豪宅鄰近哥爾夫球場 估價加16%
華裔業主投訴估價高 評估檢討局透露調整因素
【明報專訊】多市1名華人向「評估檢討局」(Assessment Review Board)發出投訴﹐指他在多市某豪宅區擁有的1間豪宅﹐不應是城市物業評估公司(Municipal Property Assessment Corporation (MPAC)第9區部門為2015報稅年度評估出的1083.9萬元﹐應是1013萬元﹐認為是高估了約70萬元。「評估檢討局」於今年1月對此舉行聆訊﹐至上月判決MPAC的估價方法並無問題﹐未有高估該物業的價格。
這次評估亦顯示出，其他豪宅區的銷售。若某豪宅位於哥爾夫球場附近估價會加16%﹔在山溝(Ravine)旁會加6%等。MPAC的代表律師於「評估檢討局」的聆訊中表示﹐ MPAC是基於該區同類豪宅的售價而作出評估﹐故是公平的。
該名華裔業主的代表律師則在聆訊中指該評估價太高﹐應是1013萬元。業主是根據15宗銷售﹐評估到銷售比率(Assessment to Sales Ratio (ASR))的中位數是1.07﹐該 ASR 應用於上述物業估價的($10,839,000 / 1.07)計算﹐計出評估應是1013萬元。
「評估檢討局」指 MPAC要根據《估價法例 》( Assessment Act)作出評估﹐其中聲明要是據當時市價評估﹐是基於該區同類豪宅的售價而作出評估。例如由2009至2012年的4個報稅年度﹐物業的估價日是2008年1月1日。跟着的4個報稅年度物業的估價日也是1月1日。
MPAC的代表律師指他曾於去年11月查看過該物業﹐斷定該兩層高豪宅是區內達10分的最優質豪宅。MPAC估價前曾對該區由2009年7月至2012年12月期間的420宗銷售進行研究﹐才決定時間調整因素。
他也於聆訊中提出5宗於2009年至2012年期間銷售的例子﹐但其中包括其他豪宅區的銷售。若某豪宅位於哥爾夫球場附近會加16%﹔在山溝旁會加6%等。該5間豪宅的交易價由1041萬 to 1838萬元不等﹐中位數是1446萬元﹐而上述華裔業主的物業估價是1083.9萬元。該名華裔業主的代表律師召喚1名證人於該項聆訊作供稱﹐上述5間豪宅各有不同特質﹐以平方呎價相比去決定估價並不準確。
「評估檢討局」不同意華裔業主代表律師的論據﹐該名女證人提供的修訂研究報告(Revised Equity Study)不能等同當時估價。
「評估檢討局」認為 MPAC提供的3宗2011至2012年期間的交易個案是較佳的證據﹐銷售價的中位數1515萬元﹐較上述1083萬元估價高出很多﹐故1083萬元的估價屬非常合理。
MPAC代表律師指公平分析(Equity Analysis)的30間於2011至2012年期間出售的類似豪宅﹐是位於上述物業的 1.06公里範圍之內﹐也是同類的獨立屋。 售價的 ASR中位數是 0.98 ﹐是國際評估官員協會(International Association of Assessing Officers (IAAO)) 可接受標準的 0.90至 1.10之內﹐也是MPAC訂出可接受標準 0.95 至 1.05之內。因此﹐無需做公平修訂。
但華裔業主提供的證人指她認為選用的30間物業有問題﹐由於其中有15間的估價於350萬元以下﹐不應用作比較﹐由於上述物業估價是1083萬元。
因此﹐她只選用其餘估價逾350萬元的15間物業做修訂報告﹐發現該15間物業銷售的 ASR中位數是1.07﹐也位於MPAC的可接受標準之內﹐故當事人的物業估價應減7%﹐正確的估價應是1013萬元。
但MPAC代表律師反駁指若要做估價修訂﹐ 該ASR應是低於 1.00﹐同時要位於MPAC可接受標準的 0.95至1.05之外。他也不同意應除去15間350萬元以下物業不計﹐由於計算是基於 ASR的中位數。
「評估檢討局」則認為MPAC依據30間豪宅的售價作分析並無不當﹐MPAC的代表律師已抽出其中6間估價非常接近的豪宅作進一步分析﹐因此判決MPAC的1083.9萬元估價正確﹐不用作修訂(equity adjustment)﹐該估價可應用於2015年的物業報稅。
