在多倫多炙手可熱的房地產市場上，需求遠遠超過供應，激烈而激烈的競購戰已成常態，有些房屋的成交價，甚至比其掛牌價高出數十萬元。
雖然不少售盤故意降低叫價以吸引買家競爭，但成交價往往高出市價，甚致比賣家心目中的估計售價還要高。
近幾個月來，不時發生一些房屋的售價比要價高出近50％，但似乎已經失去震撼感。
只需在多倫多的Roncesvalles社區的Fermanagh Avenue，詢問最近的買家和賣家，便可印證這情況。
自2020年12月23日以來的過去五個月，在Fermanagh Avenue出售的5間房屋中，沒有哪套房屋的成交價不是比叫價高出40萬元或以上。所有售盤的售價都比其標價高出27％至47％不等。這5間房子位於一條400公尺長的小街上，其叫價都低於其實際市價，以致買家要玩競價遊戲。
叫價低於市價 成促銷策略
當然，Roncesvalles這社區的房子很受歡迎，爭柯化無可否認地是激烈的，大多數買家事先都已經意識到了這一點。但是，無論是在Fermanagh Avenue還是整體市場，掛牌價格與成交價之間存在巨大差異的主要原因是，地產經紀將掛牌價格遠低於當前市價是事實，他們非常清楚是不會以叫價出售的。
獨立屋標價 低於半獨立
地產經紀兼特許會計師斯英格拉姆（Scott Ingram）以Fermanagh Ave.為例，他說，掛牌經紀以遠遠低於市價的叫價以吸引客源，推動競價已變得越來越普遍，這種手法已成為大多倫多的常態。
當Fermanagh Avenue的頭一兩個售盤以驚人價格出售時，鑑於房地產市場競價的氣氛，這也許是可以理解的。但是，之後的售盤均以低於市價的策略吸引買家，似乎房地產經紀紛紛採低叫價手法。
英格拉姆說：「去年12月23日，位於15 Fermanagh Avenue的半獨立屋出售，標價為$1,499,000，收到11張柯化，成交價為$1,906,000。如他們以170萬的價格作定價，有可能也是以190萬成交。在這11個報價中，有多少實際上具有競爭力的？」
2月，位於80 Fermanagh的一棟獨立屋掛牌上市，掛牌價為$1,498,000，但成交價為$ 220萬，相差70萬元。
英格拉姆說：「這獨立屋以220萬售出，比15號那間半獨立屋高出30萬元，但他們叫價僅是1,498,000元。我覺得這那簡直是浪費時間。如果你知道最終售價至少逾200萬，那為什麼要浪費那些預算不足的買家的時間呢？」
高出叫價成交 沾沾自喜
3月份，位於115 Fermanagh Avenue的一所獨立屋(4+1房3廁)掛牌價為1,849,000元，成交價為2,377,626元，相差528,626元。
同月，在該條街出售的半獨立屋53 Fermanagh(3+1房2廁)以1,499,000元的價格上市出售，並以1,953,000元的價格售出。
在某些情況下，公布房屋售出的價格超過要價，對房地產經紀及其客戶而言是一種讚譽。「現在，我們不時在草坪上看到房屋掛牌列出：『賣出價超出叫價！』(Sold For Over Asking!)」
「我想人們真的會為此而沾沾自喜嗎？」英格拉姆又說。
但是這種趨勢導致了不可避免的道德議題，誤導人們以為能以上市價購買，結果他們只是一場空。
對於許多購房者而言，這種虛假的希望感是浪費時間，其次是挫敗感，而這恰恰令潛在買家產生焦慮和沮喪。實際上，這影響了有關人士的心理健康。他們意識到，儘管有穩定職業，銀行裏有錢，但擁有房屋只是個白日夢。
太多柯化 徒增工作量
對於房地產經紀而言，對房屋進行不切實際的低定價，一旦有大量柯化爭一屋，只會給他們帶來更多工作，但這類戲目，正在整個城市以及其他地區上映。
毫無疑問，將房屋定價低於市場價格並不會給任何人帶來好處。英格拉姆表示，「我和另一位經紀交談，他們認為最佳的報價是收到五至七個柯化，這已足夠令買家感到自己面臨競爭，但是處理大量柯化例如20個之類，不會有助提高任何額外的價值，質量最終比數量更重要。」英格拉姆說。
叫價並非售價
英格拉姆表示，「舉個例子，如果我售賣的物件叫價1元，但你知道我不可能以低於1.50元的價格賣給你，你可能會懷疑為什麼我最初只售1元。」
現在想像一下，對於大多倫多地區幾乎每種低層類房子，數以百計潛在買家每天都會面對這種情況。
「平民化」物業平均超價20%
是的，供應和需求是重要因素。畢竟，超出叫價的50％售出」確是吸眼球，但是，在某些時候，對幾乎不可能以標價出售的房產定價，可能會產生誤導。
英格拉姆表示，根據他早前一項統計，在兩個星期內，在非常狹窄的價格範圍內，由879,000元至899,999元的所有物業中，近100％最終超價售出，平均超叫價逾20％。
在一個競爭激烈的市場中，這導致了一個問題：為什麼這麼多地產經紀會浪費客戶的時間？
299萬搶高至376萬
不僅是價格低於100萬元的物業才搶手，昂貴的物業也有競價現象：位於The Beaches社區的獨立屋15 Fallingbrook Crescent，上市要價299萬元，在7天內於3月底以376萬元的價格售出。該獨立屋3+1房2廁單車房，地段51.96 x 146.50呎。
叫價只不過是 迷宮般路標
於首次購房者來說，落柯化屢屢遇挫，實在令人沮喪，作為首次置者者，波洛克和她的丈夫看了大約20棟房屋時，也知道叫價只不過是一個迷宮般的路標，而這個迷宮裡還有更多未詳細說明的信息。
「我們從未認真考慮過能夠以叫價買到心水物業。一開始，在我們看到很多房屋之前，我們知道成交價格會高於要價，我只是沒有意識到要高出多少。每當我們看到售價時，我們就會在頭腦中自動添加更多。」
老牌經紀也惘然
不久前，英格拉姆與加拿大蘇富比國際房地產公司的Richard Silver談及估計售盤的最終售出價時，對方困惑地回答：「我實在不知道」；Richard Silver說，位於Cabbagetown 社區的售盤11 Hillcrest Park，該房屋在1月下旬以$2,198,000的價格掛牌出售，本來估計是220萬成交，不料收到11張柯化，最終不到一周的時間便以$2,783,000的價格售出。這是1間半獨立屋，3+4睡房3廁，無車房，只有1車位。
