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【大多區房市降溫】買賣雙方愈多接受「可不履行合約條款」
(2025/7/2)
【明報專訊】大多區房市降溫，買賣雙方擬定合約時有更多不履行合約的條款，雙方都有轉圜餘地。
在士嘉堡一棟有著白色鑲板和鮮紅色大門的四臥四衛獨立屋，乍看之下，似乎只不過是多倫多最近售出眾多房產中的另一棟。
然而，這次買賣雙方都擁有一個「可不履行合約條款」（escape clause）的機會。
據房地產公司HouseSigma網站上的銷售數據，這筆交易是根據一項「可不履行合約條款」進行的。
Valery Real Estate Inc. 的房地產銷售代表馬西格里奧（Robert Marsiglio）表示，這項條件在掛牌資訊的左下角以小型橙色字體顯示，在大多區房市最瘋狂的時候「非常罕見」。
他指出，現在這類條款和其他疫情高峰期買家曾被警告的條件一樣，正變得越來越普遍。
特別是「可不履行合約條款」，可以讓買家安心，如果他們現在的房屋或公寓在較為冷淡的市場上未能售出，他們就可以退出交易。
馬西格里奧說：「我只是覺得賣家現在更願意談判，甚至可以說不是意願，而是一種出售房屋的必要性。」
他解釋，具體條款內容會因交易而異，但一般來說，可不履行合約條款是指房屋交易的條件是買方必須先成功出售自己的房產，例如在60天內。為了「加碼」吸引賣家，在此期間賣家仍然可以展示房產，而且通常情況下，如果他們收到更好的報價，買家必須在短時間內決定要履行合約還是退出。如果賣家在時限內未能售出自己的房屋，他們也可以退出交易。
地產公司Nu Stream Realty (Toronto) Inc. 的銷售員諾克斯孟（Knox Meng，該公司的掛牌經紀）表示，位於士嘉堡 565 Rouge Hills Dr. 這棟獨立屋的買家有一個月的時間出售自己的房屋。在此期間，賣家可以繼續展示物業，如果買家未能在期限內售出自己的房屋，賣家便可以接受其他買家的報價。
孟先生表示，這是他見過的第一個「可不履行合約條款」案例，但他預計未來會遇到更多。
他補充說，這類條款通常對買家有利，但會給賣家帶來更多不確定性。因為賣家不能馬上完成交易，必須等待另一筆交易的完成，而且這筆交易也可能無法順利進行。
數碼房地產公司Wahi的註冊經紀阿爾科克（Anne Alkok）表示，她觀察到市場上許多「疲軟」的情況都出現在公寓市場。由於許多公寓買家是首次購屋，因此「可不履行合約條款」對他們來說意義不大。
但她說，對於那些換屋族，例如從公寓換到半獨立屋的買家，則可以考慮加入這項條款，以防公寓出售所需的時間比預期更長。
阿爾科克在多倫多和卡加利兩地工作，她表示自己只在卡加利最近的一筆交易中見過一次「可不履行合約條款」，當時買家是在有條件的報價下出售自己的房屋。
她說：「過去幾年市場非常活躍，即使您（買家）提出了這樣的報價，它也不太可能被接受。」
她還觀察到，現在越來越多買家會加入房屋檢查和融資條款，以及公寓交易的「現況證明」（status certificate）條件，後者允許買方的律師審查現況證明，以確認是否有任何訴訟以及儲備基金中是否有足夠的資金用於維修。
在房地產價格高峰期（2022年），房產經紀人曾勸退買家在出價中加入條件，因為這會降低競爭力。
這對一些新屋主來說結果不佳，例如在2022年的一對安省夫婦，他們在沒有進行房屋檢查的情況下買房，結果卻發現了一連串問題。
據房地產公司Zolo的調查，2022年只有36%的加拿大人在購房時使用了房屋檢查服務，但到 2023年這一比例上升到41%。
馬西格里奧自2024年初以來，每周都在追蹤多倫多地區房地產局多重放盤系統（MLS）上有「可不履行合約條款」的房屋銷售量佔活躍掛牌量的百分比。在交易確定之前，這些房屋仍被歸類為活躍掛牌，之後才會變為已售出。
儘管在大多區，「可不履行合約條款」的比例非常小，僅為0.31%，但在他經手許多交易的杜蘭區，這一比例正在上升，達到1.19%。這是自2024年春季以來的最高點。
他說：「也許這裡的賣家更願意談判。」
他補充說，也看到了更多傳統的條件，如房屋檢查。
據多倫多地區地產局（TRREB）的數據，杜蘭區 2025年5月的平均房價為905,702加元，較 2022冬季的高峰期下跌了26%。
據他的數據，從另一個角度來看，有「可不履行合約條款」的已售出房產佔所有有條件售出房產的百分比，今年在大多區為8.35%，而去年約為7.28%。
他個人將目前市場歸類為「冰封 」狀態，因為賣家的「絕望」程度尚未達到真正買方市場的程度。
他補充說：「但現在對買家來說肯定比賣家更有利。」這主要是由於可供出售的庫存量充足。
這是一個轉變，因為在高峰期，「賣家談判的態度是：不，你的出價不是最高的，付我更多錢，否則我不會把房子賣給你。」
他補充說：「而現在，買賣雙方確實是共同努力達成協議，我認為這種附帶『可不履行合約條款』的有條件銷售正是最佳寫照。」
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