擁多個物業者注意
出售主要居所獲利非全免稅 要減少付稅須懂計年期分配

[2019.05.01] 發表
圖為稅務局昨日發出的須知。
加人出售房屋時,都要向稅務局申報相關資料。

【明報專訊】聯邦稅務局昨日發出加人購買或出售房屋需知,有特許會計師提醒﹐稅民已經或打算購買或出售物業﹐便要留心日後打稅問題。尤其是華人喜歡置業﹐如適當利用加拿大出售主要居所(principal residence)所得利潤毋須打稅的優點﹐可減省不少。

一般人以為﹐稅民出售主要居所所得的利潤﹐均毋須打稅﹐但其實要視乎情況而定。

稅民(其實以一個家庭單位計算)可同時擁有超過一個的主要居所﹐但每個稅務年度﹐一個家庭單位(包括稅民自己、現有或前度配偶及18歲以下子女)只能指定一個物業為主要居所。

主要居所可以是民房、共管柏文、度假屋、流動房屋、船屋等。而稅民擁有一個以上的主要居所在加國司空見慣。商人便可能在加國東、西岸﹐以至美國擁有主要居所﹐方便當事人到不同地區工作時﹐都有地方居住。

但要符合主要居所的定義﹐稅民必須擁有(或共同擁有)該物業。一年之中的大部分時間可能是稅民的配偶或前度、子女居於物業之內﹐但稅民自己在一年中亦必須曾在這些主要居所內短暫居住。

稅民當出售這些主要居所後所得利潤﹐不一定百分百可以免稅。稅民要盡量利用免稅的好處﹐便要了解當中的計算方法。

特許會許師梁萬邦舉例﹐陳氏先後於2000年、2010年及2015年購買3個用作主要居所的物業。至今年為止﹐他擁有三個物業的年數分別為19年、9年及4年。假設這些物業一直未有轉手﹐他擁有主要居所的總年數為19年(以購入首個物業為準)。

陳如先後出售三個物業時﹐他可按自己意願﹐將19年的(免稅)總年數分配在不同的物業上﹐再除以陳氏擁有該物業的正確年數。這個比例將決定出售物業時所得利潤中﹐有多少能獲得免稅。

要注意的是﹐稅民出售主要居所時﹐按意願分配該物業的指定年數時﹐稅局會自動加送一年。

假設2015年所買的主要居所升值最快﹐但由於購入的年期只有4年。稅民出售該物業時﹐可指定免稅3年﹐再另加稅局贈送的一年﹐即可豁免4年。將指定年數除以擁有物業的年數﹐整數為一﹐再乘出售物業所得利潤﹐即意味虒茬璁鴠i獲百分百豁免所得利潤的稅款。

假設於2010年買入的物業﹐陳氏指定免稅8年(另加稅局贈送的1年)﹐即是9除以9(陳擁有該物業的實際年數)。出售物業所得利潤同樣可獲百分百免稅。

但第一個物業的情況則不一樣﹐因為指定免稅年數已由19年減剩8年﹐8年(另加稅局贈送的1年)﹐變成9年除以19年(擁有該物業實際年數)﹐所得比例再乘出售物業的利潤所得﹐才可免稅。

簡單來說﹐稅民要盡量利用出售主要居所可豁免所得利潤的稅款﹐便應將升值最多的物業﹐給予最多的指定免稅年數。

如要查閱有關信息,可瀏覽https://www.canada.ca/en/revenue-agency/news/newsroom/tax-tips/tax-filing-season-media-kit/tfsmk19.html。

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