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央行加息 樓價壓抑 但租金猛漲
(2022/11/16)
【明報專訊】加拿大央行採取猛烈加息的政策，的確壓制了房價，但租房市場卻是不退反進，全國各地的房租正以前所未有的速度上漲，讓許多租房者叫苦不迭。
租房網站Rentals的數據顯示，加拿大10月份的平均租金為1976元，比去年同期高出11.9%，遠高於加拿大6.9%的年通脹率。
而這個平均數都還無法體現出某些地方漲價的瘋狂程度。大西洋沿岸地區的租金漲幅達到令人瞠目結舌的32.2%。安省、卑詩省和阿爾伯達省的增幅分別是17.7%、15.1%和13.2%。
卡加利居民奈特（Kellie Knight）從美國洛杉磯遷來此地，目前以每月2200元的價格租了一套兩睡房單元，價格比疫情之前貴了大約500元。這已經花掉了她每月收入的一半，令她無法有積蓄用於將來購房時支付首期。
通常情況下，地產市場下滑對租房者來說可能是好消息，因為房東可能更渴望找到好房客而不是轉手倒賣。但如今利率高企，大家租房多於購房，導致房屋租賃市場出現賣家市場。
CIBC銀行經濟學家塔爾 (Benjamin Tal)表示，那些想買房的人發現，由於貸款利率太高，他們被逐出了市場，迫使他們進入或停留在租房市場。
「通常情況下，他們會離開租賃市場，成為房主。但如果他們不搬出柏文，就會占用現有的住房供應。這就像是新的需求。」
當需求激增時，通常會有相應的供應增加，但由於建築商和業主擔心風險，不願增加供應。「由於建築成本，開發商正在取消項目。由於利率上升，投資者不再投資房地產了。」
塔爾指出，在樓市下跌之前，多倫多大約一半的新柏文單位為投資者所有。這些房子大部分都已被租出去了，但現在這些房子的按揭貸款利率突然上升，使業主們無法盈利，所以這些投資者轉而將它們出售，買家就是打算自己入住的人。
「更高的利率降低了投資房地產的動力，尤其是在共管柏文領域。所以，如果你沒有這些柏文，那就是推高租金的另一個因素。」
而業主也有他們自己的考量。歐文（Charlene Irwin）在康山擁有一個共管柏文單位，她一直把它租出去來支付賬單。但她的按揭貸款將在12月到期，根據新的利率，她的還款可能會翻倍，這還不包括柏文費用和其他水電費用。
她表示，即使她以每月3千元的市價出租出去也沒有盈利。而她也不敢加租，因為有可能租客拒付房租，等到終於可以將惡租客趕走，也會有近一年時間拿不到房租。她也曾想將房子出售，但買家報價都不合她心意。
租戶們要求租金上漲有限制，但塔爾指出，限制租金上漲反而會令整體租房狀況更惡劣，因為這降低了建造更多柏文的動力。「你以未來租戶的損失為代價，保護了當前的租戶。」
同時租金上漲控制也有漏洞。以安省為例，如果沒有安省租務委員會(landlord and Tenant Board)的特別許可，房東最多只能將租金提高2.5%。但這只適用於已經有人住的單位，而房東可以對空置的單位任意設定價格。
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