在央行兩度加息後，房產市場出現放緩現象，各大機構對房市走勢紛紛作出預測，據經濟研究公司Capital Economics預計，未來一年全國房價將下跌一成，偏遠城鎮的房市震盪將尤為明顯。
一些報章報道也離不開以「下挫、冷卻、低迷…」等字句，來形容市況﹔
倒底市場是否真的疲弱下來呢﹖
有業內人士表示，在大多倫多，郊區的旺勢將不再，但多市個別地區表現令人驚喜。
地產公司Toronto Realty Boutique的持牌人David Fleming表示，根據多倫多地區地產商會(TRREB)的報告，4月大多倫多重售市場銷量比去年同期下跌了40%，但價格同比則上漲了15%。
「4月份的TRREB統計數據顯示市場已經疲軟，對於任何關注市場的人來說，這應該不足為奇。然而，為了吸引人們的注意，有些報道側動反面消息，誇大了市場狀況。」
有評論者指出，當市場火爆時，頭條新聞被誇大了，一位讀者表示，房市看漲時，地產經紀也受益於媒體的關注。David Fleming表示，這觀點並沒有錯。
「當我分析以下的統計數據時，我不會否認這一點，也不會否認市場的疲軟。
「我只想繼續關注整體情況，同時根據價格、房產類型和地理位置，查看各個細分市場，以表明你無法單單用一支筆描繪整個市場。」他說。
他舉一個例子如下
在2022年4月之前，Leaside社區的3房2浴室半獨立屋，售價從未超過200萬元。
儘管市場「疲軟」，而且頭條新聞使用「暴跌」之類的詞句，但5月初奇跡發生了。1間叫價$1,599,000的半獨立屋，以$2,005,000售出。
另外，位於灣景路對面毗鄰Leaside的Davisville Village，就像Leaside一樣，沒有半獨立式的3臥2浴室房子突破200萬元的大關。
不過，在一條受歡迎的街道上，出現了這個突破，這房子叫價$1,699,000，以$2,003,000成交，又一個新紀錄﹗
不過，高處還未算高，在Leaside社區第1間售價逾200萬的半獨立屋成交後，相隔一周，同1條街另1間類似的半獨立屋，以$2,100,400售出，比第1間的成交價高出5%。
在一周內屋價增長5%？當然，這兩間半獨立屋存在差異，但這裡的重點是，在一個明顯「暴跌」的市場中，所出現的令人意想不到的現象。
1個月改價4次
看看杜咸區，這個中央核心區之外的一些地區。
「我聽說過有關杜咸區有50%的售盤重新上市的事情，現說說1間售盤。」
在Courtice有1間房子於4月1日以$899,900的價格掛牌出售，並附有收柯化日期。賣家可能期待以$120萬左右售出，並認為只要收到5個、6個或12個柯化，就有機會將價格抬高$350,000。
但明顯沒有用，無論他們收到零個報價還是10個報價，他們都沒有得到心目中的價格。
所以他們在4月8日以$1,279,000重新上市，但沒有售出。
於是他們在4月19日以$1,149,000重新掛牌，大幅降低$130,000，但這也沒有用！
所以現在他們的新標價為$699,900，並附有收柯化日期。
你認為結果會是如何？
Fleming說，「很明顯，賣家希望以110萬元售出房子，而買家也不會天真地認為該房產能以699,900元買入，但我想知道是否有人會出價高於叫價400,000元，看看這房子的掛牌歷史、賣家明顯感到絕望。」
4月房價跌3.5%
3月重售市場平均房價比2月下跌2.5%。
4月平均房價從3月的1,299,984元跌至1,254,436元，跌幅3.5%。
可從兩種角度看這種情況：
1) 2月至4月，平均房價下跌6.0%。
2) 12月至4月，平均房價上漲8.3%。
「數據告訴我們，天並沒有塌下來。」Fleming又說：「4月份的平均房價高於1月份，今年年初，平均房價環比上漲7.6%和7.7%，但我們不會看到6月份的平均房價可升到150萬元。」
Fleming表示，正如上文所說，我們看到一些地區創造了紀錄，而另一些社區則萎靡不振。
多市首4個月價升15.8%
如果按地區劃分，平均房價是什麼樣的？
居住在荷頓的業主，有沒有人真的認為他們的房子於4月30日比3月30日的價值低了8.7%嗎？
正如上文Leaside和Davisville 的例子所解釋的，GTA的一些地區仍然很熱，而中央核心的一些社區十分熾熱並創下紀錄。
大多倫多地區GTA整體價格下跌3.5%，當中包括416區的價格上漲2.0%。
自1月以來，多倫多房價上漲了15.8%，但其他所有地區都在下跌。
TRREB錄得的平均價小幅上漲0.9%，這顯然是由多倫多帶動的。
那麼這數字是如何得來的呢？
具有諷刺意味的是：這是因為我們在一年中最不可能的月份之一看到了大幅價格上漲：1月。
看看這張圖表，這是4月價格與去年12月相比的情況：
今年3月和4月的轉折點
基本上，1月份郊區的價格上漲得很快，但現在又回到了現實。
與此同時，多倫多市一直保持升勢。
大多倫多地區4月份的銷量為8,008宗。
這比2021年4月下降了41.2%。
但是，去年同期是歷年來4月份的歷史新高，那麼這是一個公平的比較嗎？
不。
請看下圖：
除去疫情肆虐的2020年，今年4月的銷售額是自2002年以來的第三低。
這意味著什麼？
這是2022年的問題，還是4月的問題？
如果我們回顧3月份，情況並非如此：
從3月創下的銷量第三高到4月的第三低。
看起來，4月份不是異常值便是一個轉折點，如果按地區分析銷售與新上市的比率，將看到在哪裏以及為什麼：
會否轉買家市場
看看整體TRREB 銷售與新上市的比率(sales-to-new-listings ratio，SLNR)。
1月份市場供應緊張，SNLR為71%，此後每個月都在下降。
雖然這是正常的，而且我們看到春季的SLNR低於冬季，但是，一旦開始看到SNLR在30% 的範圍內，就知道它正在轉向買方市場。
目前皮爾區的SNLR是39%。
約克區目前為38%。
多倫多升得慢跌得慢
令人驚訝的是，雖然杜咸區的SNLR達到了47%，但從上文Courtice一間售盤的價格一現更改，顯示賣家的銷售難度有多大。
當然，Courtice這張列表展示了1間售盤是如何掛牌了4次，而這會被列為四個「新房源」，因此數據總是會有些偏差。
但市場趨勢是正在下降的，如果將上述數據放在2021年每個地區的相同數據旁邊，我們將真正看到市場發生了怎樣的變化：
以荷頓地區為例。
2021年，我們看到SNLR從75%到72%到73%到71%。
2022年，我們看到SNLR從73%到66%到55%到43%。
為什麼價格下降了？
在數據中唯一不合理的是多倫多市，因為SNLR遵循類似的模式，但價格正在上漲。
有人可能會說，「多倫多只需要更長的時間才回落。」
其他人會爭辯說，「多倫多具有彈性。」
如果看一下疫情大流行前的平均價格，並追蹤到2021年底，便可說明了很多：
Fleming指出，2022年初，大多倫多地區房地產市場總體上呈爆炸式開局，2月份「達到頂峰」，其中大部分是由於多倫多市的實力。
「直覺」和「客觀統計」分析結論
Fleming用部分「直覺」和部分「客觀統計」來分析這個市場，得出以下結論：
1. 郊區的「派對」已結束
價格已經回落，這是有充分理由的。
杜咸區的房價在23個月內平均上漲了58%，但這是不可持續的，儘管價格已經開始回落，但錄得漲幅仍然很大。事實上，郊區的房地產已長期很便宜了，儘管市場最終變得超賣，但價格追上前是事實，因為大部分收益將保持不變。
2. 銷售額下降是真的
無可置疑，不僅僅是郊區，也不僅僅是永久業權物業。銷量下跌是全面的。
也許加息讓人們感到恐懼，但這種銷售下降是否會持續到5月和6月還有待確定。
3. 庫存沒有「見頂」
新掛牌售盤實際上逐月下降，包括賀頓、皮爾、杜咸、約克和多倫多的新房源數量均有所下降。總體而言，新房源數量下降，這是沒有人能預料到的。
4. 416區房價堅挺
Fleming知道有些人希望/等待/許願價格出現類似的下跌，但就目前而言，已經看到大多倫多地區平均房價連續兩個月下跌，而416區的平均價上漲。他預計5月份會適度回穩。
