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理智迎接 Condo 時代 投資樓花賺錢要計ROI 2020 / 02 / 20 

不少人在考慮住房問題時,無論租還是買,都會提到一個重要的名詞「Condo」,即共管柏文。
加拿大地域廣博,有的是土地,所以,一向以來,住宅物業類型以房子類(low-rise )物業例如獨立屋、半獨立、鎮屋…為主,但隨著人口增多,大城市如多倫多和溫哥華更是物業價格步步高升,在價錢壓力及土地資源不足的情況下,高樓柏文(high-rise building)日漸蓬勃。
住慣了房子的加拿大人,近些年對柏文「又愛又恨」,有人喜歡價格相對可負擔、生活方便的柏文;有人覺得柏文不能保值;政府和銀行認為買柏文的人中,自住的人少,投資的人多。
房屋貸款專家王紅雨說,投資者在柏文市場中有投機行為,存在炒賣情況。現在投資柏文,尤其是柏文樓花,還有利可圖嗎?
土地上空無限發展
將柏文作為自住房的家庭,在過去30多年來增速迅猛。柏文通常為小戶型,比較適合年輕人和上了年紀的長者。
在房主中,35歲以下和65歲以上的人居多,佔48%。在加拿大的各大中心城市,柏文的每呎平均售價一般低於其他各類物業,也就是說,住柏文的可負擔性較強。
從數據可以看出,住柏文的人愈來愈多,因此買來自住或出租,都是很正常的——人口愈來愈多,不是每個家庭都適合或有能力住獨立屋。
王紅雨表示,早於1929年,有人預測紐約的地產業發展走到了盡頭,因為沒有地皮可以再建房子了,但情況恰恰相反,有了鋼筋水泥的樓房之後,紐約的地產一直繁榮地發展到今天。「土地是稀缺的,但土地上空的那片天卻是無限的。柏文的生命力來自於——在大家喜歡居住的地方,雖然一小塊地,可以住進去幾百個家庭。
如果不是柏文,而是獨立屋,就會出現搶offer的情況,幾家同時喜歡上在一個地方住,但只能住一家,於是乎房價就被炒起來了。」他說。
建築商從需求衡量發展項目
不是所有人都能買得起,或願意買房的,因此就有了地產投資者——買下來房子租給別人住。大概在五、六年前,不少人對多倫多的柏文市場都有點擔心。顧慮包括:「經濟基礎沒有紐約那麼好,人口沒有墨西哥城那麼多,憑什麼在建的柏文數量超過這兩個城市,雄踞北美之冠?投資者,包括投機者太多,資本的逐利性,會製造地產出現泡沫…。我個人覺得,估計有多少新移民落戶多倫多,預計有多少新的勞動力從其他省轉到多倫多,以及猜測每年有多少大學生從其他國家或地區來多倫多上學,都沒有太大意義,這些因素應該是建築商從市場角度去考慮,最終決定該不該建這麼多柏文。」王紅雨說。
價錢較低生活便利是優點
選擇自住柏文的人逐漸增多的另一個原因是,價格比獨立屋便宜。事實讓很多人明白了,無端地猜測,都不會改變一個事實——大家對生活的便利、安全、舒適的追求,以及可負擔能力的制約,使住柏文成為了越來越多的人的選擇,尤其是年輕人、老人、學生、單身等等。
投資樓花需要房貸護航
王紅雨說,關於樓花按揭貸款,還是有很多人不清楚,為什麼買了樓花之後要立刻申請貸款。舉個例子,在七、八年前,他接到一個垂詢電話,說自己買了一個柏文小單位做投資,居住面積約400多呎,當時房價46萬多,該投資者後來才意識到,這個價位的投資房,稅款無法全額退還,所以還要追加投資。另外,單位面積太小,他一直沒有找到肯提供按揭貸款的銀行。更令人難以置信的是,這個投資者說他的地產經紀從未沒有向他披露過這些風險,如果當初在10天冷靜期內知道這些困難,他100%是不會買的。
全額現金購買物業進行投資,收益率會大打折扣,而且,如果是在房產交手前幾天才發現問題,恐怕連籌集資金的時間都沒有。
「買樓花,貸款先行,沒有貸款做保障,樓花投資的風險會大增。」王紅雨又說,「對於細面積的柏文單位,銀行通常認為風險較大,一定情況下,會要求客戶符合貸款違約保險公司的貸款審批標準。」
投資者在買樓花的時候,宜設立一個投資回報率的目標﹔每年ROI(投資回報率,ROI,return on investment)比例是多少?無論樓盤地點多好,無論單位的樓層、朝向、格局多麼好,如果沒有鎖定利率,不知道首付款要付多少,怎麼可能計算出投資回報率呢?沒有投資回報率,怎麼知道是不是一個好的投資呢?
推算投資回報率ROI
總結一下,決定買樓花時,簽訂樓花合同之後,10天冷靜期到期之前,一定要問清楚下面的問題:
  1. 有沒有Tarion的新屋保障計劃擔保﹖一些老樓改裝成新柏文的項目,沒有Tarion保障,一旦建築質量出問題,怎麼辦?
  2. 居住面積太細的單位,有沒有銀行可以在不投保貸款違約保險,就能批准貸款﹖
  3. 貸款批覆和利率能夠鎖定多長時間,利率是多少﹖
  4. 最低首付款比例是多少﹖
  5. 樓盤有沒有酒店組合部分﹖有些酒店與柏文混合的建築物,銀行不會按照住宅按揭貸款的審批程序和利率審核貸款的。
  6. GST/HST能退回多少﹖無法退回部分,是追加的投資成本。
  7. 預期租金是多少﹖建築商有沒有回租協議。有了前6項的答案,就可以推算出交房時的投資回報率,有沒有投資價值。

 
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