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出租物業貸款策略 充足首付 確定租金收入 2019 / 07 / 11 

曾幾何時,置業人士可以輕鬆地為投資物業進行零首付貸款,並能拿到市場上最好的利率。然而「時過境遷」,現如今,出租物業的貸款政策收緊了很多,相信很多業主對此都深有體會。
為出租物業(1至4個單位,非自住)貸款,至少需要放20%的首付,而且還未必能拿得到最低利率。因此,事先一定需要進行合理的規劃。
準備:充足的首付款
如果你購買物業不是用來自住,那麼加拿大的幾乎所有銀行都會要求首付不得低於20%。如果房子價值50萬元的話,首付至少需要10萬元。而且,如果購買Condo或者買在「高風險」地區的物業(例如溫哥華)的話,很多銀行甚至會要求首付為25%。建議你提前將首付款準備好,存入個人帳戶,因為銀行是要求看到資金在帳1-3個月的歷史紀錄的。
選房:如何確定租金收入
大部分借貸機構可以使用評估師估算的物業租金代替真正的出租合同來確定租金收入,但愈來愈多的借貸機構更想看到簽字的租賃合同或其他租金收入證明。
每家銀行對出租收入的計算比例各有不同,按租金的50%-85%不等。在Scotiabank,如果你的出租物業的租金收入的一半等於或高於貸款的本金加利息的話,則可得知你對該套物業的擁有並不會拉低你的貸款能力。如果你現有的貸款金額已經達到或接近貸款額度上限的話,選擇新購物業是可以依此原則迅速做出大致判斷。
選銀行:選擇政策更適合的銀行
如果想讓貸款順利獲批,你的TDSR(總償債率)要低於銀行的要求。簡單來說,TDSR就是你的總債務(包括本金、利息、地稅、供暖、管理費、以及其他債務,例如:車貸、學生貸款)與你的總收入(包括租金收入)的比率。通常來說,TDSR應不高於44%。這個計算聽上去簡單,實則不然。借款人的能力通常會與貸方如何將租金收入計算入內相關。因此對貸款銀行的選擇變得非常重要。
大部分人認為收到多少租金,就可以在收入上加上多少租金來計算貸款資格。事實上,並不是所有的銀行都用100%的租金收入來計算,很多銀行只用租金的50%-80%來計算,這就更增加了貸款難度。
此外,還要記住的一點是,不同的銀行有不同的TDSR的標準。有些是不高於42%,有些規定不能高過40%,有些可能高至44%。大家不要小看這2%-4%的差別,這些微的差別對貸款獲批的難易程度影響巨大,特別是對於擁有多套出租物業的借款人來說尤為重要。
你選擇哪家銀行來申請貸款對你貸款獲批的機率影響很大。特別是當你的貸款資格不夠好時,則應該選擇審批較靈活並有可能拿到特批的銀行來申請。
利率:貸款利率可能不是最優
往往最靈活的貸款條款意味著較高的貸款成本。如果你對貸款有額外需求的話,請預備多付一些貸款成本,例如:更高的TDSR,使用公司名字貸款,貸更多套房產,不希望有淨資產要求,希望30年的長攤銷期以期現金流的最大化,用評估Schedule A的租金收入,信用分數低於650高於600,等等。但由於出租物業的貸款利息支出可以作稅前扣減,在出租物業上貸款金額的高低才應該是選擇銀行的重點,不建議對一味追求利率更低而顧此失彼。
令人頭痛的多套出租物業貸款
很多借貸機構都禁止無限制購買或為多套出租物業貸款。有時儘管沒有明確禁止購買多套出租物業,但隨著物業愈來愈多,TDSR愈來愈高,貸款的挑戰性會愈來愈強。現實是,擁有多套出租物業的業主常常會在貸款續簽時不能拿到好的利率和條款。
利率愈好的銀行往往對貸款的審批愈嚴格。如果計劃購買多套出租物業,建議先從限制更多的銀行貸起,這樣可以為後面的貸款預留更多的靈活空間。隨著貸款物業愈來愈多,則可以選擇貸款難度相對較低的銀行,從而成功貸款買到更多物業。

 
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