在售盤供不應求的情況下，現時房產買賣絕對是賣家市場，有些房子的銷售說明書聲明﹕
「買家對象是建築商、翻新裝修或是投資者…﹔」
「只可外觀，不能內進…，兒童及長者更不可踏入地段範圍內…﹔」
看字知義，這待售物業不宜居住，必須進行全面翻新或甚致拆卸重建。
儘管如此，依然不愁賣不掉。
但作為賣家，當然希望自家的物業賣得愈快愈好，成交價愈高愈妙，有些物業甫掛牌，便吸引多個柯化競購，原因﹖原來物業的內裝太吸引了，令人看到便想立刻住入去。
據地產公司NU Stream Realty(Toronto)Inc.的持牌人Rhino Zhai(犀牛)說，「不知道你有沒有發現，現時在市場上售賣的二手房，後多都像新房示範單位似的那麼漂亮，往火熱的房屋銷售市場中添了不少柴，這是因為它們都做了專門的裝修和裝飾。」
他說，這就是售前裝飾Home Staging的作用。
為什麼要做Home Staging？
俗話說的好﹕「人靠衣裝，佛靠金裝」，屋子預售前也需要好好收拾一番。Home Staging可不僅僅是簡單地清潔房屋，擺正家具，而是結合了房屋銷售和室內設計的概念，讓房屋在短時間內煥然一新，極大地凸顯房屋的優點，揚長避短。
從心理角度來看，一個自用買家買的不是一棟房子，而是買一個家。如果能夠營造出這個就是他的安樂窩的感覺，讓他可以聯想到自己平時在這個廚房做飯、在這個廳裏和家人共享天倫的場景，那麼這房子已經售出超過一半了，而且，買家會甘願付出超於他理性告訴他該付的價格，務求把房子買下來。可想而知，第一印象是何等重要。
根據美國地產經紀商協會（National Association of Realtors）一項對5萬名地產經紀的調查顯示，49%的經紀認為售前裝飾對買家起很大作用，47%說起了一點作用，只有4%說不起任何作用。
在賣房的時候，展示一間空盪盪房子的缺點很明顯，一來室內沒有視覺上的提示，無法幫助買家聯想將來在這個房子裏的生活。二來在沒有家具布置的引導下，買家身在一間空房裏，會很自然地把注意力集中在室內的瑕疵上，會更加挑剔細節。所以，在掛牌出售房子前，Home Staging是個可以幫助賣家少付出、高回報的環節。
如何做Home Staging？
那麼怎樣能要讓你的房子鶴立雞群呢？
Rhino說，目前市場上有專門的Home staging公司或團隊，可以在掛牌前先給房子打扮潤色，更換家具。業內的都是室內設計專家，一般會把牆壁少許粉飾、換上他們提供的家具、換窗帘浴帘毛巾、掛上新的油畫或藝術品、修輯花園草地等等，將房子的強項充分凸顯。
Rhino形容，「給客戶的不是牛排真實的肉質和味道，而是賣給他牛排在BBQ火焰上嘶嘶作響和香味四溢的場景。同樣地，宅裝的目的是直接對準買家的心窩，讓他感覺到這個就他夢寐以求的家，讓他瞬間產生將來在這個房子里與家人親友共聚天倫的憧憬。」
潛在買家面對空房子的時候，很難想像在這個空間中可以做什麼，那個空間裏可以放什麼搭配。如果能擺上一些家具，就有了很好的畫面感。
Home Staging的關鍵所在
「Staging是在營造一種氛圍，就像去相親，女孩子都要化妝﹔Staging和這是一樣的，體現對銷售的認真以及對買家的尊重。」Rhino說。
北美房地產售前美化協會(RESA, Real Estate Staging Association)的調研報告顯示，買家往往是在看到房子的前30至40秒，就決定了要不要這個房子。
做Staging最大的挑戰，就是要整理雜亂的物品(decluttering)。因為賣家住在這裏，很多東西他認為是多餘的或要搬走的。
Home Staging的秘密
有人說過：「沒有醜女人，只有懶女人。」也有人說過：「房子就像女人。」
那麼，女人打扮的訣竅和打扮房屋的訣竅是不是一樣呢？Rhino認為，說要把賣的房子打扮的漂亮，這話並不貼切。女人要漂亮有萬種風情可選，可是房子要賣出去的核心卻只有一樣 - 去個性化﹔要知道，每個人的品味都是獨特的，而房子卻並不是賣給某一個人的，所以把要賣的房子個性去掉至關重要。
Home Staging 常用小技巧
- 騰空所有的壁櫥和存儲空間，滿滿的壁櫥會讓人有房間存儲空間不夠的錯覺；
- 搬走太多或太大的家具，留出足夠的空間，不要忘了把角落露出來；
- 乾淨、乾淨、乾淨，是三個最重要的因素；
- 不要留下寵物和寵物的任何痕跡；
- 修復好房子所有的故障，也不要試圖掩蓋任何破損之處；
- 不要把珠寶等貴重物品和槍、刀等危險品留在屋內；
- 不要鎖上任何房間；
- 不要留有任何需要買家修復的東西，如破損的燈、水龍頭、開關、門、櫥櫃、窗帘等；
- 在完成之前，看看市場上的類似房子，要確保比它們做的好一點。
Home Staging 常用小道具
- 漂亮、簡潔的家具；
- 質地為絲、緞、毛、麻的柔軟物品；
- 有質感的地毯、書籍；
- 印有簡單線條的窗帘；
- 鏡子、植物、落地燈、桌燈、雙人沙發；
- 靠枕、Queen Size的床；
- 廚房操作台上放一本烹飪書；
- 洗手間帶香味的香皂及裝有洗浴用品的籃子；
- 後院野餐桌上放置漂亮的盤子。
抹走居住者的味道
Rhino強調，Home Staging最重要的就是「去個性化」。但是這個「去個性化」並不是指把房子所有的個性全都抹殺掉，變成一張白紙，而是指突出房子的個性，把前居住者的味道抹走。
「每個房子都是獨特的，Home Staging要做的工作就是要找到房子本身的優點，凸顯之；找到房子本身的缺點，隱沒之。於是房子也就更值錢了、賣的更快了。如果大家還沒有進一步的感覺，有一個很容易的辦法，找一些開發商的示範單位來看看，其中絕大部分都是好教材。」
