2021 年是房地產行業創紀錄的一年，不論是成交量或是價格，均創下歷年來新高。
在大多倫多，全年共成交121,712 宗，平均價升至$1,095,475。
踏入2022年，今年的樓市表現會是怎樣？
人們對2022年的市場有何期待？
1.利率上升 不會有大影響
自發生疫情以來，利率一直處於歷史低位以支持經濟，這使得本國房貸比以往任何時候都要便宜。
但在2022年，極低成本借貸時代即將結束。許多加拿大人想知道這會對房地產市場產生什麼影響。
在最近的一次利率公告中，加拿大央行堅持將於2022年中提高利率的意圖，這取決於疫情在全國範圍內對復蘇造成的影響情況。
為了幫助了解這可能對房地產市場產生的潛在影響，可以回顧一下2018年的加息。當年加息了3次，以應對強勁的加拿大經濟，最後一次加息發生在10月。
總體而言，當年的房地產活動放緩，平均價格同比下降4.9%，銷量下降19%。但許多專家表示，這主要是由於壓力測試的引入，降低了購房者20%平均負擔能力。在發生這些變化之前，2017年12月出現了異常火爆的市場，買家爭相搶購。
「雖然上次利率上升時我們看到銷售活動降溫，但重要的是要記住，這一變化與實施壓力測試密切相關，這極大地影響了潛在買家可能有資格獲得的貸款金額。」Zoocasa的首席執行總裁Lauren Haw解釋說「而且，由於加拿大人已經通過高達5%利率壓力測試，他們有資格獲得按揭，因此我們已盡可能做好準備，以應對利率上漲。」
根據當前的壓力測試規則（OSFI官員選擇在2022年之前保持不變），固定按揭貸款利率需要升至3.25%，買家符合測試條件的金額才會發生變化。
2.供應不足 一年比一年緊張
2021年破紀錄的銷售數字被傳誦一時，例如，3月份大多倫多地區和整個加拿大的銷售額創下了歷史新高，大大打破了之前的紀錄。到了10月，房地產銷售打破了2020年創下的同月份紀錄。
很簡單，這是加拿大房地產歷史上最熱的一年。
儘管這年的銷售額一直居高不下，但在較為「平靜」的月份，很明顯是待售庫存不足(而不是買家需求減弱)導致銷量下降。
根據加拿大房地產協會(CREA)的數據，歷史上只有四次全國市場上的庫存總月數低於2個月——所有這些都發生在2021年。該指標的長期平均值是5個多月。
「簡而言之，我們看到了創紀錄的低庫存水平，市場上的買家遠遠多於可供購買的房產，」Haw解釋道。「供應將是進入新的一年的一個關鍵指標，尤其是知道我們可能會看到比往常更熱的1月和2月，因為買家希望在2022年預期加息前鎖定按揭利率。」
他又說，「根據當前的市場活動，我們預計售盤不足的趨勢不會很快消失。在比較了多倫多地區過去5年的市場數據，分析了每年11月和12月之間庫存水平的變化情況後，我們預計12月只有4,345套新房源上市，如果這個預測成真，這將是兩年來上市量最少的新房源數量。」
地拿大地產協會(CREA)的高級經濟學家Shaun Cathcart表示：「住房周期可能很長，因此市場趨勢並不關心我們是否在冰箱門上貼上了新的2022年日曆。事實是，我們在2020年面臨的供應問題，到2021年會變得更糟，但隨著我們進入2022年，供應問題會更加緊張」。
3.房價上漲 看不到盡頭
「從歷史上看，有很多因素會在2022年出現，而這些因素會促使買家進入市場。諸如在加息前嘗試鎖定按揭利率、選購房屋以抵禦因Omicron而實施更嚴格的限制，或在供應極低的市場中競爭等，都是2022年顯而易見的因素，並可能會推動一個競爭激烈、價格增長強勁的房地產市場。」Haw說。
在CREA對2022年的預測中，在年底全國屋價格將上漲至739,495元，估計增長7.6%。該預測更指出安省是增長最快的省份，預計價格將上漲11.5%，平均為971,080元。
利率上升與房價漲對買賣會有影響。但是，回顧2018年利率最後一次上漲時，儘管所有類型的房屋的銷售都因這些市場變化而下降，但重要的是要知道，市場上更實惠的房屋類型仍然出現價格上漲。在多倫多地區，鎮屋/排屋和柏文的價格分別上漲了9%和10%，而獨立屋的價格同比下降了4%。
Haw解釋說：「從2018年利率最後一次上漲的時候開始，我們可以預測市場上價格最實惠的物業如柏文和鎮屋/排屋，將在2022年帶領增長，因為今年的貸款成本上漲。」
4.購房地產 買家續採用新方式
在2021年下半年，儘管因應疫情的限制放寬，允許開放房屋等傳統的買賣房地產方式得以恢復，但買家對以技術為中心的虛擬房地產體驗表現出持續的興趣，而且並沒有回到以往的舊有買房方式。因疫情而興起的網絡上虛擬參觀、高質量視頻和瀏覽介紹，將會繼續存在。
「在疫情期間，我們看到買家與新房產互動的方式發生了巨大變化，Haw說。我們在我們的應用程序中尤其注意到了這一點，下載這些程式的用戶，經常使用它來快速查看市場狀況。」Haw說。
買家希望立刻從線上快速查看最新的待售盤，他們已習慣採用虛擬優先看房。
5.今年選舉 住房再度成為關鍵問題
去年，當自由黨政府在8月召開臨時聯邦選舉時，住房負擔能力成為一個關鍵的選舉問題。儘管這次聯邦選舉的時間安排令許多加拿大人感到意外，但安省居民應該準備好迎接2022年關於住房和選舉承諾的更多討論，因為安省正在為2022年的省和市選舉做準備。
許多對住房和房地產最重要的政策事項都由省府或市府負責，例如管理省內土地使用方式的省府政策，以及管理密度的市政土地規劃，調節樓房密度、附屬建築和新發展項目等。
更何況，房地產行業的運作規則，是由省級層面進行監管。因此，今年的選舉將是值得關注的。
多倫多地區地產商會(TRREB)主席John DiMichele於去年曾表示，「從政策的角度來看，更多住房上的議題都發生在省級和地方市府層面，這些級別的政府的看法需要保持一致，這應該是即將到來的選舉期間辯論的一個重要話題。」
作為選民，可留意各個政黨和領導人就如何在2022年克服影響當地住房市場 負擔能力的問題提出新想法。
