣家不敢入市。而這樣的情況到目前為止,仍然沒有任何實質性的改進,令樓價和成交量陷於低迷。
在過去12個月,房貸利率上升,至年底時,選擇浮息房貸及新造定息房貸的供樓族的利息開支均告加重。
所以,市場有預測指2019年買賣還會下降,不過,由於市場經濟形勢瞬息萬變,央行加息行動可能放緩,今年加國房價有機會出現反彈。
去年全年,加拿大中央銀行加息3次。根據加拿大房屋按揭趨勢網站,去年初,本國的隔夜利率處於1厘的水平,及至年終,已經上漲至1.75厘,亦即增加0.75個百分點。
本國主要銀行最優惠利率也隨著央行加息而同步上升,由年初的3.2厘上調至近期的3.95厘。
這意味著業主的房貸利息加重。不過,大部分可變動利率房貸還款額固定,未至於即時令供樓開支上漲,只是償還本金的份額會相應減少。
房價可能反彈
利率上升對樓市的衝擊至為巨大,加拿大地產協會(CREA)早前預測,2018年的全國房屋總銷量只有458,200個單位,同比下降11.2%,而2019年還會再下0.5%。
與銷量的大幅下跌相比,房價下跌的幅度較小,只下跌4.2%至488,600元,不過今年有可能會反彈1.7%至496,800元。
在全國的市場來說,卑詩省尤其是溫哥華的市場受影響最大,因為它還受針對度假、投機和外國買家的省級政策。卑詩省房地產協會的數據顯示,該省正在經歷一年的大幅下滑,從前年年末至今銷售量下降23.6%,交易總額也下跌23%至524億元。
油價跌影響加息步伐
加拿大央行(BoC)表示,他們打算繼續提高利率直到保持中立,這意味著它們既不刺激也不抑制通貨膨脹。這意味著從目前的1.75%上升到2.5-3.5%之間。這將需要至少再加息5次,使按揭貸款實質上更加昂貴,並進一步擠壓那些受到壓力測試負面影響的人。
然而,近期美中貿易戰加劇,以及阿爾伯達省油價暴跌,迫使加拿大央行採取更具保護性的立場。在10月份加息之後,它選擇按兵不動,並放棄所有具有前瞻性和強硬性的語言。
央行行長波洛玆(Stephen Poloz)表示,雖然經濟仍處於良好狀態,但全球範圍內的波動性仍然存在風險,尤其是影響貿易和國際投資的關稅增加。
各省單戶新屋動工升 近10年來首見
全國新單戶住宅動工量轉強,各省同時錄得增長,過去約10年來首見。
繼10月期間錄得增長之後,新屋動工量於11月再升,按年計算由206,800間增加至215,900間,上升至5個月來的最高水平。
近期新屋動工量回升,主要由2個位處最西面的省份帶動。國家銀行經濟及策略部表示,阿省從2009年5月以來的低位反彈。與此同時,卑詩省的多戶住宅也於11月升至5年平均水平之上。
該經濟及策略部在分析簡報特別提及單戶住宅環節的表現,指出全國都錄得升幅。報告說,10個省份都在升,幾乎10年來首次出現這樣的市況。不過,單戶住宅價格不易負擔,因此動工量難望持續增加。報告解釋,過去13個季度,這類住宅負擔能力轉壞的季度佔了12個,所以不利繼後的新屋動工量的增長。
去年新按揭數量降
加拿大地產協會方面預測,銀行發放的按揭貸款將會繼續減少,主要原因就是壓力測試。加拿大按揭及房屋公司的第二季度報告顯示,2018年新按揭貸款數量下降至205,000宗,同比下降11.9%。
而且壓力測試還遏制按揭貸款市場的競爭,使貸方減少向那些不能換貸款來源的人提供較低的續約利率的動力。
租金繼續上漲
其次,租金將繼續上漲。雖然多倫多待售房屋的價格增長率已大幅度減緩,但平均租金成本卻在不斷攀升。根據多倫多地產商會的第3季租賃報告,該市平均一睡房單位現在的租價為2,163元,同比增長9.5%。
就全國來說,2018年2睡房單位租金平均上漲3.5%,其中卑詩省(溫哥華增加 5.5%)和安省的漲幅最大(多倫多增加5.2%)。

 
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