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【房屋做次按時留意一下】有時是牽一髮動全身
(2025/7/21)
【明報專訊】咸美頓華人貨車司機陳某（音譯：Raymond Chen）與妻子向加拿大帝國商業銀行（CIBC）申請再融資，用於償還一些高息債務。但銀行卻涉嫌擅作主張，將其中一大部分融資款，用去償還聯邦政府一個並不極需償還的無息貸款項目，令事主的財務狀況未得到任何改善。
陳某是於去年12月與加拿大帝國商業銀行簽署的一份按揭貸款再融資協議。根據協議，他們計劃將獲得的融資資金，其中的近40%用於償還因一場代價高昂的法律訴訟而積累的高息債務。
但CIBC銀行卻未征求陳某的意見，就用其中的大約5.7萬加元，償還了這對夫妻多年前從「首次購房者激勵計劃」（First-Time Home Buyer Incentive，FTHBI）中獲得的一筆無息政府貸款。該計劃是由加拿大按揭與住房公司（CMHC）管理的聯邦住房可負擔性項目。
而在銀行與陳某簽署的再融資協議副本中，並未提及需要償還這筆政府貸款，而且CMHC也未要求提前還款。反而是在CIBC的主動請求下，CMHC受理了這筆還款，盡管他們沒有收到陳某夫婦明確授權使用貸款資金進行還款的書面文件。
陳先生表示，現在他一家仍背負著數萬元的信用卡和信用額度債務需要償還，此外再融資後的房貸額也增加了逾19萬加元。
公共利益倡導中心（Public Interest Advocacy Centre）執行董事兼法律顧問懷特（Geoff White）稱，此事是「一次涉及CMHC和CIBC雙方的嚴重失誤」。
此事件也揭示了另一個問題：當銀行依賴產權保險公司處理房地產交易（這些公司負責保護買家和貸款人免受產權問題影響）時，消費者可能面臨的潛在風險。
懷特指出，陳先生夫婦在這次交易中並未聘請律師，而律師本應負責確保他們的權益受到保護。「銀行沒有獲取客戶明確的同意，這是個嚴重問題。」
CIBC以隱私為由拒絕對個案發表評論。該行於4月致陳先生的一封信中表示，他們必須償還CMHC貸款，是因為涉及貸款與房產價值比率（loan-to-value ratio, LTV）的規定。
根據加拿大聯邦法規，金融機構一般不能在再融資中借出超過房產評估價值80%的貸款。不過CIBC在郵件中表示，通常在LTV未超過80%時，並不要求償還類似陳先生這類的貸款。
「我們會確保客戶了解相關信息，並簽署授權文件。」CIBC發言人馬庫斯（Stephanie Marcus）在回覆郵件中表示。
但陳先生說，在申請再融資的過程中，銀行從未告知他必須先償還CMHC的貸款。
陳氏夫婦是在2019年申請該筆約4萬加元的貸款的，那年時任總理杜魯多領導的政府推出了「首次購房者激勵計劃」。
該計劃允許符合資格的首次購房者，從政府無息貸款，額度不超過房價的10%，從而減少所需按揭貸款金額和月供。作為交換，政府會獲得房產的股權份額，並在房屋出售或25年內要求還款。
這類貸款會作為第二按揭登記在房產名下。不過，由於購房者普遍擔憂需與政府分享房產增值收益，該計劃反響不佳，去年3月起已不再接受新申請。
陳某去年11月首次聯系CIBC探討再融資可能性時，已向銀行披露了這筆政府貸款的存在。他的再融資協議中，列出了大量需用新貸款資金償還的非按揭債務，但並未提到該筆政府貸款。
然而在陳先生夫婦簽署協議後，銀行卻動用約5.7萬加元償還了CMHC貸款，這比他們原本借入的金額多出約17,000加元。
該筆還款中，除了原始貸款金額外，還包括一筆約1.6萬加元的費用，反映了政府在房屋增值後的股權份額提升，以及一些處理費用。
陳某稱，他是去年12月底收到CMHC的電子郵件後才得知這筆還款的。他表示，如果事前知道需要償還這筆貸款，他可能不會推進再融資計劃。
CMHC發言人拉普蘭特（Monique LaPlante）表示，聯邦機構無法評論具體交易，但「我們持續建議借款人向其金融機構進一步核實情況。」
拉普蘭特補充說，借款人在申請償還「首次購房者激勵計劃」貸款時，並不需要簽署正式的申請文件。「在不同情況下，還款請求可以由借款人本人或由第三方如律師或主要貸款人提交。當由主要貸款人聯系時，CMHC依賴他們確認並傳達借款人的指示。」
懷特表示，CIBC和CMHC對陳先生夫婦的遭遇都負有一定責任。「CIBC顯然有責任獲取客戶的知情同意，而CMHC似乎也未盡職調查客戶是否真的想這樣做。」
懷特指出，正常情況下，再融資交易中應有律師參與，以確保借款人的意圖被執行。但在陳先生的案例中，是一家產權保險公司處理了與CIBC的新貸款交割，包括償還CMHC貸款的事項。
產權保險可為房主及貸款人提供保障，以防房產所有權問題帶來損失，如未償還債務、測繪或公共記錄錯誤、欺詐行為等。有些產權保險公司還會處理部分房地產交易流程。
西斯金茲律所（Siskinds LLP）的房地產部門主管威爾遜（Matt Wilson）稱，在安省新的按揭貸款登記或舊貸款注銷，並不強制要求律師簽字。通過產權保險公司處理再融資通常成本更低，銀行有時稱其為內部再融資交割。
「但如果是保險公司負責文書處理，那麼借款人提出問題時就沒人回應，也沒有人真正為借款人的利益著想。」
陳先生表示，他已經在CIBC內部升級了投訴。如果對銀行的回應仍不滿意，他將向加拿大獨立銀行申訴專員——加拿大銀行服務及投資申訴專員辦事處（Ombudsman for Banking Services and Investments，OBSI）提出申訴。
CIBC分行。（明報圖片）
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