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大地皮老屋 具重建價值 愈近市中心愈矜貴 2020 / 03 / 26 

房地產的地點,一向被形容為地產價值的生命線,而時間就是地產價值的工具。
不論是購房者或者投資者,都希望在自己下次出售房產的時候,能夠把握最佳的出售時機,以獲得最大回報。
從加拿大的歷史來看,購房者平均6至7年會再次轉賣自己的物業。也就是說,一個人一生中可能會有四次的房產買賣交易紀錄。
時間改變地產價值
地產經紀Michael Wang說﹕「多倫多的『地產時間效應』會在未來20到30年間會發生什麼樣的變化?這些變化又如何改變著人們的購房傾向呢?要回答這個問題,我們必須看清多倫多的城市發展方向,以及跟隨這些變化所產生住房問題。」他認為,多倫多的城市變化要集中在以下幾點:
愈是靠近市中心的房產愈昂貴
多倫多的捷運系統最終浮上台面,雖然政府的行為比較緩慢,但是這是大勢所趨,沒有一個更加成熟的城市交通系統,多倫多將會被自己巨大的交通壓力所壓垮。
而這樣的擠堵造成的時間浪費,會讓不少市民選擇購買距離城市中心較近的住房,以避開擁堵現象﹔而這會造成城市核心地帶的房產價格上升。
隨著時間的推移,這樣的變化會呈現一種輻射狀變遷,也就是說,愈是靠近城市中心的房產會愈昂貴,而相對較遠的則會價格相對便宜。
這樣的變化從長遠來看,這是一個必然的發展過程,其他國際大都市也都具有類似的特點。
多倫多獨立屋 佔地正逐步縮小
但是隨著時間的推移,這樣的細地皮的獨立屋將不會具有長期的再利用價值,這個特點在多市的北部尤其明顯。
政府從房地產市場的平穩發展和經濟增長的角度出發,採取多方措施來促進房地產業的健康發展。房地產商則不會顧及房地產市場的現狀,而是以自己的利潤最大化為目標。
房地產市場的消費者或投資者,也是從自身的利益出發,希望自己的效用或收益達到最大化。
地產開發商的利益最大化的最簡便的方式就是,在一塊面積固定的土地上興建最多數量的新房。而購房者為了自己利益的最大化,會在第一時間購進這樣的住宅,以減少未來更大的資金投入。這就造成了一個「絕佳的組合」。一方面建築商把住房的佔地面積逐步縮小,另一方面大量的購房者推動著開發商持續減少佔地面積。
佔地較窄和較短的住宅,在經過30年之後,就會變成老宅,這樣的舊房是不具有推倒重建的價值的。隨著時間的進一步推移,可再次開發的價值將會非常微弱。
多倫多老城區住宅將進入老年期
相反,隨著時間的推移,相對於現在的新城區,老區的獨立屋具有絕對的重建價值。
再過20年,多倫多不少老區的物業將要進入60歲的屋齡,甚至100年以上的高齡。這些房產的絕對價值,將會是房產所在的土地,而房子本身的價值會變得非常小。也就是說,土地價值超過了房屋價值。
再加上這些物業位處交通線附近,靠近工作機會,20年之後,這些房產將會大放異彩。其中一個重要原因就是,其房產的佔地面積比起其他新發展地區來講,可以用超大來形容。現在的士嘉堡、北約克的一些佔大地段獨立屋物業,會成為豪宅翻建商的最愛。
老舊柏文 將無法維持巨大的日常開銷
再過20年,甚至更短的時間內,不少老舊的共管柏文將會無法維持其巨大的日常開銷。
「共管柏文的重建也會是一個高利潤的產業。我一直強調,共管柏文是一種生活方式,這樣的方式被不少人所接受。但是,由於共管柏文本身的群居特點,造成了未來維修損耗的持續上升,一些已經老化的建築更是不堪重負,會最終走上重建的道路上來。」Michael Wang說,「老舊的共管柏文往往也位於地段較佳的社區,重建之後的全新柏文,將會集功能、休閑、養老、保健於一身。將會吸引大量富有的退休人士入住。比起現在的共管柏文,未來的新柏文將少了一些投資理念,會更加關注建築物內部具備的生活品質如康樂設施等。」

 
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