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逆向按揭 以房養老 2019 / 02 / 14 

日前有新聞報道,全國逆向按揭(Reverse Mortgage)年計增長驚人,反映多了長者利用房產來借錢。
根據聯邦政府的金融機構監管辦公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions),去年11月,逆向按揭房貸仍未清付總額增至34.8億元,不僅創出新高,與對上一年同期相比,增加31.7%。
逆向按揭貸款公司的業績反映出類似情況。剛過去的一年,HomeEquitiy Bank新造逆向按揭房貸額上升至7.67億元,年計升幅26%。這已是這間房貸公司連續5年錄得超過兩成的增長。
金融機構監管辦公室的數據顯示,去年10月逆向按揭總額的年計增長更高至57.5%,換言之,11月份的升幅減少了約26個百分點。單月增長也由10月的11.6%大幅收窄至略為低於2%。
逆向按揭屬於房貸產品,容許長者利用房產抵押借錢,分別是不用還款,直至去世或賣屋等重大變故發生才須清還。
毋須還錢 本金利息滾存
無論是那一年代,房產向來被視為穩定可靠的長線增值項目,由年輕時的上車盤,小屋搬大屋,到年紀老大再由大屋搬起面積較小的單位,賺到的錢,可用來安享晚年。但是,若果不想遷離的話,而每月又需要錢應付開支,怎辦好?
嬰兒潮一族當年買下的房子,大多已供完房貸,現在雖然無需供款,但養房子的開支不少,還有其他燈油火蠟﹑林林總總的支出,即使每月有固定收入例如加拿大退休金和老人金,但始終不及退休前的收入充裕,每月開支還是有點緊迫;如果想享受人生,更在在需要錢,在時候,房子的作用便「大派用場」,作為金色年華的業主,可以選擇逆向按揭。
因齡而異
所謂逆向按揭,是有關金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋現值、未來升值、折損情況及借款人他日去世時房產的價值進行綜合評估,按其物業的評估值減去預期折損和預支利息,按人的平均壽命計算,將其房屋的價值分攤到預期壽命年限中去,一筆過或是按月支付現金給借款人,迄至物業出售或借款人去世。
成立於1986年的加拿大房屋入息計劃(Canadian Home Income Plan,簡稱CHIP),向擁有房產的長者提供逆向按揭(reverse mortgage),通過這計劃,戶主可以一筆過取得房屋價值10%至40%的金額。根據客戶的年齡及性別而定,年紀愈大,百分比便愈高。
舉例說,一對74歲夫婦,可獲貸款屋價的27%。另一對年紀是77歲的丈夫和78歲妻子,可獲貸款是屋價的37%。
終生居住
逆向按揭的重點,便是讓戶主在有生之年都可長住不搬,並且可貸得一筆款項。而且,與一般向銀行貸款不同的是,戶主毋須還錢,本金和利息會一直滾存,直至戶主百年歸老或是房屋出售。
戶主可用這筆錢補貼生活開支過活,其特點是毋須搬家,又有一筆錢。待至他日房子售出,貸款機構取回本金和利息,尚有餘錢的話,會留給指定的繼承者。住得愈久,利息滾存愈來愈高,剩餘的售屋款項便也愈來愈少。當然,這是要兼顧多項因素,包括貸款額的多少、物業升值多少以及戶主的壽命。
有利有弊
加拿大不少上了年紀的業主已清償按揭,但是他們入息不多,需要收入及儲蓄支付房屋開支、維修以及其他使費。
逆向按揭的利息是以複息計算,有可能債務的增長高於物業價值,但無論如何,本金加利息設了以屋價為上限,業主在有生之年,都不必擔心要賣屋還債。
但缺點是,由於他們的房屋資產是逐漸下降,若有一天想賣掉物業遷去另一居所,便可能會有資金不足節問題。另外,使用逆向按揭的,有可能要冒用盡所有房屋淨值的危機,稍後若是突然需款急用,將會再無餘錢周轉。
剖析逆向按揭
可以借多少?
貸款機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況及借款人將來去世時房產的價值進行綜合評估。
物業仍在業主名下?
業權不變,業主可隨時清還逆向按揭的貸款,隨時買賣或搬走。
逆向按揭的主要用途是什麼?
  • 補貼退休收入
  • 可以多些出門旅遊
  • 購買投資物業
  • 購買度假物業
  • 幫助孫兒的教育費
  • 資助子女置業首期
  • 裝修家居
  • 清償債務(信用卡、按揭、信貸額度)
可否不付利息?
業主可選擇一直住在這物而毋須搬遷,期間也可以不付利息,而貸款也絕對不會超逾物業的市價。
如果借款人一直不還款,日後出售房子時還可錢可拿回嗎?
據CHIP的紀錄來看,CHIP Home Income Plan房屋入息計劃有99%客戶在清償貸款後仍有錢可拿回,平均是50%左右。原因是逆向按揭是極端保守,申請者一般最高只取得屋值的40%;而且,在長線來說,大部分物業的屋價是會上升。
如果屋價下跌怎辦?
逆向按揭貸出款項十分保守,不會超出物業的市值。
逆向按揭有到期的日子嗎?
當借款人出售物業、或是逝世後由遺產執行人出售房子。
可否替度假屋做逆向按揭?
大致上是沒問題,但視乎住在哪裏;但還是以自住的主要居所做逆向按揭為宜。
申請逆向按揭的費用是多少?
有3項費用:
  1. 物業估價;
  2. 獨立的法律意見,所有法律文件須在律師面前簽署;
  3. 法律費用及交易收費;
上述費用可以在批出的貸款中扣除,此後再無持續費用或其他任何收費,直至取消逆向按揭。
若要搬家,是否要償還逆向按揭的貸款?
根據CHIP的逆向按揭條款,客戶可以隨時搬遷或償還按揭款項,如果不想還款也沒問題,CHIP可把借款人的逆向按揭「轉移」往新居。

 
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