多倫多房市過熱證據強 並無即時泡沫爆破風險
溫哥華市場過熱程度減弱
【明報專訊】加拿大按揭及房屋公司 (Canada Mortgage and Housing Corp.)昨日發布了滯後的2015年第二季度加拿大房市研究報告，稱顯示多倫多房市過熱的證據比較強，而溫哥華方面則比較弱。但他們亦聲明，證據強並不意味着多市的房市有迫在眉睫的泡沫破裂風險，只是供相關行業的人作為借鑑。
報告稱從全國來說，加拿大房市只是有輕度的房價高估，超出了個人可支配收入、人口增長率和其它綜合因素所形成的合理市場價格。
該公司評估房市考慮4個主要指標：需求是否過熱、房價增速是否太高、房價是否高估和建房數量是否過度，此外還考慮人口增長率、個人可支配收入的變化、利率的高低等情況。
據此來看多倫多的情況有問題的證據較多。2015年上半年的房價持續上升，主要是因為獨立屋銷售和高價房屋銷售的火熱。與此同時，現有的和在建的獨立屋數量卻是在不斷下降，導致這兩類房屋的市場更火熱。
與續步上升的房價相比，多倫多當地的經濟和人口卻並沒有相應的增長率，這說明房價高估的情況比較嚴重。
同時，低幢房屋與高層大廈價格之間的差距也愈來愈大，租房市場的房屋空置率也比較低，說明建造商對於庫存量控制得比較好，待售的庫存房屋將會被買家逐步消化。
按揭及房屋公司的首席經濟學家杜根(Bob Dugan)表示，那些已建成和待售的房屋，都大量集中在共管柏文項目上，這是建房數量過多的問題。此外還有房價增速過快且房價嚴重高估的問題。
而在溫哥華，與大家近來從媒體上得到的消息相反，房屋公司方面認為溫哥華房市處於問題狀況的證據比較弱。雖然當地房市仍處於賣方市場，但其過熱程度在第二季度有所下降。待售房屋以及在建房屋數量的增加，降低了買家的渴求度。不過因為房價的持續上漲，還是出現了一些房價高估的情況。
對此杜根解釋為，雖然受獨立屋熱賣的影響，溫哥華的房價有大幅的飈升，但問題並不是很嚴重。
「如果我們把獨立屋的銷售這一塊拿走，就會發現其他房屋的售價是出現較大的下降。而在溫哥華市場，超過60%的房屋銷售是多單位住宅，這些房子的售價遠低於獨立屋。因此我們討論當地人的購房能力問題時，不要僅局限於獨立屋的銷售情況。」
另有經濟學家表示，除了要看到房價的上漲，還要看到支撐上漲的原因。「人口在增長，收入在增長，就業機會在增加，而且很多事全職工作。而且溫哥華的高價房屋市場所佔比例很小，但因為它推高了總體平均價格，所以總出現在新聞頭條上。」
杜根進一步解釋稱，研究數據並不顯示民眾的購買力，也不能用來在不同城市間進行比較。
「例如溫哥華的房價高估，並不是指它當地的平均房價要比其它地方要高，雖然這也是一個事實，而是指它與自己過去相比，且只有10%的房屋其房價嚴重高估。與此同時，溫哥華房價上升勢頭強勁，也出現了房市過熱的勢頭，但還未到出問題的地步，房屋的空置率也不高，已完成和待售房屋的比例與歷史相比也處於低水平。」
但杜根也強調，有較強的證據顯示某地房市處於問題狀況，並不意味着該地將會泡沫破裂，因為很多問題在發展中就回復平衡。這些資料更多的是一種早期預警系統，讓大家可以藉此來做市場決定。
「比如房價高估的問題，可能就會由房價增長減緩來解決，或者房屋建造過多，有可能就因為房價調整而消解。」
「另一方面，這些數據不是用來據此預測房市的。雖然在上世紀80年代末90年代初的時候，房屋公司搜集的證據顯示，多倫多市上述4個指標的問題嚴重程度從綠色最後變成了紅色，恰好契合了多倫多樓市泡沫的爆裂的情況，但不能因此就可以說，現在的情況與當時相似。」「我們只是搜集有關市場不平衡的狀況以及問題狀況的資料，幫助大家來做決策。比如某些地區的共管柏文有過度建造或其他問題，大家就可以趨利避害，但不能靠此來判定泡沫是否破裂。」
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