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手把手買二手樓 如何有效把價格壓到最低 2019 / 04 / 11 

大多倫多地區高房價的壓力下,不少患有「新房癌」的購買群體無奈「痊癒」,將目光投向二手房市場。
關於二手房該怎麼選、這中間應該注意什麼、如何有效的把價格壓到最低等,今天我們這一篇文章,幫你把關於二手房的方方面面都一次梳理清楚!
二手房有哪些優勢?
為什麼要購買二手房?每個人的出發點各不相同,可能是位置,可能是學校,也可能是因為便宜。
但在我們看來,二手房相比新房有得天獨厚的兩個優勢:
第一,所見即所得。這幾年新房問題頻出,各地交房即維權甚至成了常態。「買房范冰冰,交房羅玉鳳」成了維權業主的口頭禪。二手房相比新房,看到什麼就是什麼,所見即所得,不會出現買的時候承諾各種好,交房全都縮水或玩消失。
其次,買新房可能要等周圍配套慢慢建設完成再投入使用,二手房一般都是已經成熟運營的片區,商業繁華與否、交通便捷與否,配套的學校招沒招生,都能看在眼裡,自行判斷。
第二,無需等待。除了個別有租約的二手房外,幾乎所有二手房買了就能直接入住。
二手房普遍都帶有原房主的裝修,不管精裝也好,簡裝也罷,不講究的大掃除完就能拎包即住,省下裝修的時間和錢,畢竟如果是新房,即便是現房,哪怕精裝修——除味散味的時間,挑家具家電和等送貨的時間,怎麼著也要幾個月。更不用說尚未封頂的期房。
總之,二手房說白了就是享受了原房主的時間成本,還可能低價購得,因此得到了不少剛需人群的青睞。
怎樣去挑選二手房
投資客紛紛撤手的二手房,給當下剛需人群一個淘房的好機會。那麼怎麼去挑選二手房就成了關鍵。
首先,挑選靠譜的經紀。
現在二手房源大多掛於地產局房網站上,如何挑選靠譜的地產經紀需要花功夫甄別。一看資質、二看規模、三看經紀本身的專業度,可以在網上搜索到以往用戶對該經紀的服務評價,有空也可以去實體門店看工作人員的服務態度和專業能力。
當然如果你沒有時間精力去甄別,選擇大的經紀公司比如專業地產品牌系列。你可能會說,這些牌子也出過問題啊,但我們一直強調概率問題,大品牌出錯的概率一定是遠低於你門前三五個人,開幾個月就消失的小公司。
其次,把握好三大硬指標。
地段、配套、戶型這三個選房重要指標不可忽視。二手房最重要的地段以及該片區的配套是否成熟,網上搜羅資料之後可以實地勘查看周圍交通是否便利、商業是否繁華,小區環境如何,房屋朝向等等一系列的問題,是否和網上說的一樣。
再者,看開發商品牌、物業服務、鄰居。
一般來說不論新房還是二手房,大品牌的開發商一定是優選。因為他們資金雄厚、有豐富的開發經驗,對於自己小區的物業,要求也會高很多。在對於未知要求不是特別高的時候。務必一定要搞清楚,要買房子的小區物業是什麼水平。
好的物業不只會影響未來生活,和房子的保值升值也有直接關系。所以在小區裡多和已經入住的熱心大媽鄰居打聽居住體驗,物業態度好不好、處理問題積極不積極、電梯是否經常停運等等。
最後:仔細檢查房屋情況。
一般來說房主為了出手都會把房子誇上天,甚至會刻意美化不少東西。但你要頭腦冷靜,不然以後維修都是一大筆錢!
廚房、衛生間、陽台等隱蔽工程最需要注意,看櫥櫃洗手池等有水路的地方接口是否有滲漏的問題。如果你要改造最好先找房東要戶型圖,搞清楚承重牆和非承重牆的位置和再結合實際進行對比,確定是否滿足自己的改造需求。
如果裝修較差,或者不滿足實際使用需求,在查驗室內的同時就要計算房子的翻修或砸掉重裝的成本,計算和其他直接就可能住的房子哪個更值得。
要知道,已經裝修的房子,需要恢復毛坯重裝,比毛坯房直接裝還要貴。
如何才能有效砍價
砍價是個大學問,方法有很多,我們簡單的說幾個。
最基礎的肯定是直接從戶型和室內情況,看基本原房主的裝修水平如何,有毛病不滿意的,直接就是殺價的借口,業主誇自己房子哪裡好,你就要表現的對那裡不關心。
實地踩盤了解房屋優缺點,和賣方見面之前,自己就去二手房小區所在的樓盤進行實地考察。無論是室內還是外部,發現實際和描述有一點偏頗,就可以適當作為在雙方談判過程中賣家的籌碼。
表現出房子的優點自己也知道,但實際不一定利用的上,也就說不要表達出對優點的熱衷,但又表示想買這套房子,這是能砍下價格的第一個基本。
再進階的就是呼朋喚友了,的的確確看上了一套房子,但這套房子其實並不算搶手,有可談空間,但業主卻高高在上不願意降價,此時此刻喊上親戚朋友換個經紀繼續找房主砍價,直接往多了砍,把房子往差的貶低。給業主心理暗示——你給的價格已經不低了,賣給你最合適,不然以後可能賣的更低。
不論選擇那種房子,買二手房都不會像新房那樣徹底簡單,多跑幾家經紀,和經紀搞好關系,詳盡的了解清楚該片區二手房的價格區間。
網上查清開發商、承建單位等分別是哪家,什麼時候建的,有沒有爆料過該小區房屋的質量、產權等問題。打聽房主賣房的原因,順便去問問同片區其他在售的二手房賣房原因,看看有沒有共同點。
知己知彼,百戰不殆。見面談價時任憑賣主吹噓、中介煽動也能胸有成竹。
最重要的,打好心理戰。二手房砍價歸根究底就是一場買賣雙方的心理博弈,一定要站得先機,主動控場。
在已經做了實地考察、信息全面搜集的情況下,把握好賣房者的情況和心態:年輕就談工作、孩子等年輕人的話題,年長就尊重關心拍拍馬屁;急於出手的,就以沒有足夠資金,還有其他便宜小區做備胎等為由砍價;更換改善的,就適當講講房子的缺點弊端,說以後還得自己來承受維修等等。
總之一定要審時度勢,不能一股腦的為了砍價狠批房子這不好那不好,也不能不顧周邊市場行情砍的太狠,進退之間的分寸,需要強大的心理來把握。
二手房買賣需要哪些流程
一切都看妥了,怎麼買才是關鍵。沒有買過房的人一定不知房屋過戶其實是一項復雜繁重的工程。我給大家簡單梳理了一下:
第一步:調查產權。業內又稱「查冊」,根據賣方提供合法的証件可以檢查房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、仔細檢查是否與網上出售寫的一致。
第二步:交訂金。如果該房還在按揭中,請交訂金至第三方手中,一般定金為房價的5%左右,為了防止漲價後賣方反悔,可以提前簽訂高額違約金條款。
第三步:贖樓。贖樓又稱贖契,是賣方因為沒有還完按揭需要操作的流程。贖契主要有3種操作方式:賣家用買方的首付款來付清剩余貸款、轉按揭、向銀行申請抵押貸款來還清剩余房貸。
第四步:付首付。二手房的貸款首付比例和新房略有不同。一般而言,首套房5%-20%首付,第二套房20%以上,各地執行不一樣的比例。具體還要看該房所在區域政策。
第五步:簽訂合同。簽訂合同要三方(買、賣、經紀)在場,確保原戶口會在規定時間內遷出、如有租戶要先解約等,有共有產權人,要確定全部簽約,以免有產權人不知情不同意等情況。
第六步:辦理按揭。做貸款申請,需要買賣雙方都到銀行。提前確認好需要貸款的額度,如達不到預期還需要支付更多首付。銀行審核通過後獲得銀行同貸書、簽署貸款合同
第七步:過戶。買賣雙方在經紀及房產律師協助下做產權變更登記,交易材料移送到相關市政部門,買方憑此領取房屋所有權證。
在多倫多地產市場緊俏的當下,如何把握和選好二手房至關重要,希望本文的一些觀點能夠幫助大家挑選,讓大家都能買到心儀的二手房!

 
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