買樓做按偈，每間銀行要求、每個買家的背景不同，所需的文件也不同。

偏偏港人重視私隱，按偈顧問說經常「問一樣給半樣」，甚至在文件上用黑筆左刪右刪。

顧問坦言其實客人給予的資料越多越仔細，銀行才可更全面評估，更「爽手」批核貸款。

亦有經紀提醒第一次置業的港人，大數額的海外匯款有時要長達一個月才可到戶，如資金未妥善周轉，交易分分鐘「凍過水」。

每月總還款不能超過月薪四成

「銀行一般只要兩天便可批核按揭，新移民也只要5天。」CIBC的房貸顧問Cherry說。「問題是，之前準備文件的過程要快、要齊。而我的責任是針對客人個案，為他們整理最實用的資訊予銀行審核。」在這方面，Cherry坦言香港人較其他人更重視私隱，有時候反而增加了準備的時間及功夫。「保障個人私隱當然值得尊重，不過也真的只有香港人，會問你用這份文件的目的是甚麼？然後便拿起黑筆，把其他沒有直接關係的資料刪去。在銀行貸款的世界其實很簡單，就是你怎說服銀行你有能力還錢。而我的責任就是針對你的個案，幫助你決定甚麼有說服力，甚麼沒有。」

因此，有時太保護私隱，或會令顧問要花更多時間去幫助你，甚至可能影響批核結果。「每間銀行、每種房產、每個客戶的背景也不一樣，要準備的文件也肯定會略有不同。」因此，對你的顧問多一點信任，有時可造就雙贏局面。

比如說，即使你是首次置業，但你仍有車貸、學費貸款未還清，有可能會影響銀行願意批核的數額，一般來說你每月的「債務」不能超過你月薪的(GDS標準上限是39%，TDS是44%)。而你在海外的債務，例如你在香港仍有未供完的物業，也會列入你的「債務」。

問到曾處理過最複雜的個案，Cherry說多年前一位台灣牧師的case讓她最難忘。「那位台灣牧師原已定居加拿大，但後來到中國大陸傳教，多年後回加想置業，那時候他想借8成，約90萬。但出現了兩個問題。第一，他薪水太低，由於他是神職人員，本身人工不高，生活上很多時靠教堂補貼。第二，報稅單上顯示他在中國有兩個物業，當向中國方面申請信用報告時，因為他是台灣人入境，因此沒有信用報告。」

最後要由他在美國的弟分當擔保，才可借到房貸，但由於弟弟在美國也有物業，因此又是一輪文件往來，花了好一番功夫。

從Cherry分享的經歷，我們可以學習到兩件事。第一，「沒有報告」對銀行來說，也是一種報告，海外資產的申報要很小心；第二，如果你的薪金不是固定，又或是有其他補貼或獎金花紅，銀行有機會只以你的月薪作考量。

銀行按揭只分25年及30年

從事地產行業三十多年的劉世傅也提醒大家，要計算清楚入息，及收入是否有證明，才選擇合適的按揭計劃。「多年前曾有一對退休夫婦，打算替兒子付首期，再向銀行做按揭買樓。可是，由於夫婦沒有入息，兒子從事裝修，也沒有收入證明，最終傳統的五大銀行都不願借貸，他們最後要找一些二、三線的銀行，甚至是財務公司才可拿到房貸，當然要多付不少利息。」

如果從事裝修這類出糧不固定，甚至是自僱形式的職業，是否很難借錢？「如果是這類情況，基本上一定要有兩年或以上的報稅單紀錄，才可借到房貸，如果只有一年，那肯定是借不到錢。除此之外，也有可能要交比T4更詳盡的T1報稅單，讓銀行仔細審核過去兩年的具體財政狀況。」Cherry說。

「一般人如果可以提交2年的報稅單，有些銀行也接受僱主信，那麼便可做30年按揭，除此之外其他的special programme，除個別情況，一般只可以做25年按揭。」

不過，Cherry強調，銀行的貸款政策不時會有改變，如果想置業應盡早開始留意不同銀行的優惠。

以CIBC為例，2月10日便有一項針對新移民的優惠措施，過去新移民只可以購買一間自住屋向銀行借貸，現在除了一間自住，也可以有一間度假屋做按揭，大多區的房價上限是一百五十萬。也就是說，即使一位新移民在多市買了一楝condo，現在打算在新市多買一間鎮屋，銀行也有機會批按揭。

然而，Cherry提醒大家，一定要小心條文上的用字，因為不同銀行、政府對一些詞彙的定義未必一樣。就以「新移民」(Newcomers)為例，政府的定義是來加五年內，而有些銀行則指來加24個月(自僱人士是36個月)，超過便沒有相關優惠； CIBC有高達3000元的cashback給予首次在加拿大置業的新移民，但政府的首置優惠，如果5年內在海外擁有物業，便可能不符合資格。因此大家不要看過政府或某銀行的計劃，便理所當然地覺得適用於所有情況。

首置貸款上限約為年薪四倍

除了按揭的年期，數額的多少也很重要，而坊間的計算方法千變萬化。對此，Cherry表示，新來加未有工作，或工作不超過三個月的，如可提供過去三年的工作收入及證明，一般最多借6成半；而報稅兩年收入穩定的大都可以借8成。

不過，由於近年樓價攀升，以個人入息計算或會更現實：「在貸款世界，最簡單的理解方法，第一間屋可以借到你年薪金的4倍。以多倫多平均一百萬的房價，如果借6成半即65萬，那表示除非你兩夫婦年薪共有十六萬才有可能。在安省，除非兩夫妻都是專業人士，否則很難可以借足6成半，更別說是8成了。」

「當然，有些銀行也有特殊優惠。如你可提供兩年報稅紀錄，有機會有特殊優惠，可申請人工10倍的按揭，前提是你要有25萬存款放在存儲或投資理財的戶口。」可見，大家不要被6成半、8成這類數字迷惑了，以個人薪金計算才是更準確。此外，地產經紀劉世傅亦補充，即使銀行已發出「按揭預批」，在等候交吉的時間裡，如果買家的就業情況出現變化(如失業)，也有可能影響最後的審批結果。

買Condo要看清大廈管理條文

今年聯邦政府雖實施了非加人買樓禁令，但同時首批以「救生艇計劃」工作滿一年的港人，都陸續申請到永居資格，當中不乏有能力在此置業安居的人。劉世傳提醒大家，新移民在多市買樓有不少細節要留意。

「由於今年開始實施空置稅，那些拿到永居後打算加港兩地走的『太空人』要特別注意，萬一離開加拿大超過半年，物業又沒有放租的話，便要申報繳交空置稅。」另外，如果打算買condo的人，也要小心細閱大廈管理的約章。「曾有客人買condo自住，過程中律師有詳細解釋每項條文，買家也說沒問題。豈料入住後，才發現有寵物限制，最後他因為家中有太多貓而被鄰居投訴，最後要把房子賣掉搬走。」

劉世傅說。「也有客人與管理處職員爭執時，一怒之下破壞了管理處的電腦，即使買了該單位，管理公司有權透過公司律師，提出訴訟要求賠償或更嚴重的控告。」

跟香港不同，在香港私樓出現違規情況，最嚴重一般也是「釘契」，即未處理好前不准買賣，但在多倫多，哪怕你買下該單位，管理處亦有權要求你搬走。

注意交吉時間免夜長夢多

除此之外，他亦提醒買家要善用conditional offer：「一般可以有5日的驗樓期，如驗出有問題可以取消交易；如果賣家物業仍有租戶，可要求賣家與租約簽訂終止租賃協議(N11)，以防租客不肯搬走。」不過，他強調即使有協議，租戶反口的話，其實新業主仍是要自己上租務法庭處理，隨時要一年半載。因此，比較保險的做法，是買一些已交吉或業主自住的房屋。

如果買的是銀行拍賣的「銀主盤」，買家一定要眼明手快，且盡量縮短交吉的時間：「銀主盤交吉時間長，有機會令交易無法完成。如果舊業主在交吉前想辦法拿到足夠資金，便有權贖回物業，即使買家已簽訂合同，也無法阻止。」

外匯管制令資金周轉需時

最後，他提醒新移民買家，要注意海外匯款需要的時間：「有不少香港移民是把香港物業賣出，再匯款到加拿大買屋，要留意海外突然有大額資金匯入，因外匯管制，審理及文件會較繁複，有可能一個月或更久才可拿到資金。可是，當賣家接受你的offer，2日內要收5%訂金，之後不久便要再準備30%的資金並與律師處理，如果資金周轉不靈，交易便告吹，5%的訂金便拿不回了。如果正值跌市，賣家再賣出還可能要你賠償差價，是真正的賠了夫人又折兵！」

鑒於最近有不少騙案，劉世傅亦提醒大家可以透過律師買一份「業權保險」，以確保大家遇上「被賣樓」的情況可獲賠償。