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地點方便校區好 房價不升反降 鄰里收入低拖累 2020 / 03 / 12 

踏入1月以來,大多倫多重售市場買賣節節走高,無論是銷售或是價格,均比過去兩年同期有顯著增長。
在2月,共成交7256宗,比去年2月大升45.6%﹔銷量僅次於2017年。
平均價升幅是16.7%,為$910,290,創下有史以來均價最高的2月份。
多倫多地產商會的2月銷售報告說,銷量增長最大的是低棟住宅。
投資多倫多的房產,可體會到房價和成交量的上上落落。
但不要以為所有物業只升不跌,要保障這可能是一生中最大的投資,要怎樣才不虧本呢﹖
一般認為,十多廿年前隨隨便便買一套房子,現在至少翻一倍以上。事實真的如此嗎?據地產經紀劉兵說,有一個朋友告訴他,大概在8年前,經過多年的打拼,終於還清房貸後,決定改善居住環境,換一所大一些的房子。當調查目前所在地區房價時發現,住了10年的房產,房價不升反降!於2002年以14萬購買的鎮屋,10年後在2012年後只能售13萬。再扣除其他的手續費,要虧損3,4萬。其實她的房子位置不錯,臨近華人超市和地鐵,好校區,而且房型本身也不錯,三室二衛。為什麼別人都賺錢,只有她虧本呢?
社區收入水平是重點
劉兵認為,首先,地理位置是購買房產是需要考慮的第一要素。不管自住房還是投資房產,選擇地點最重要。大家都知道,地價的上漲導致房價上升,好的地段,地價上漲得快。
可是,好地段不僅僅是指好學區,購物及交通方便。更重要的還包括居民平均收入水平,就業率,社區環境等因素。
以上述實例來說,這個小區在十年前主要常住人群是工薪階層,許多在多倫多以及附近工廚上班的人在此居住。由於學區很好,位置不錯,小區的房價也可以。
而在她居住這十年中,大量的新移民湧入,特別是無工作的人群所佔比例越來越大,小區內出租分租的情況比比皆是,小區內也是雜物堆積,車輛亂停亂放,道路坑窪不平。這樣的小區,即使學校再好,交通再方便,又怎麼能賣出好價位呢。
成本雖低卻不能增值
再有,投資房產不能僅僅貪圖便宜。劉兵表示,那種認為「這個房子便宜,臨近超市和地鐵,好學區,房型不錯,三室二衛,地下室完成。」的想法,是不適合房產投資的。
雖然要盡可能的降低成本,但是最終衡量投資成功與否的標準是回報率。
低成本並不是高回報的保證,投資是用成本帶來增值。即使成本再低,不能產生增值,甚至產生負增值的投資都是不成功的投資。這位朋友的房產,按照投資的角度來看,就不是一個好的投資。
投資房產因時制宜
劉兵認為投資房產,不應買一套房子後就不再管它了,有些人這麼想﹕「反正房子在那裏,土地在那裏,肯定丟不了。」
「其實投資並不是如此簡單。我們需要關注投資房所在區域的房價波動,租金的變化,居民流動,成交活躍程度,等等。同時根據自己的需要,不斷改善投資結構,以符合自己的要求。」劉兵又說,「我自己的房產投資也在不斷的嘗試不同的組合。例如,初期我喜歡大獨立屋的分租;後來都嘗試過五複式房子分租,共管鎮屋分租和整租,以及半獨立,獨立屋整租等等。這樣,根據自己的實際情況和市場的變化隨時調整,以達到最佳的投資效果。以上述這個朋友為例。如果她不斷的關注自己房產的市場表現,再加以投資調整,及早改變房產投資的地段,可能會避免出現上述情況。」
房產增值有跡可尋
「我自己的投資理念是跟隨房產市場的大勢,而不是賭博式的將投資壓在風險較大的市場中不活躍的地段。經常可以聽到有人說某某地區房價低,可以抄底,等房價被帶動起來後再賣出。實際上作為價值較高商品–房產而言,它的增值往往有跡可尋,很少像股票一樣出現一天內翻幾番的情況」。

 
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