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資深產業測量師張楚業預料,整體樓價會緩緩下調,預料更多「白居二」入市者會落入「負資產」行列,但暫時對整體樓市不會構成太大影響。(明報記者攝)
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港聞
 「白居二」紛現負資產
本報抽樣50單位 13估價貶逾一成

【明報專訊】特首梁振英上任後不久宣布俗稱「白居二」的房屋新政,即「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家」,不過,本報記者近期抽查50宗白居二個案(全是承做九成按揭),發現其中13宗的最新估價,較去年購入價「貶值」超逾一成,換言之,四分之一的白居二抽查個案已成負資產。

當中的最極端個案,屯門龍門居一個白居二單位,購入價近300萬元,中銀香港3月估價已急跌至230萬元,即業主帳面「輸清」近30萬元的首期,還揹上一筆多達38萬元的負資產債務。

房署:檢討後才訂下輪計劃

房屋署回覆本報時表示,房委會將就申請反應及市場情G檢討白居二,才決定會否推行下一輪計劃。有立法會議員表示,慘成負資產之外,萬一利率明年回升,白居二業主隨時「火燒兩頭」——資產貶值的同時,又要增加供款。

本報抽查的50宗個案,全於去年成交,並且借足九成按揭。去年政府共批出約1000宗白居二申請,記者若按本次調查發現「四分之一」已成負資產推算,估計現有200至300個「白居二」物業可能已資不抵債(即按現價沽出,尚不足以償還銀行貸款)。

去年5000名額 至今批出約1380

政府早已表明,在2016至17年度全新居屋推出之前,每年批出5000個名額,若以連續批出3年計算,「應市」的配額可能高達1.5萬個。然而,去年首批的5000個白居二名額,至今年3月僅批出約1380個,反應冷淡,而今年1月底,政府在施政綱領曾表明,會於年中檢討計劃成效。

白居二最大吸引之處,除了免補地價購買居屋,由於房委會願意擔保,成功申請得白居二人士,可向銀行借足九成按揭,令許多準業主只需付出一成首期便可晉身業主階級。然而,九成按揭是雙刃劍,易供易上車之餘,樓市一旦逆轉回軟,樓價只要下跌超過一成,業主手上的物業便會成為負資產。

本報挑選的50宗白居二個案,分別取自香港主要樓宇按揭銀行中銀香港的最新估價,以及兩名註冊測量師估價。綜合三者估價(全在3月份進行),發現有19宗已變為負資產,不過,當中6宗屬技術性負資(即負資產金額相當小,現估價較購入價跌幅介乎10%至12%),其餘13宗個案負資產金額較為明顯(現估價較購入價跌幅超逾12%)。

298萬購入龍門居 估值跌至230萬

記者發現,13個負資產個案,絕大部分(10個)集中在新界的抽查個案(見圖),例如﹕屯門龍門居一個592方呎(實呎)白居二單位,去年7月以298萬元成交,業主支付近30萬元首期,另向銀行九成按揭借貸約268萬元,但3月中銀對該單位的估值跌至230萬元,換言之,首期近30萬元全數帳面「輸清」,若現時沽樓離場,隨時要再向銀行償還38萬元方可「甩身」。

資深產業測量師張宏業表示,由於白居二揀樓有時間限制,令去年下半年首批白居二剛批出後即被大幅炒高,甚至「炒過籠」,以上述龍門居單位,去年7、8月間有人高追至300萬元,但一個多月後,同類單位成交價已大幅回落。

「土地監察」主席李永達表示,回歸之後,負資產不僅是熱門詞,也是政府施政「禁忌」,2003年香港負資產宗數增至10萬宗,同年SARS疫症襲港及反對23條立法,當年「七一」50萬市民上街遊行,故負資產問題未必能孤立分析,因其往往影響社會穩定。

梁耀忠:倘加息 供樓負擔力成疑

立法會房屋事務委員會成員梁耀忠表示,白居二負資產個案愈來愈多,反映樓市已有轉角[象。他表示,銀行一般都會豁免白居二面對萬一加息時的壓力測試。然而白居二的家庭收入上限為月入4萬元,若息口向上,將無可避免「榨乾」家庭收入,白居二業主日後的供樓承擔能力頓成疑問。

明報記者

■明報報料熱線﹕inews@mingpao.com / 9181 4676

 
 
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