「空中權」售價無準則 市府可透過修例壓價
【明報專訊】多倫多市長莊德利日前倡議的在市中心建造「軌道上的公園」(Rail Deck Park)計劃﹐目前正處於市府與兩家國家鐵路公司談判購買「空中權」階段。
多倫多市政府要說服兩家鐵路公司CN Rail 和Toronto Terminals Railway(TTR)出售鐵路走廊上面的「空中權」給市府﹐這種交易之前少有先例。
比如﹐正在聯合車站東面施工建造兩幢辦公樓項目。這個項目包括了一個1英畝面積的公園建在鐵路走廊上面連接到辦公樓。土地註冊記錄顯示﹐一家在公共合作文檔編號的開發商Ivanhoe Cambridge﹐在2013年支付了870萬元給兩家鐵路公司購買了「空中權」。
另一個項目﹐CityPlace社區建設的跨鐵路走廊的行人天橋「Bridge of Light」經過多次的討價還價在2012年建成﹐但是CN鐵路公司要求市府支付50萬元購買「空中權」。
今年2月﹐市府一致通過花費19.15萬元購買CN鐵路公司的「空中權」用以建造約克堡(Fort York)一個行人和自行車高架橋。
目前為止﹐市府還不清楚建設21英畝的「軌道上的公園」﹐購買「空中權」費用要支付多少、怎樣支付﹐有關預估報告要到今年秋天才出台。
在與鐵路公司談判「空中權」之前﹐必須得到市議會批准﹐而且會接受公眾監督。
多倫多大學公共政策管理學院助理教授艾德曼(Gabrel Eidelman)提醒﹕「當你在談判桌前說﹐我想要它是因為我已經給選民做了政治承諾﹐這就把你置於不利地位。」
但是﹐市府也有一個「王牌」在手﹐可以借鑑溫哥華保護鐵路走廊土地的成功做法。那就是重新劃分土地的區域作為開放的空間﹐使得鐵路公司不再能夠出售「空中權」給開發商﹐從而阻止任何企圖在鐵路走廊上的商業開發。同時限制鐵路走廊上空只能用於開發公園﹐令購買「空中權」的費用會降下來。
在1999年至2000年間﹐溫哥華市府面臨困境﹐加拿大太平洋鐵路(CPR)計劃出賣它的鐵路空中走廊給開發商﹐而市府則計劃建設一個42英畝的綠色走廊。爭奪『空中權』的戰爭直到2006年加拿大最高法院(Supreme Court of Canada)做出裁決﹐溫哥華市府有權決定鐵路走廊土地的用途﹐不需要補償CPR。
在後來的討價還價中﹐溫哥華市府購買鐵路空中走廊的費用由4億降到5500萬。「市府擁有了這塊土地的使用權﹐我們能夠最好最有價值地利用它」﹐原溫哥華市市長辦公室主任、現是特別顧問的麥基(Mike Magee)說﹐「多倫多是明智的﹐像我們一樣利用鐵路走廊建設空中花園﹐雖是長期而複雜的﹐但是如果成功，這將給多倫多帶來最大的城市發展機遇。」
多倫多市府律師John Mascarin說﹕「按照法律規定﹐當你擁有一片土地﹐你同時擁有這片土地的地下和地面上空的權益。這些權益是分層次的﹐地面上的『空中權』是可以出售的﹐但是市場價值多少是沒有統一標準的。」
安省田土廳主任萊姆(Jeffrey Lem)說﹕「地產界不稱它為『空中權』﹐我們稱它為一捆地產。現在它發生在空中﹐明天有可能發生在公園裡。這將是地產業未來的一個潮流。」
多市總規劃師基絲馬特(Jennifer Keesmast)說﹕「建設『軌道上的公園』將成為多倫多未來城市建設發展的『里程碑』﹐第一步將需要市議會修改城市規劃﹐批准改變鐵路走廊土地成為開放空間。在今年秋天議案提交市議會前肯定要廣泛聽取公眾意見。」
