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壓力測試阻買家上車 $40萬以下細價盤爭相搶 2019 / 03 / 21 

眾所周知,自從2017年4月政府推出辣招,大多倫多地區的樓價即時受挫,交投淡靜。即使到了今天,二手物業平均成交價與辣招前的歷史高位相比,仍相差15%。(2017年4月,大多區二手物業平均價錄得$92萬歷史高位,2019年2月,大多區二手物業均價為$78萬)
以為樓價回調,準買家可趁機把握跌勢,上車有望;但事實卻是,大部分多倫多人並沒因此而得到任何置業優勢,政府於樓市降溫後,一連串貸款監管政策及息口的增加,令準賣家今天所面對的障礙及困難,並不比2017年高峰期少。
皇家銀行最新一份經濟研究報告指出,樓價上漲固然是令多倫多的房屋變得越來越難負擔的原因之一,但另一主要因素,是政府強制性的房貸壓力測試。根據大多區2018年第三季度的房屋交易數據,若要負擔一間市價約$78萬的物業,兼且通過壓力測試,準業主的年收入最少要有$18萬7千元,與2015年的$10萬3千元入息條件相比,簡直是差天共地,一般工種的工資也很難有這幅度的躍升吧!皇家銀行認為,壓力測試令買家的入息要求大大的被提高,所造成的阻力,與樓價升幅無異。
由於壓力測試大大削減了準買家的購買力,令買家湧入細價樓市場,$40萬以下的上車盤競爭激烈。(見圖表)2015年,大多區$40萬以下成交的房屋有30%,到2017年,當時還有12%,但來到今年二月,只有約8%的買賣是以少於$40萬元。所以,若閣下有一個細價物業要放盤,絕對不用擔心沒有市場。
烈市$40萬買到乜?
細價樓於今天的市場上確實是買少見少,不過要在烈治文山市尋找$40萬以下的售盤,仍是可行的。因為烈市在 YONGE 和 MAJOR MAC 附近,有很多老舊的柏文大廈,像以下這個成交個案,大廈樓齡50年,位於67 RICHMOND ST.,單位面積891平方呎,兩房一廁所,管理費每月$663,水、電、暖氣全包。業主於2016年用$22萬5千元買入,全屋裝修,風格時尚簡潔,廚房選用不銹鋼家電,單位低層向西,有露台,跟車位及儲物櫃。業主上月放盤14日,以$38萬2千元沽。假設新買家付兩成首期,貸款$305,600,買家年薪需要約$76,400。
另一間位於 YONGE 夾 16街東南角,73 KING WILLIAM CRES. 柏文,樓齡7年,一房一廁,面積625平方呎,間隔四方實用,高層向西南,有露台,跟車位及儲物櫃。管理費每月$435,包水及暖氣。一手業主當年以大約$26萬買入,月初以$39萬3千售出。同樣假設新買家付兩成首期,貸款$314,400,買家年薪需要約$78,600。
壓力測試的原意是避免買家過渡借貸,怕買家為上車而勉強高追入市,進而再次推高樓價。政府原意絕不被質疑,但措施推行了一年多至今,再看看今天的現況,銀行的各樣報告,「壓力測試」到底是幫忙還是障礙?市民的買樓能力又有否因而得到緩解?還是被之前更困難?這議題值得我們一再探討。

 
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