驗房發現缺陷買家踢契 賣方低價重售追討差額
相差25萬元 買家六辯解遭安省高院否決

[2019.06.24] 發表
官司所涉及的物業位於密市內。

【明報專訊】密西沙加市一對華裔業主與一名華裔買家簽署了房屋買賣協議,願以109.8萬元完成交易。但買方在驗房後﹐以房屋存在缺陷為由,要求延期繳付購房押金。有關要求獲賣家同意後﹐只是買方最後還是取消了購房協議。

賣方事後將物業重新掛牌出售三次﹐始能將物業出售﹐但賣價只是84.5萬元。該對華裔業主事後以買家違反合約為由﹐入稟法院,要求對方賠償其提出的報價與物業實際成交價之間的差額。

該宗訴訟案的原告是密西沙加市一棟民宅的業主平氏夫婦,被告則是當時剛結婚不久的新移民王女。

在2017年4月27日,平氏夫婦與王女簽署了房屋買賣協議,後者以109.8萬元購買上述物業﹐獲賣方接受。

在上述房屋買賣協議中包括了驗房的條款,要求在提交柯化的一個工作日內﹐對待售物業進行驗房。就在2017年4月27日,王女找人完成驗房,並向賣家平氏夫婦提供了先決條件的通知,通知中包括了驗屋的條款。

王女在2017年4月28日收到驗房報告,報告中強調﹐待售物業有多項嚴重的缺陷。王女通知賣家,基於待售物業存在的缺陷,她正在重新考慮是否購買該物業。

對此,賣家表示願意承擔修繕費用。王女要求延期提供購房押金,獲賣家同意。

但在2017年4月29日,王女的地產經紀通知賣家,王女不想購買該物業﹐更在翌日,與另一名賣家簽署房屋買賣協議,購買了位於咸美頓的一棟物業。

在2017年5月2日,賣家的律師通知王女,指她沒有支付訂金﹐已違反合約,賣家將尋求新的買家。

平氏夫婦與王女簽署的房屋買賣協議原定於2017年7月5日交吉,但交吉沒有在當天完成。賣家重新將物業掛牌上市3次,最終在2017年8月17日成功出售,該棟物業的成交價是84.5萬元。

賣家平氏夫婦以王女違反合約為由,要求後者賠償其提出的報價與物業實際成交價之間的差額。

與訟人王女則要求﹐將原告向法庭提出的申請轉變為法律行動,她還向法庭提出要求,將她的地產經紀列為第三方被告。王女指出,該宗訴訟存在有爭議的事實,基於以下理由,向法庭提交的記錄是不完整的,包括:

買方要求將經紀列為被告

第一,對於房屋買賣協議中的驗房條款﹐以及先決條件通知的重要性的解讀存在差異。

第二,需要對證據進行衡量,因為協議的條款必須基於地產經紀與買賣雙方之間進行溝通的上下文來解讀。

第三,相關的議題是複雜的,需要取得專家證供來決定,賣家是否採取了合理的措施來減輕他們的損失﹐以及物業存在的缺陷是否符合了驗房條件,使買家可在毋需賠償損失的前提下終止交易。

稱英語水平有限溝通存爭議

第四,由於談判是透過買賣雙方的地產經紀來進行的,辯護和披露是必要的。王女以中文與她的地產經紀溝通,而她的英語水平相當有限。關於買賣雙方與他們的地產經紀之間的對話﹐存在事實的重大爭議。這些對話與買賣雙方和王女的地產經紀的責任有關。

第五,王女的地產經紀對她有潛在責任,他們有相關的證據提供。

第六,鑑於王女的地產經紀可能有責任,禁止她將地產經紀列為第三方被告,防止了她引證相關的證據,也引入了多重性和裁決的不一致性。

王女的上述辯稱被否決。安省高等法院審理該宗案件的法官在日前公布的裁決書中解釋,原告和被告均同意以下事實,包括:房屋買賣協議被簽署;先決條件的通知被簽署;王女獲取了驗房報告;王女與賣方就驗房報告中列出的缺陷進行了溝通;賣方同意承擔修繕費用;王女要求延遲繳付訂金;王女以房屋的缺陷為由,決定不履行購房協議。

裁決書又指出,王女沒有指出在協議和通知中的任何歧義。王女也沒有證明,她從自己的地產經紀獲得的建議為何對申請有任何影響。此外,王女有責任來證明,賣方沒有採取合理的措施來減輕損失。

這些事實性的發現毋需專家的協助,相關紀錄足以解決問題,王女有選擇來尋求法官的批准,來就賣方在減輕損失的議題上進行交叉詢問。

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