市建局三連蝕 研樓宇維修狀况納賠償機制 稱現「做一個蝕一個」 明年交「7年樓」計價檢討建議
【明報專訊】市建局上個年度(2024/25年度)實際營運虧損4100萬元，連同26.8億元減值撥備，錄得淨虧損約27.2億元，即連續3個年度虧損，並預計本年度(2025/26年度)仍會出現赤字。市建局又透露，若繼續沿用「同區7年樓齡」收購機制，重建項目會「做一個、蝕一個」，市建局明年將會提交相關檢討建議，研究方向包括考慮將樓宇的維修狀况納入賠償機制，讓有維修、樓宇狀况較佳的業主獲較高賠償。
持資金212億 稱財政穩健
市建局在2001年成立的最初3個財政年度曾錄得連續3年虧損，至最近3個年度(2022/23至2024/25年度)再次錄得「三連蝕」，分別虧損35.3億、39.2億及27.2億元(見圖)。市建局主席周松崗稱，在環球經濟波動等因素影響下，香港經濟及房地產市場復蘇步伐緩慢，發展商入標投地的態度偏向審慎，直接影響市建局財務收入，但強調市建局有流動資金212億元及資產淨值436億元，形容財政狀况仍穩健。
料本年難扭虧 「睇餸食飯」
被問到何時會轉虧為盈，周松崗稱對本年度能轉虧為盈不感樂觀，估計仍會出現赤字，未來需審慎理財，推展項目時要「睇餸食飯」。不過，他稱已展開的6個重建項目會繼續完成，所涉收購開支約235億元，包括靠背壟道/浙江街項目、馬頭圍道/落山道項目、皇后大道西/桂香街項目、明倫街/馬頭角道項目、土瓜灣道/馬頭角道項目及洗衣街/花墟道項目；未開展的項目則會在項目儲備內優先挑選業權收購規模相對較細，且能與其他已開展項目發揮更大規劃和裨益的項目。
已開展6重建項目繼續
市建局行政總監蔡宏興提及，政府今年8月批准市建局發債上限由250億元增至350億元，不排除未來再舉債。翻查資料，市建局今年1月成功簽訂一筆130億元5年期定期及循環銀團貸款。
另外，市建局現時以「同區7年樓齡」計算物業收購價，即同一地區一個7年樓齡的假設重置單位呎價。蔡宏興稱，目前面對樓市和經濟下行，若繼續沿用「同區7年樓齡」機制，重建項目會「做一個、蝕一個」。
有項目收購價高均價一倍
他舉例指近日提出收購建議的皇后大道西/桂香街項目和明倫街項目，收購呎價分別逾1.8萬元及1.3萬元，較測量師在項目附近蒐集的舊樓住宅物業平均成交呎價高出約一倍，出現「高買低賣」，認為不少業主等待市建局收購而不維修物業，拖慢舊區重建進度，當市建局收回日久失修的樓宇，等於用社會資源「倒貼」項目。
被問到會否為7年樓齡重新劃線，蔡宏興表示不希望僅以樓齡計算賠償。
市建局執行董事(商務)區俊豪解釋，相關檢討不止為減低市建局收購成本，亦會研究賠償機制能否達成初心，改善居住環境，例如未來會考慮將樓宇維修狀况納入賠償機制，有維修、樓宇狀况較佳的業主可獲較高賠償，「如果我的機制是不管你間屋好不好，我一樣賠同一個數給你的話，其實做不到市區更新想做的事」，同時會研究「樓換樓」操作；蔡宏興補充，或可在「樓換樓」的樓宇提供更多醫療設施等服務，便利受重建影響的長者。
