經歷一個短暫的調整後，多倫多樓市繼續攀升，即使央行未有減息時間表，不少單位已經超叫價成交，搶Offer熱潮又重現，令不少辛苦儲錢「上車」的年輕人百般無奈。
「如果我早出世十年就好，買樓供樓會輕鬆得多！」相信是不少年青人的心聲。假如時光真的倒流二十年，大家又是否真的會把握機遇？
「卡加利不論是城市發展方向、經濟模式及房地產市場，都跟二十年前的多倫多很相似！如果覺得多市樓市太旺，與其放逐自己去滑鐵盧、St.Catherine等周邊小鎮，為什麼不找一個具發展潛力的大城市，住在市中心與它一起打拼向上？」地產經紀Ken Fok表示。
卡城新區鎮屋40萬有售
「由今年開始到2026年，將會有9000億房貸要重新續期，現在息口大約5.5%至6.5%，屆時可以預期有不少人難以負擔。我有客人由月供$3800，一下子加到$5800，最後只能無奈賣屋。」Ken再解釋，「即使銀行可以延長還款期，以免大家一下子負擔太高的供款，但如果過了trigger rate，即還利息的比例與還本金相差太遠時，銀行便不會接受再延長。在這環境下，年輕一代除非收入極高而穩定，又或是屋企有很大的經濟支援，否則怎會有勇氣在多倫多買樓。」
Ken續指，80、90年代移民潮的一批香港人，大都比較富裕，「他們會落擇落戶溫哥華、多倫多等大城市，因為大部份也不用憂柴憂米，而且當年屋價相差太遠，儲三兩年錢基本上買樓不難。」相較之下，現今「救生艇」的門檻低，有不少年輕人剛畢業三幾年，便放棄香港的一切到加國開始新一頁，他們在多倫多生活已不容易，更別說要儲錢作首期。
Ken表示，最近有新移民朋友找他買樓，但他提醒他三思：「認識一位幾十歲來讀書行Stream A的朋友，最近拿到PR身份，希望在多倫多上車。他說全副身家有80萬，問我夠不夠買一間Townhouse。我跟他說80萬的話，勉強可以買一個新的Condo2房單位，平房的話幾乎是沒可能了。問題是，你作為一個新移民，全副身家all in去買樓，是否真的值得？風險會不會很高，假如之後半年找不到工作，又或是一兩年後被解僱，那怎麼辦，銀行戶口連一點點積蓄也沒有。」
及後Ken一次帶團去卡加利睇樓，朋友便跟團去了解一下，一計之下，同樣是80萬，在那邊可以說更「見洗」：「卡加利市中心西北區，一間全新Townhouse，40萬有交易，即使他一筆過買屋，仍可以有近40萬流動資金，整個故事跟在多倫多完全不同。」他的朋友亦表示，其實自己在多倫多亦「無人無物」，沒有甚麼捨不得，這樣單從生活水平考量的話，卡城當然更具吸引力。
20萬Condo 月供1000元
Ken指，類似的個案近兩年越來越多，特別是年輕一輩的新移民，在多溫這兩個消費指數太高的地方，根本難以立足，再加上他們在加拿大本來就無根，要移居別省亦無甚依戀：「說到年青人的故事，早年一位在我公司工作的兼職員工令我印象最深刻。那時候救生艇計劃剛推出不久，我公司請了一位26歲的年輕人，算是第一批拿OWP來工作的。由於是兼職，收入不算穩定，稅前大約四萬左右。做了一年後，他說在多倫多看不到未來，因此決定去亞省闖一闖。幸運的是，他在那邊很快就找到一份Canada Post的工作，稅前有7萬元。」
Ken表示，兩年後有一次到卡加利工作，順便探望這位舊同事，才知道他已經「上車」：「當時他在市中心西北區，買了一個新落成的Condo單位，五百幾呎連車位，20萬有交易。條數計一計，大家便清楚跟多倫多有幾大分別！」
他用了2年時間，儲了約4萬元作首期，即每個月儲起$1,600左右，由於當地租金便宜，因此儲蓄比在多市容易。20萬的Condo，首期4萬，即向銀行貸款16萬，以現在的壓力測試計算，年收入4萬左右便可。用TD網上銀行作參考，16萬的貸款，按現在的利率，分25年償還，每月還款連保險約一千元！「如果他平日再節省一些的話，兩三年後他有機會買第二間屋作投資，又或是再Upgrade自己住的物業，這樣他三十出頭，便已不用為住屋煩惱了。」Ken總結。
亞省並無租金管制
近年，到卡城投資房地產的人越來越多，在多倫多亦興起「睇樓團」，由持牌經紀帶大家探索該市不同的面貌。「其實在當地買樓的人有很多不同的背景，除了打算在那邊落地生根的年輕人，亦有不少看好那邊發展潛力的人。他們大都是買樓作長線投資。比如我自己亦在卡加利買了一間獨立屋，但我暫時沒有打算搬遷到那邊，畢竟我的事業、人脈、家人都在多倫多。我會將當地房屋視作一個十至二十年的投資。有不少四、五十歲的客人，想法亦跟我相類。我們都經歷過這二十年多倫多的起飛，而我們相信卡加利有條件成為另一個騰飛的城市。」
為了深入了解亞省的法律及房地產政策，Ken特意考取了當地的經紀牌照。他提醒大家，亞省及安省在租務條例、稅制及法律方面亦有很多不同的地方，大家一定要了解清楚，才作行動。「在稅制方面，如果是以公司名義投資的話，你要知道亞省擁有加拿大最低企業稅率(8%)，而安省是11.5%。而對一般市民而言，亞省並無省銷售稅，僅5%GST，相比之下安省一共收13%的銷售稅，平日買東西、吃飯都有分別。比如我的手提電腦、相機，都是在卡加利工作時順便買的，始終小數怕長計！」Ken笑說。至於房地產方面，亞省並無土地轉讓稅或開發稅。
至於租務條約方面，兩省的制度可以說是完全不同，Ken指大家不論是租屋，還是投資放租，也一定要清楚當中的差異：「在卡加利(亞省)，政府並無租金管制，在合約到期後，租客便需要搬走，情況與香港類近，因此香港新移民反而容易理解，明買明賣，兩不雙欠。而且安省規定不可以強迫收取各類按金，如房客破壞單位，房東亦只可以事後以法律途徑追討。但在亞省，房東是有權向租戶收取Security Deposit的。我個人對租金管制無特別立場，但我認為房東與租客應該是互相制衡的，傾斜哪一方也不好。」Ken補充。
安省由於疫情關係，積壓了很多房東與房客的糾紛，委員會要花上平均10-12個月才能審理，而在亞省，平均的審理時間是2-3星期。「我認為有些法規需要與時並進。例如幾十年前我剛來的時候，多倫多很多地方仍是比較荒蕪，交通不方便，租客如果冬天約滿被趕走，天寒地凍的確是很慘很不人道。但到了今時今日，如果仍要透過訴訟，用近一年時間才可以將違規的租客驅逐，對房東是否公平？」Ken總結。
卡城西北區成「小萬錦」
說卡加利似多倫多，原來連香港人聚居的地方及華人投資的位置也很相似。「萬錦市素有小香港的稱號，近十年越來越多香港人聚居，主要是由於市中心區可以開發的空間有限，一些比較新及大型的發展項目，特別是Townouse及獨立屋，都會選址萬錦烈市。在卡加利也有相近的情況，市中心舊城區似North York及多市，很難再有大量土地可以發展新項目，很多時都是拆一區重建一區，因此卡城的新樓盤都集中在西區及西北區。
「華人喜歡住新屋，不管租還是買，很多移民到卡城的香港人，首選都會是新樓，如果有中餐館及超市的話，當然更好。因此，卡城西北區成為了香港人的聚居地，那邊茶餐廳越來越多，又有大統華，感覺似15年前的萬錦，預計聚居的港人會越來越多。」想不到多倫多有「小香港」，卡加利竟然也有一個「小萬錦」。
「如果從投資角度，在港人聚居的地方置業，在相同文化圈比較容易將單位放租，同時亦更易掌握租客群的需要。例如香港人，一定離不開茶記、酒樓、大統華、校區。親自到那邊實地考察，其實亦不難找到具潛力的發展項目。」Ken指他一般帶團，都會在市中心周圍看6至7個樓盤，很多人事前做了功課，或是出席了一些座談會，已很清楚自己的需要。「要留意的是，東北近機場，而且是工業區，治安及環境相對較差，這些地區我們便暫時不會去考察。」
「當然，我們也會留一天到班夫遊玩，難得就近這個加拿大地標景點。不過，我也曾遇過客人，特別要去買近班夫的獨立屋，希望改建為Bnb出租，自己則閒時去度假。」
全球宜居城市卡城排第7
如果年輕人選擇落戶卡加利，相信就業機會是他們最關心的。由於聯邦政府的環保政策，令以石油行業為經濟命脈的亞省吃盡苦頭，即使去年該省以「Alberta is calling」為宣傳，吸引到的「新血」似乎亦相當有限。對此，Ken根據數據這樣分析：「當地政府亦了解不能單單依靠石油作為經濟支柱，因此近年積極吸引不同的大公司進駐當地。如Amazon便會在當地投資43億擴展業務，而Telus、IBM、Infosys等大公司亦在那邊投資，預期每家都將提供過千個職位。同時，每年有超過9萬名留學生在當地留學，亦有助推動大學的經濟圈。長遠而言，我認為它是一個年輕而且富有活力的城市。」
不過，Ken最後亦提醒大家，如果是打算「隔山打牛」去投資當地房地產的話，一定要做足功課：「比如Autumn是一個在卡加利大學區的新項目，是由大學跟幾家發展商共同合作開發。由於位置極佳，交通方便，而且就近留學生有大量需求，因此整個項目備受矚目。不過，由於該發展土地屬於大學向政府拿來備用的發展地，因此土地使用權只有90年，而不是永久擁有。到期後，大學及發展商會按市價買回單位，當然期間你也可以自由買賣。有人會覺得90年租借沒有問題，反正都是作十年左右的投資，但亦有人會擔心條款太複雜，這樣的話便應考慮其他發展項目了。關鍵是事前一定要了解清楚，並明白當中涉及的風險。」
作為全球宜居城市頭10位的常客，去年卡加利的排名第7，比多倫多高兩位，反映該市在各方的發展前景樂觀。當然，如果你懷疑多倫多為什麼可以排第9，比日本的大阪還要高，那麼這個數字看看便算了。
