禁止經紀做「雙面人」 地產界盼予豁免空間
【明報專訊】今年6月安省政府提出了修改「房地產和商業經紀人管理法案」(The Real Estate and Business Brokers Act)初步方案﹐其中一條主要建議是在房屋買賣交易中禁止房地產經紀既充當買家經紀又充當賣家經紀的「雙面人」(double-ending)行為。對此﹐代表7萬名地產經紀的安省房地產協會(Ontario Real Estate Association﹐OREA)表示﹐省府的這一修改建議過於嚴厲﹐對於那些願意選擇同一地產經紀的房產賣家和買家來說是不公的﹐限制了他們選擇經紀的權利。
OREA成員、Royal LePage房產公司首席執行官索珀(Phil Soper)說﹕「在大部分房產交易中﹐買家經紀與賣家經紀不能由同一個人擔當是應該的﹐我支持將它變為基本的行業標準。但是﹐如果客戶在完全被告知的情況下願意選擇同一個經紀作自己的房產代理﹐那麼也應該允許。這裡面關鍵問題是要公開透明﹐把情況擺在客戶面前﹐讓他們自己做出選擇。同時﹐對於那些利用『雙面人』身分侵佔客戶利益為自己謀利的經紀﹐必須苛以重罰。」
安省政府在建議禁止「雙面人」經紀行為同時﹐也考慮到了一些「豁免」(exception to the ban)情況﹐比如在偏遠地區由於經紀數量少允許房產買賣雙方聘請同一名經紀。
OREA則建議﹐對於一些特殊的房產買賣交易﹐比如家庭內部成員之間的房產買賣或者公司買家不需要房產經紀提供單獨的交易信息等﹐應該屬於被「豁免」範圍。
建議用「交易代理」模式
OREA還提出了一個名為「交易代理」(transactional representation)的模型用以監管「雙面人」經紀的交易行為。具體說﹐經紀在房產交易中保持中立﹐既不允許給買家提供叫價建議﹐也不允許給賣家提出接受「柯化」(offer)的策略﹐只允許提供交易物業的歷史成交記錄和正規交易文件以及在買家和賣家之間傳遞信息。
OREA成員、蘇富比國際地產加拿大部首席執行官亨德森(Brad Henderson)表示﹕
「『交易代理』模式的優點是讓消費者自己做出選擇﹐不必因為被迫選擇經紀而影響到房產買賣。我認為﹐『交易代理』模式可能更多出現在多市的房產交易和安省偏遠農村地區的房產交易活動中。」
負責管理安省地產行業的安省地產局(the Real Estate Council of Ontario﹐RECO)則支持省府制定附帶「豁免」條款的禁止「雙面人」經紀行為條例﹐認為它有利於避免「利益衝突」(conflicts of interests)和打擊經紀的不正當行為。
RECO還建議各房地產公司應該在內部建立「防火牆」﹐使得擔任買賣雙方代理的「雙面人」經紀不能夠同時接近賣家和買家兩邊的個人金融信息。
加中地產投資總商會會長袁浩彬談到﹕「從專業的標準看﹐我支持制定禁止『雙面人』經紀行為﹐因為一個經紀在交易中充當兩面角色﹐如果不自律﹐難免會出現利益衝突。目前在華人地產界﹐充當『雙面人』經紀的現象不是很普及。但是﹐我希望政府在制定遊戲規則時﹐也不要『一桿子捅到底』﹐應先做市場調研﹐詳細了解情況﹐這樣出台的規定既保護了消費者利益﹐也不會傷害遵紀守法經紀的權利。」
