一份買方代表協議，原意是保障經紀權益，豈料部分個案竟變成買家的「緊箍咒」，一至三年被「綁死」一個買方經紀，甚至整個大多區都成為「五指山」！
A女士原想在北約克區租用一個柏文單位，但根據協議內容，如果她15個月後在近百公里外的卡里冬鎮買一間獨立屋，她仍需向該經紀支付佣金。
當中的爭議，除了涉及加港兩地的地產文化差異，亦跟安省地產的一些「行規」息息相關。
租金屢創新高，加上新移民大量湧入，不少經紀亦轉戰租務市場。由於安省房地產市場與香港及內地大相逕庭，文化差異往往令買家與經紀之間出現分歧甚至磨擦，而當中最「惹火」的，可能就是買方代表協議(Buyer representation agreements)(下稱BRA)。
近日在網上討論區，流傳一位香港新移民(化名A女士)與經紀P的爭論，及後本報陸續收到多位新移民反映安省租樓的手續繁瑣且條例嚴苛，當中涉及很多條款內容，相信即使在本地居住多年的朋友，亦應多加留意。本報特訪問了四位都是找經紀P租屋的當事人，嘗試梳理當中的爭議之處。
一、BRA的合約時間應有多長，才算合理保障雙方權益？
整個事件中最具爭議的，應該就是合約有效期的部分。事實上，A女士談及事件時數度落淚，其中一個原因正是由於她與P的BRA簽署了一年時間，加上120日的Hold over Period，令她被經紀P「綁死」了一段頗長的時間。
當她在九月時向經紀提出解約而未能達成共識時，意味著她們一家到多倫多租用air bnb的限期到了後，如果不接受P提供的租盤，她們便只能付出昂貴的租金繼續找bnb或酒店，要麼便可能流落街頭。另一位B先生同樣簽訂了一年的合約，他表示後來才知道，這代表他在這一年內，即使在大多區其他地方置業，仍然需要找P作代表。
簽署合約年期最長的是C女士，她表示第一天在香港找P的時候，便已簽署了BRA。來到多倫多後，有一次與P提及有意在一年後置業，P提醒下她才知道三年內P也是她唯一的代表經紀。C女士表示當初知道後也有些愕然，但由於她一直都很滿意P的表現，原來亦有打算繼續找P負責相關事務，因此她也不覺得條文對她造成困擾。
在這事件中，同一位經紀，給不同的客人提供的合約年期也不同，有一位甚至不用簽BRA，當中的標準到底是甚麼？可惜本報雖然三次聯絡，但仍未能找到P接受訪問。
那麼一年，甚至三年的有效期到底是否行內常規？
根據安省移民局資助的安省移民服務機構委員會(Ontario Council of Agencies Serving Immigrants)，經紀代表買家的有效期通常為90天，當然亦可以視乎情況加減，但一般不會超過六個月。而根據安省房地產協會(OREA)的文件說明，2002年房地產和商業經紀人法規定，如果合約時長超過半年，經紀必須向買家說明並要求買家簽署核實，也就是說半年以上的合約是特殊情況。那麼三年屬於甚麼情況？留待大家判斷。
事實上，樓市現在仍屬活躍，不管是租還是買，相信大都可以在90天內完成，而三位透過P租屋的受訪者均在兩星期內找到安樂窩。
更重要的是，很難想像如果一位經紀用了半年時間仍未能幫我找到合適的地方，我仍有義務繼續讓他找罷！
當然，在一些特定情況下，簽署長時間的合作協議是可以理解的。比如我跟經紀合作多年，大家相當有默契，或者我很滿意經紀的表現，希望透過長期協議鎖定大家的合作關係，讓經紀更投入為我服務。在這一類情況下，長期協議或是雙贏局面。
二、是否簽署了，條文就一定有效？如經紀沒詳細解釋，我卻簽名是否太笨？
筆者大部分簽署的文件，其實都沒看清楚，但有些重要的文件，強烈建議大家不要因為講個「信」字就胡亂簽名，這樣的話其實你跟清兵一樣是靠個「勇」字才對。
法律文務、房地產買賣合約等，如果有不清楚的地方，特別是涉及「時效」及「地點」等關鍵字，一定要向專業人士詳細查詢才簽署，同時亦要作「最壞打算」，即問清楚簽署後，最嚴重的後果可以是甚麼。例如在本次爭議中，涉及的大約是半個月租金的佣金，即約一千元。
不過在BRA的爭議中，雙方簽了名不代表一定有約束力！
去年四月，多倫多法院法院裁定的一個案件，即Sutton Group-Admiral Realty Inc. v. Taborovska案，表明BRA的雙方都需要了解其中的義務和條款。案中，房地產集團的一名經紀人與被告（Taborovska女士）的父母合作，女兒簽署了該物業的買賣協議和一份BRA，因為法院裁定經紀向買家歪曲了BRA的內容，告訴他們合約只與密西沙加的房產有關，而沒有明確確認如果他們購買任何其他財產，會根據BRA向他提供佣金。
該案例強調了BRA的任何一方都需要了解其在BRA下的義務和一般合同條款，也就是說經紀理應將BRA的每一項條文加以解釋說明，不能有意或無意作隱瞞，否則即使雙方都在合約上簽署，BRA仍有機會無效。
在本案中，法官根據雙方電話通話時長判斷經紀沒有詳盡說明。然而，一般情況下，經紀如何證明當初已有詳盡說明？電話錄音在甚麼情況下可作為庭上證據？這種情況下經紀似乎亦有其難處，很難證明自己已給予專業說明。
三位跟P簽訂了BRA的受訪者，都明確表示在簽署前，該經紀並沒有詳細解釋當中的內容，包括合約年期、範圍及Hold over Period等。由於租盤競爭激烈，P催促他們簽署後才可馬上替他們物色理想租盤。他們當中有兩位是在找到租盤後，才知道相關的條約仍在一年及三年內生效。
至於A女士，則是在提出解約後，才了解該合約內容對她的種種限制，她亦明言自己當初太魯莽，自己在事件上要負相當責任。
三、BRA一定要簽？不簽是否不能買屋租屋？
A女士質疑法例上是否必須要簽署BRA，因為她後來發現很多人在沒有簽署BRA的情況下仍可找經紀代表談判。
事實上，安省的法例並無規定買家「必須」簽署協議。然而，按照安省房地產協會的指引，要求買家在買賣前簽署該協議是既定程序之一，而且安省規定買家在同一時間內只可以有一位經紀代表。
因此，雖然法律上沒有硬性規定，但經紀P要求買家簽署協議並無不妥，完全是按地產協會的指引處事。
當然，經紀亦可以按不同情況決定是否提出該要求，畢竟條文主要是保障經紀，避免他們走到最後一步才「白做」。辛苦準備了文件及解說，最後買家卻自行聯絡房東，經紀收不到分毫。事實上，在四位受訪者中，有一位表示經紀P從沒要求簽署BRA，但P仍在兩星期左右替他們找到合適的房子，交易亦順利完成。
四、甚麼時候才需要簽署BRA？在找房子前，還是在簽署租約前？
這問題看似無聊，實際上是值得玩味的。
如果在簽署租約前才簽BRA，那麼之前的階段可算是經紀的「試用期」，買家可以看看經紀的表現是否理想，樓盤是否合適，才決定是否找其代表自己。這種方式較接近香港人「顧客是上帝」的思維；相反，如果在找房子前便簽署，那麼經紀確定買家只能找他作代表後，才開始找房子及看房等工作，可以保證自己所有功夫不會白費。
「如果在中途發現經紀服務不合適怎麼辦？」是背後真正的問題，也是A女士噩夢開始的地方。事實上，三位有跟經紀P簽協議的受訪者，全都是在暑假期間找租盤，他們全都是一開始便簽約，換言之都是「先簽約再服務」的形式。
其中A女士及B先生後來認為P的服務不太合適，而C女士則相當滿意P的表現。最後，B先生雖然認為找房看房的安排太倉促，但由於簽了協議，亦只能繼續讓P主導；而A女士則尋求與經紀P解除合作關係。
按照安大略省移民服務機構委員會及安大略省房地產委員會 (RECO)的資料，如果只是找經紀查看待售房屋，則沒有義務簽署任何文件。只有當買家準備好開始與經紀合作並準備提供報價時，才需要簽署買方代表協議。然後，經紀將代表買家向業主提出報價。
五、BRA的條文內容會否太苛刻，對買家不利？
除了合約年期，合約涵蓋的地區及Hold over Period(即合約完結但該段時期的買賣經紀仍可分成)也會影響合約是否平等。A女士後來經友人提醒內容極不平等，她才發現當初簽約時太粗心大意。
如前文所述，她在8月時托P在北約克區租用一個柏文單位，租金希望在2000元左右，但後來P提供的十一個租盤，最便宜的從2350元開始，而且須先付一年租金。A認為不合適，便嘗試解約並找其他經紀。過程中，她發現BRA的地理範圍，竟包括多倫多市、皮爾區、約克區，而且不限柏文，而是所有住宅類。
條文的地理範圍原意是保障經紀在相關的相類房屋中應擁有唯一代理權，但A、B、C三位受訪者的合約竟不約而同涵蓋大半個大多區域。
根據根據remax.ca的資料，BRA中的Hold over Period通常為90天，而他們三人簽訂的則為120天，較平常長三分一。
