觀點與角度﹕粉嶺高球場用地應否建屋?

[2018.03.01] 發表
佔地約170公頃的粉嶺高爾夫球場位於粉錦公路地段1號,政府於1999年以1000元象徵式地價批出地皮,地契至2020年到期。
關注基層住屋聯席2018年2月在土地小組開會前到政總外請願,要求政府全面收回粉嶺高球場發展房屋,小組主席黃遠輝(左)到場接收請願信。黃在會後表示,會把高球場兩發展方案納入公眾諮詢的土地供應選項內。
自由黨黨魁 鍾國斌
民主黨立法會議員 尹兆堅
中原集團主席 施永青
環保觸覺義務總幹事 譚凱邦

【明報專訊】香港陷入房屋短缺困局多年,政府把矛頭直指土地供應不足,四出覓地建屋,粉嶺高爾夫球場捲入收回土地建屋的爭議。有人認為球場佔地大但用途不大眾化,應收回興建高密度房屋;有人則堅持球場有其作用,且發展潛力成疑,不應用作建屋。到底他們各有什麼理據?當中又牽涉什麼爭議?

事件背景

政府2017年8月成立土地供應專責小組,討論多個開發土地供應選項,其中一項為私人遊樂場地契約用地,當中包括粉嶺高球場。該球場佔地約170公頃,面積相當於9個維園,由政府以「私人遊樂場地契約」批租予香港哥爾夫球會,租約將於2020年8月底屆滿。根據地契,政府只需在完約12個月前、即2019年8月前發出通知就可收回土地。

政府提兩發展方案 局部vs.全面

土地小組2018年2月開會討論粉嶺高球場發展潛力,政府提出兩個發展方案予小組考慮,一是「局部發展」高球場,建議只發展粉錦公路以東的32公頃用地,料可提供4600個住宅單位,容納1.3萬人,保留另外140公頃高球場用地舉辦國際賽事;二是「全面發展」172公頃高球場用地,料提供1.32萬個單位,容納3.7萬人。

現時粉嶺高球場東北面是清河h及太平h等高密度公屋,根據圖則,若採用全面發展的方案,高球場北部及東北部倡議發展作住宅,但大部分為低至中密度住宅,只有靠近北區醫院的用地作高密度住宅,高球場中心部分維持作綠化地帶;南部及西南部擬作商業、旅遊及地區休憩用地。

■評論摘錄—發展潛力及難度

政府的評估指出,即使全面發展高球場,亦只帶來1萬多個單位,但發展涉及擴建粉錦公路、東江水改道、拆除600多棵古樹和古蹟,甚至要處理部分祖墳,是否值得?——自由黨黨魁鍾國斌

按照政府規劃標準推算,若全面用盡高球場面積建屋,規模可相等於12條沙田水泉澳h,即有30多萬名市民可受惠。——民主黨立法會議員尹兆堅

清拆高球場牽涉的持份者較(新界東北發展計劃)少,政府亦可省卻與村民談判與賠償的成本,為何政府不先在那媯o展?——古洞北石仔嶺村村民鍾曉晴

.解讀

場內多古物 保育限制發展

政府2018年2月與土地小組開會指出,若要發展高球場需考慮多個因素,包括場內現存多項歷史建築,如一級歷史建築的行政長官粉嶺別墅、二級及三級歷史建築的高球會會所及小食亭,而且球場內散佈多個墳墓、金塔及約3萬棵樹木,當中約160棵或為古樹,發展又涉及擴闊粉錦公路,需大量砍樹及遷移東江水水管。

時任城大校董會主席胡曉明2015年3月撰文表示,球場內部分樹木受到香港法律的保護禁止砍伐,並有新界原居民的古墳及骨灰龕,部分的歷史可追溯至明、清時期,認為政府有必要保育球場內的珍貴古樹及具歷史價值的建築物,以及避免移動原居民的祖墳,種種限制令該幅土地根本不適合發展高密度房屋。

議員質疑政府低估建屋量

立法會議員尹兆堅2018年1月指出,如把高球場改劃發展公營及資助房屋等用途,可建約6.5萬至13萬個單位,最多能安置35萬人,可改善公營房屋供應不足問題。對於政府稱全面發展只可建屋1.3萬伙,他批評有「篤數」之嫌,因為按此計算,即高球場平均每1公頃只可建77個單位,而附近的清河h佔地8.6公頃,已建有7200個單位,認為除非高球場只興建低密度豪宅,否則該數字少得驚人。

按政府2013年公布,新界東北(古洞北及粉嶺北)發展計劃收地需賠償300億元,環保觸覺曾提出民間方案,建議發展高球場約七成土地取代,免卻賠償費和拆村,面對司法覆核的風險也不大,但未獲政府採納。土地正義聯盟、關注基層住屋聯席等多個團體2015年8月撰文批評,政府以球場內有很多古樹和古墓為由,稱該處可供發展面積有限,但新界東北內同樣有很多古樹和歷史建築物,政府卻可以拆,是雙重標準。

環保觸覺義務總幹事譚凱邦2017年5月亦指出,只要避開球道兩邊的古樹,發展高球場比發展古洞北要斬逾萬棵樹更環保,並可照顧當地居民福祉。

■評論摘錄—現行用途

粉嶺高球場對本港高球運動未來發展極為重要,而且是舉辦國際賽事的必要設施,包括已有59年歷史的香港高爾夫球公開賽及香港女子高爾夫球公開賽。球會亦一直致力開放設施給公眾,希望小組能聆聽高球界聲音,不要扼殺高球項目的生存空間。——香港哥爾夫球會

雖說粉嶺高爾夫球場平時容許普通市民入場打球,但這是近期市民才知曉的事,只要翻查紀錄,就可以知道這樣的事甚少發生。市民所知道的是球會會籍貴得驚人,非權貴都不易入會……即使可租用,也要2000元打一場,相當於基層一周工資,普通市民怎負擔得起?——中原集團主席施永青

.解讀

自由黨議員邵家輝2018年1月在立法會發言時指出,粉嶺高球場有近100年歷史,每年均會舉辦公開賽,擔心撥作建屋會令香港失去國際高球場的地位。香港職業高爾夫球手黃煥民2013年9月受訪時稱,香港高球場少,部分球手被迫要到內地訓練,如果連粉嶺球場也被收回,可能令在港舉行的比賽減少,導致高球愈來愈不普及。

稱非會員佔使用量四成 議員質疑

民政事務局長劉江華2018年1月在立法會引述香港哥爾夫球會提供的資料,稱粉嶺高球場有提供場地予學校、社福機構、香港學界體育聯會等外界團體使用,而2017年該處舉行約12萬場高爾夫球運動,非會員佔約5萬場,佔總使用量逾四成。土地小組主席黃遠輝2018年2月表示,據政府提交的資料,球場使用情?符合民政事務局期望體育「普及化」、「精英化」、「盛事化」的政策要求,如場地有四成使用量對外開放、用作舉辦公開賽、設培訓中心等。

尹兆堅反駁稱,按球會提供的球場使用率資料,平均每日應有逾300場高爾夫球運動,非會員佔逾100場,質疑數字不準確。

會籍索價數十萬 是權貴專利?

根據瀚林休閒及運動管理有限公司,香港哥爾夫球會的個人會籍索價24.5萬至50萬元。而根據立法會文件,高球場2016/17年度全年應繳差餉及地租分別僅約399萬元及240萬元,即每平方米地租只需1.4元。《明報》2018年1月社評批評,數以十萬計市民急需房屋安居,政府卻將百公頃計土地廉價租予私人會所,有違公義,而租場費和球會會籍之貴,令人覺得在粉嶺高球場打波是權貴專利。

公民黨議員陳淑莊2018年2月指出,香港哥爾夫球會會員人數僅2610,租用的粉嶺及深水灣場地面積卻達177萬平方米,即每名會員平均可用面積達678平方米。尹兆堅亦稱,高球場面積應可容納大量遊樂人口,但每周僅開放20小時,且只限上班時間,未能與民同樂。

■評論摘錄—發展方向

上水及粉嶺居民已長期受內地自由行(遊客)佔據交通工具及社區生活空間之苦,加上政府完全沒有考慮撤回全部或部分新界東北發展計劃,即是未來十年北區要「硬食」17萬人,實在說不出粉嶺高球場可以作較高密度發展。——環保觸覺義務總幹事譚凱邦

政府應就粉嶺高球場有訂策,盡早公布相關土地規劃作興建公園,讓全港市民都可以享用……屆時新市鎮鬱鬱bb,綠化盎然,品位之高,有可能成為本港最宜居地區。偌大的公園經過精心設計,匯集各種設施,不僅供本地居民休憩玩樂,更有成為旅遊景點的條件。——《明報》社評

.解讀

環保觸覺義務總幹事譚凱邦2018年2月撰文指出,現時港鐵東鐵線在繁忙時間已非常擁擠,沙中線通車後更將減卡,就算改善信號系統,運載力也難以提升。他又稱,計劃中的新界東北發展區將容納17萬人口,但配合其發展的北環線(由元朗錦上路經凹頭、牛潭尾及新田,連接至在落馬洲支線上增設的古洞站)仍未有落實時間,不認同能再在粉嶺高球場興建高密度房屋。

再增人口 區內交通恐難負荷

團結香港基金旗下的網上平台「思考香港」作者、公共事務顧問余海澄2017年9月撰文指出,北區多個新屋苑落成及人口不斷增加,已令交通不勝負荷,經常擠塞,而且環顧粉嶺高球場旁的屋苑人口,清河h約2萬人、太平h約5000人、祥龍圍h約4000人,加上數個私人屋苑及原居民的丙崗村,現時區內約4萬名居民只依靠粉錦公路及幾條次要道路連接上水市中心,若再增加大量人口,上水區的交通規劃需有翻天覆地的改變才能滿足需求。

發展須對應社會需要

《明報》2017年4月的社評也提出,近年政府常被批評「見縫插針」建屋,罔顧休憩、交通、通風等配套設施,破壞綠化環境等,反映大眾不認同所有土地都用以建築樓宇,而是須對應居民和社會需要,故高球場土地不成為「石屎森林」一部分,符合社會對優質環境及生活的要求。文章又指出,要求發展高球場的聲音涉及社會公義原則,若將之發展為公園,令全港市民都可以享用,並符合公義、環保、社會整體福祉等角度,問題就不會存在。

[通通識 第503期]

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