宇宙浩瀚無邊際，在地球上，則視天空為極限。
但是，在今日的多倫多房地產市場，看似沒有天花板，沒有天空，沒有極限。
房價升了又升，地產業人士也感到意外，不知升勢何時才放緩。
多倫多1月平均房價是1,242,760 元，2月激升至1,334,544元，相差91,784，這幾乎是一個月便上漲了接近6位數。
地產公司Bosley - Toronto Realty Group Inc.的David Fleming說，在兩年前，我們不知道這世界會出現新冠病毒疫情，整個世界的生活陷入混亂，這種病毒以我們無法理解的方式影響我們的生活，並導致我們改變日常互動的常態。
「現在回想起來，我認為沒有人能預見到這疫情會對房地產市場產生積極影響，在2020年4月中旬，銷售額下降80%時，每個人都躲在家裡，畏縮不前，從未知的角度來看，我們永遠無法想像到了2022年3月，多倫多房屋的平均價格會上漲63%。」
但這就是發生的事實。
2020年4月，多倫多市的平均房價僅為821,392 元。
一年之內，它已升至到驚人的1,090,992元。
但過去兩個月的房價，繼續上漲，在2022年3月，市場的真實買賣情況和兩個月前已完全不同。
2月房價比1月貴9.2萬
去年12月，人們驚訝捧2021年的強勁表現，全年平均房價上漲約20%。
現在，到了3月，人們已甚至不談論那個舊消息。
Fleming說，因為多倫多住宅物業的平均售價在兩個月內上升了15.3%。
多倫多的平均房價，從1月的1,242,760元增至2月的1,334,544元，相差91,784，僅僅一個月，便上漲了接近6位數，環比上漲7.4%。
以增幅計，居第2高的，是從12月的1,157,849元升至1月的1,242,793元，環比增長7.3%。
先回顧多倫多地區地產商會TRREB平均房價：
房價一再創紀錄
在2月，416區獨立屋首次突破 2,000,000元的大關。
416區柏文首次超越了800,000元的關口。這當然是一個月的新紀錄。
Fleming表示他覺得奇怪的是，416區半獨立屋僅上升了1.9%，因為據他在中央核心看到的情況來看，半獨立屋今年到3月初為止每月升幅5%。
比較一下2021年9月及2022年2月均價：
圖3這個數據更接近現實，獨立屋和半獨立屋之間的差異較小，儘管半獨立屋的升幅不及柏文那麼明顯。
416區比周邊遜色
2月更令人驚訝的統計數據來自各地區的升值。
大多倫多地區房屋的平均價值增加了7.4%。
如果把多倫多、荷頓、皮爾、約克和杜咸等區域分開來看，會發現在過去的兩年裡，多倫多市以外區域的增長都超越了416區。
但在過去的一個月裡，這種趨勢發生了逆轉：
在過去兩年中，幾乎每個地區的統計數據都顯示多倫多市(416區)房價升幅落後於其他地區。賀頓和杜咸區一路領先，但最近人們都看到多倫多捲土重來，這是否異常嗎？
以下比較一下今年2月和去年9月的情況：
Fleming說：「是的，看起來差不多！賀頓和杜咸重新領先，多倫多市再次落後。在過去的幾個月裡，416的平均房價波動很大，特別是1月份，其他四個地區 都出現了大幅上漲，而多倫多僅小幅上漲。
「當然，價格總是由買家和賣家之間的互動決定的，或者更具體地說，是由銷售和新上市之間的關係決定的。與2021年2月相比，銷售額有所下降，但新上市房源也有所下降。」
這是過去十五年2月份的銷售額：
與去年同期比期，今年2月的銷售額同比下降了16.8%。但9,097的銷量，是TRREB歷史上第二高的總銷量，比2008年至2020年的平均銷量高出45%。
請看以下圖表，今年2月的新上市量比去年同期少了近1千間。
銷量與供應相輔相承
「因此，如果我們看銷售額與新上市量之間的關係，尤其是銷售額下降了16.8%，而新房源僅下降了6.6%，這應該意味著「銷售額與新上市比率」(Sales to New Listings Ratio，SNLR)也有所下降。
「如果我們要看到價格下降或至少不那麼荒謬的升值率，我們需要看到新房源超過銷售量。上市和銷售是上升還是下降並不重要；重要的是，如果銷量增加，那麼新房源會以更高的速度增加，如果銷售額下降，那麼新房源會以更低的速度增加。」Fleming說。
在1月份，SNLR為70.6%，2月份下降至64.3%。
其實，與去年同期相比，2月份的SNLR 看起來並沒有那麼糟糕：
有趣的是，人們感嘆「沒有庫存」，而事實是，2月份的新房源是有史以來第二高的，而SNLR則落後於2021年，與2017年相比更是差距很大。
從數據可見，2月份的SNLR實際上落後於2020年，這是一個繁忙的市場，但很少與2017年和2021年同時被提及。
那麼，SNLR從1月到2月的歷史變化情況如何？
這非常非常令人驚訝，請看圖9：
圖9基本上是在告訴我們，市場每年從1月到2月都在「收緊」，只有近兩年沒有。此外，今年1月至2月SNLR的下降幅度很大。
Fleming說，「如果你對市場價格一無所知，你可能會認為上個月的平均房價下降了，或者至少保持不變。我無法理解這一點，只是說庫存似乎超過了合理的水平，但是買家無論如何都要花更多的錢買房子，那麼是地區問題嗎？」
看看圖10各地區 SNLR 的同比變化：
看看圖10，Fleming表示，他發現這些數據真正令人奇怪的是它不支持我們所看到的實況。
對價格敏感度下降
問市場上的任何經紀，他們會說，沒有什麼售盤供應。因為只要他們的客戶可以買到新居，他們就會有房產可供出售！
人們不時聽到多個柯化爭1屋，然而數據顯示，這個市場並不像去年同期那麼緊張。
從2021年1月到2月，416區的平均房價上漲了14.9%，而今年同期上漲了12.8%，SNLR較低。這是有道理的，但Fleming仍然覺得數據和市場現實似乎不一致。
那麼這是什麼意思？
這是否意味買家是否「多付」了？買家是否恐慌？
Fleming說，他不確定。
也許隨著價格上漲，價格敏感度會降低。
「這也違背了規律，完全違背了邏輯和常識。我的意思是，如果『只有』兩名買家在爭奪那間3,000,000元的房子，那麼十年前提高出價10,000元，可能就等於今天超叫價100,000元。如果是我，我的預算是花3,000,000元購買我的夢想之家，如果我必須支付3,100,000元或者3,200,000元才能買下，我會這樣做，相信很多人也是如此，這就是我所說的價格敏感度下降的意思。」
