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聯邦無意延長房貸還本期 首置上車夢難成真 2019 / 06 / 06 

壓力測試令不少人對升任業主無望,期待聯邦政府延長還貸期。
不久前,房產業界要求將首置房貸最長還款期由現行的25年增加至30年,以能降低每月還款額,紓緩房貸壓力測試影響。
但目前聯邦政府的樓市政策,並不傾向於延長房貸最長還本期,認為免息合資首期的協助上車計劃更加可取。
日前總理杜魯多表示30年期的房貸可以降低供款額,但總體來說,供樓族負擔的利息支出亦加重了。
他透露,政府尋求的方法是避免對樓市造成意料之外的干擾,正在聽取各界的關注,也繼續留意壓力測試,以確保取得屬意的成效。
他又表示,當研究了不同的措施之後,政府傾向與首次買家合資置業的計劃。
這個計劃也就是聯邦政府在預算案中提出的首期貸款計劃,合資格的買家購買二手樓可以獲得屋價5%的貸款,新住宅貸款額加倍至10%。
這些貸款雖然不用計息,但屬於合資性質,政府最終將會根據屋價的變動來與業主按比率計算盈虧。彭博社引述總理杜魯多稱,聯邦政府嘗試採取措施,一方面能穩定溫哥華及多倫多的樓市,但又不至於在全國其他地區造成過度的負面影響。
壓力測試推出 全國銷量節節減
從2018年元旦日起,加拿大金融機構監管局(OSFI)要求各大銀行執行更嚴厲的房貸壓力測試,房貸首付比例超過20%的借款人必須通過與銀行簽署的合同房貸利率基礎上再增加2%的房貸利率水平壓力測試。
從2018年開始,加拿大的房屋銷售量大幅下滑,全國的房屋銷售量在去年下跌了11%,其中,溫哥華的銷售量減少了32%,大多倫多地區則減少了16.4%。而在2019年第一季度,加拿大全國的房屋銷售量繼續下跌了4.1%。
延長貸款期五年 購買力提升8%
加拿大住宅建築商協會(Canadian Home Builders' Association)較早前提議,將首次買家的房屋按揭最長還本期由目前的25年恢復至30年。根據Capital Economics的分析,如果首置能有多五年時間供樓,購買力可以提升8%。
政府不願延長還本期,背後原因應是顧忌刺激屋價增長的副作用。
加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)估計,首期免息貸款計劃最多會刺激屋價上升0.2%至0.4%,但如果將房貸壓力測試所採用的甄別資格利率下調一厘,又或者延長還本期至30年,屋價增長會比該貸款計劃高出五至六倍。此外,根據這個聯邦政府房屋機構,這些措施也將會導致負債加重。
免房市崩潰金融危機 CMHC指壓力測試有必要
加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的行政總裁西德爾(Evan Siddall)日前致函聯邦國會屬下的金融委員會,為聯邦政府收緊房屋按揭貸款政策進行辯護。他指出,聯邦的政策決策者不應向有關放寬按揭貸款壓力測試的呼聲讓步,因為壓力測試保護加拿大避免發生可能的房市崩盤和金融危機。
聯邦國會屬下的金融委員會現正就房地產行業的業界團體敦促聯邦政府放寬房貸壓力測試舉行聽證會,西德爾原計劃親自在聽證會上發言,但由於他無法安排時間出席聽證會,故致函金融委員會闡述了自己的看法。
西德爾在信中為聯邦政府收緊房屋按揭貸款政策進行辯護,他說,如果房屋價格繼續上漲,加拿大人背負的債務繼續增加,需要收緊房屋按揭貸款政策來預先阻止加拿大經濟可能出現的毀滅性的後果。他說:「房屋按揭壓力測試正是我們需要保護我們的經濟而採用的政策。」
針對諸如加拿大按揭專業人員會(Mortgage Professional Canada)等行業團體,敦促聯邦政府對壓力測試進行改革,西德爾譴責這些團體是要推高加國大城市的房價,並刺激已經背負沉重債務的加拿大人借更多的錢。他說:「很顯然加拿大按揭專業人員會樂見建築商、地產經紀和房屋貸款經紀獲得短期的利益,與此同時,加拿大人則付出長期的代價。」
他又說:「我的工作就是建議你們頂住這些不顧後果的近視症,保護我們的經濟免受潛在的悲劇性的後果。」
房產市場不論升跌 均保持健康
很多房地產團體抱怨說,房屋按揭貸款壓力測試對借貸者產生了意想不到的後果,並對無法通過壓力測試的房屋買家造成了傷害。針對上述抱怨,西德爾說,壓力測試所產生的影響完全是預期中的。他說:「公職人員花費了大量的時間來評估政策變化的結果,那些舉措將在正常的情況下,以及在經濟不穩定的情況下產生的後果。」他指出,設計壓力測試的標準旨在保護未來的房地產市場,無論是好景還是低迷,均保持健康。

 
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