在房地產買賣放緩之際，住宅出租卻十分興旺，甚至出現租盤搶柯化現象。
作為投資者房東，當然很高興，他們當中，有些是把單位作AirBnB出租，認為收入更加理想。
但是，如果租客是把單位用作短租，作為業主，又是什麼想法呢﹖
據地產公司Toronto Realty Boutique的持牌人David Fleming說，他有一位客戶最高峰時曾擁有超過20個柏文單位，全用作AirBnB出租用途，他表示回報是十分理想。想像一個單位，通常每月租金為2,200元，但通過在AirBnb每晚出租，他的總收入有可能增加三倍以上。
他這位客戶最高峰時擁有20個用作AirBnB出租的單位，(現時已幾乎全部賣掉……)，所以需要一個物業經理替他打理。一般來說，物業管理公司通常會收取租金的20%，而他們中的大多數人甚麼都不用做。但這位客戶的物業經理親力親為、人脈廣泛、能妥善解決問題，令這客戶舒舒服服享受 AirBnB的租金投資回報。
長租短租均有問題租客
去年某個時候，Fleming替這位客戶掛牌出售一個單位，但發現有20,000元的「水浸損失」保險索賠懸而未決。
當Fleming向該物業經理詢問時，他笑著說，「哦，是的，一些青少年在單位開派對，可能踩到了一些屎，他們試圖把所有紙巾扔進馬桶沖走，但卻堵塞造成水淹！」
他覺得這很有趣，但Fleming認為這最糟糕的噩夢。
Fleming說，根據他多年來的統計，指「租戶比業主住得更混亂」這說法他向來是不以為然的，但他為一個1,700平方呎的大柏文單位翻新時，發覺這單位被3個外國學生租客糟質不堪，十分恐怖。「試想象，洗漱盆布滿刷牙的牙膏漬，但從來未開過水喉以的，更不用說馬桶了。」
因此，對於如AirBn模式的，與長租的租客比較，大家會期望那個更好，還是更糟？
只要上谷歌Google搜尋「短租平台」，然後選擇任何詞句：「問題、事件、噩夢、警察、派對、死亡、謀殺」等等，相信不會缺少相關新聞報道。
「作為客人，你會喜歡 AirBnB，還有VRBO。我的妻子使用這兩個平台找到了我們在馬斯科卡、桑伯里、愛德華王子縣甚至佛羅里達州的度假房產。」Fleming說。
A級租客被拒租
作為投資者，你會選擇傳統的長租或是用平台短租？
如果你的物業給AirBnB的經營者看中，你願意租給對方嗎？
換句話說，如果你在多倫多市中心擁有一套柏文單位，有位租客想將其當作AirBnB出租，怎麼辦？
Fleming說，上個月他掛牌的1個租盤收到柯化，對方沒有來看這單位，而出價高於標價。這聽起來有點難以置信，雖然租賃市場很火爆，但這是一個大面積而且昂貴的單位。
對方完全坦白自己的意圖，沒有企圖瞞騙，清楚聲稱計劃經營短期出租。這位租客提供了標準的租賃申請和信用檢查，以及個人T4以及他的一家公司的納稅申報表。
對方透露目前工作是投資銀行家，年薪為200,000元，並提供了一份工作證明以供核對，以及來自他的AirBnB出租公司、物業管理公司和清潔公司的350,000元收入。
對方的經紀妥善處理他的工作，給Fleming發了一封很長的電子郵件，其中包含所需的所有文件，以及租客的Facebook、Instagram和所有公司網站的鏈接。
該經紀補充說：出租給傳統租戶，業主有可能會遭受損失，但我的客戶有以下三層保險保障，當物業發生任何損毀，全部由保險支付﹕
1. Airbnb的AirCover保險計劃，1,000,000元的責任保險和損害賠償。https://www.airbnb.ca/aircover
2. 租戶將支付一份涵蓋短期租金的新房東責任保險單，一名專門的保險代理會直接向業主簽發此保險單(此電子郵件附有示例)，這是一項非常全面的保險。
3.商業經營者保險。如果其他不適用，租戶的商業保險將涵蓋客人的潛在損失。
Fleming表示，總而言之，這名租客的財務狀況良好，有極佳的信用、穩定的工作和第二收入來源，有能力每月支付4,000元的租金，而且，有很多推薦書，証明他的成功。
至於業主，Fleming的客戶，將可獲得多重保險的保障。
但，結果如何？
「我的客戶沒接受這個柯化，而且我認為城中的許多業主也會這樣選擇。為什麼呢？不想負上責任？潛在的損害或衝突？還是我們不喜歡有人以9,000元的價格出租我們4,000元的單位？這筆賬是怎樣計算的。」
假設「二房東」能夠有效地管理物業，假設只有15%的空置率，每月平均有25晚租金收入，每晚為300元。總收入為7,500元。
管理和清潔費用大概要花費20%，那是1,500元。因此，每月的淨收入為6,000元。
「二房東」的利潤有多少？以每月4,000元的價格租一套單位，然後獲得6,000元的淨收入，是否值得？
也許「二房東」有20多間其他這類單位。
在這種情況下，「二房東」很可能擁有自己的管理和清潔公司，這可以降低成本。
業主不喜歡物業短期出租
對這柏文的業主來說，為什麼作這樣的決定呢？
一方面，業主其實並不關心租用該單位的個人或公司的財務狀況。
另一方面，他們擔心如果該項目的收入未如理想，那麼租戶可能有機會違約或尋求提前終止租約。
「基於與我的業主客戶和同事的對話，大多數業主根本不喜歡在他們的房產作短期出租，如果你向他們提出『為什麼』，他們可能會給你一個『因為…』的答案。
因為我不希望晚晚有不同的人睡在我的單位裡。
因為我不希望我的物業變成聚會場所。
因為我不信任「二房東」。
因為我不信任租客。
因為我想租給「普通」租戶。
因為我只想用傳統方式出租物業。
也許最後一點就是這裡的真實答案。也許這是人們害怕嘗試新事物的一個例子。
如果這個單位月租為4,000元，可以每月5,000元的價格出租給 AirBnb房東呢？
如果「新事物」對業主來說意味著更多的錢呢？
那麼，這只是一個經典的風險回報方程，業主可自行權衡利弊。
重點是選可靠租客
Fleming說回開始時提到的例子，在一年多前，1間3房3浴室大柏文單位掛牌出租，但久久未租出。當時業主的經紀建議租給3個外國留學生，總好過讓單住空置。
業主有兩個選擇：
1) 以每月3,495元的月租，將單位出租給3名在本地學習一年，年齡在18至20歲的學生。
2) 租金3,595元或降到3,495元，讓單位留在市場等待「合適的租客」。
最終，業主聽取了經紀的建議，將房產租給了3個留學生。
兩年後，單位狀態變得很不堪。
當Fleming進入單位為廚房被毀壞的爐灶量度(以作更換)時，爐灶一片狼藉，堆積四周是厚厚棕色污漬，因為這爐子使用了近兩年但從未清理過。Fleming形容他的手指也傳來噁心的感覺，捲尺也沾上污物，所以只好把捲尺扔掉了。
「這不是每個租戶，也不是每個學生都是如此。但重點是：如果不仔細選擇租戶，業主最終可能會遭受財物損壞、拖欠租金或他們的行為對他人造成身體或經濟傷害。無論是你的租客是『傳統租戶』還是經營『AirBnB二房東』，出租總會存在風險回報等式。
「雖然我們知道更高的風險伴隨著更高的回報，但我還沒有找到願意將物業出租給專業的AirBnB二房東。」
「作為一種商業模式，這似乎正在興起，我又接到了3個類似經營短租平台的租客電話，那是因為這座建築允許短期出租，這是多市為數不多的允許短期出租的建築之一。哪裡有經濟利益的機會，哪裡就會有尋求利益的人。」他說。
