轉固定利息供樓未必着數 專家指浮動息長遠更省錢
【明報專訊】加國央行接連提高基準利率﹐銀行優惠利率即時同步上揚﹐亦帶動與優惠利率掛勾的房屋浮動按揭利率上升。有供樓者為免每月供數支出增加﹐把手上浮動按揭利率轉為固定按揭利率﹐但有專家指出﹐不用過份反應﹐因為長遠來看﹐浮動利率比固定利率﹐能夠節省更多利息支出。不過﹐若有供樓者抵受不了短期利率上升的壓力急於鎖定按揭利率﹐以圖固定每月供款﹐或許是該供樓者借貸額過大﹐供樓支出計算過緊。
LowestRates.ca行政總裁圖英(Justin Thouin)表示﹐加國央行於7月宣布加息﹐在8月申請固定按揭利率的加拿大人數目激增。在其網站使用者中﹐有59.31%選擇固定利率﹐棄用浮動利率。圖英指出﹐上周央行再加息0.25厘﹐料將有更多人選擇固定利率﹐9月的數字可能超過60%。
他認為﹐這種過份反應很正常﹐就如股票市場﹐當市場出現重大消息﹐不少投資者便即時採取行動﹐但事後每每發現一動不如一靜。利率市場與股票市場一樣﹐總會反覆﹐而從股票市場所得教訓﹐長期持有(buy and hold)的投資策略﹐不理短期波動﹐最終可獲更佳回報。同樣道理﹐若能頂得住利率變動﹐不輕易鎖死按揭利率﹐得益會較大。
圖英續稱﹐採取固定利率的供樓者或許覺得這可令他較安心﹐尤其是央行可能將陸續加息。圖英指出﹐若這樣做可使供樓者安心﹐無可厚非﹐但需明白此舉要付出金錢代價。
圖英又說﹐一些財政極度緊張的供樓者恐怕利率一路上升﹐便無力繼續供款﹐急不及待轉為固定利率。這或許顯示這名供樓者的貸款過多﹐借貸槓桿做得過大。
圖英引用以下例子比較浮動與固定利率﹐給供樓者帶來的影響。
買家購入75萬的房屋(首期付費10%﹐分25年攤還貸款)﹐5年期浮動利率為1.95%﹐每月按揭利息支出1,096.88元。若央行加息0.25厘﹐每月按揭利息支出將增至1,237.5元﹐增幅為140.62元。
同一個買家若使用固定按揭利率﹐以上月最具競爭力的利率2.63%計算﹐意味每月按揭利息支出為1,479.38﹐如果鎖死5年﹐與浮動利率比較(就算浮動利率上升)﹐每月的利息支出仍然多出241.88元﹐每年的支出則多出2,902.56元。
