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【最新】【皇銀房市報告】利率要大幅下降才能使購房成本回到正軌
(2023/10/2)
【明報專訊】加拿大皇家銀行發布報告稱，加拿大第二季度的購房成本負擔略有減輕。皇家銀行統計的加拿大整體負擔能力指標，連續第二次下降0.3個百分點，至59.5%。家庭收入的增長是這一點點改善的主要原因，但它並不能從根本上改變業主面臨更高按揭貸款的困境。
加拿大皇家銀行對加拿大、溫哥華、維多利亞、多倫多、渥太華、滿地可和哈利法克斯等城市統計到的負擔水平，仍然接近歷史最差。
而且這種改善是零星的：它往往分散在加拿大中部和大西洋地區。至於溫哥華、草原地區（包括加拿大最熱門的市場卡加利）和多倫多的房價還在持續不斷地上漲，導致人們的負擔能力惡化。
面對這樣的局面，各方也是束手無策。雖然房屋轉售情況降溫和供需狀況的重新平衡，可能會在短期內抑制加拿大大部分地區的價格上漲，但高利率將使買家的門檻提高。皇銀認為，需要大幅削減利率才能使購房成本回到正軌。
然而皇銀預測，加拿大央行要到2024年中期才會轉入降息模式。而在此之前，不會有任何緩解。
今年春季住房需求出人意料地強勁反彈，使地產價格有明顯上漲，結束了近一年的價格下跌，第二季度購房成本小幅上漲。而家庭收入的穩定成長（加拿大全國較第一季成長1.4%），為買家提供了更多的購買空間，使得今年連續第二次降低購房成本與家庭收入中位數的比率。（此比率的下降代表負擔能力的提高。）
收入成長對負擔能力的影響，通常被房價和利率的波動所掩蓋，而房價和利率的波動往往會導致購房成本大幅增加。上一次收入對皇銀的衡量指標產生傾斜是在疫情爆發初期，當時各級政府向加拿大人提供了大量財政支持，以幫助應對封城。
由於按揭貸款利率上升和物價上漲，未來一段時期收入的影響可能會再次退居次席。不幸的是，第三季度加拿大的購房能力似乎將下降，即一旦利率和價格穩定下來，下降就不可避免。
總而言之，目前的購房門檻對大多數人來說已經高得令人難以置信。這反過來也壓制了安省和卑詩省的房屋轉售活動。
專家們預測，未來幾個月這兩個地區的需求將受到影響，溫哥華和多倫多的買家完全買不起樓。除非出現破壞性的房地產崩盤或貨幣政策意外轉變，否則恢復住房負擔能力的進展可能會很緩慢。
供應必須大幅增加才能產生實質變化，但建造新房子需要很長時間，尤其是大型共管柏文大廈更是需要幾年時間才能完工。鑑於建築成本飆升和建築能力有限，建造普通加拿大人能負擔的柏文越來越困難。
雖然各級政府正在努力消除住房建設方面的障礙，並採取措施減輕監管和行政負擔，但還需要做得更多。
由於目前的高利率抑制了對新建單戶住宅和柏文的需求，政府最好鼓勵建造專用柏文項目和社會住房，以增加房屋的租賃存量。最近政府宣布削減新柏文項目的評估價值的貨勞稅，就是朝著正確方向邁出的一步。大幅增加對經濟適用房的投資，對於幫助陷入困境的加拿大人至關重要。
具體到多倫多地區，去年的市場調整並沒有為多倫多買家帶來任何緩解。到目前為止，皇銀的整體指標僅在今年第一季度出現下降，但第二季又再度上升，而且達到令人瞠目結舌的79.6%，顯示擁有房屋的夢想對普通人來說仍然遙不可及。
由於利率居高不下，未來幾個月可能會出現更溫和的基調。 皇銀認為價格將因此趨於平穩，偶爾可能會出現小幅下跌。
（明報圖片）
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